Come disdettare l’assicurazione condominiale

La stipulazione del contratto di assicurazione non è tra le attribuzioni autonome dell'amministratore. Non può neppure entrare nella gamma degli atti conservativi.
La suprema Corte (da ultimo la sentenza 15872/2010) ha stabilito (rifacendosi alla precedente 8233/2007) che la stipula dell'assicurazione del palazzo non rientra tra gli atti conservativi dell'amministratore, per i quali non è necessaria l'autorizzazione dell'assemblea, non qualificandosi nel novero degli atti materiali (rifacimento urgente di tetti, muri portanti eccetera) o di quelli giudiziari (azioni contro comportamenti illeciti).
E' assolutamente necessaria la delibera assembleare di autorizzazione di stipula di questo contratto.
La Cassazione, peraltro, lascia uno spiraglio a favore dell'assicuratore con il quale l'amministratore abbia stipulato un contratto, quale falsus procurator, non avendo i poteri derivanti dall'assemblea, consentendo la ratifica da parte dell'assemblea che approva il rendiconto. La Cassazione, infatti, ha affermato che la ratifica può essere anche tacita, per cui non è neppure necessario uno specifico argomento all'ordine del giorno: «E' invece corretto (ma infruttuosamente, come di seguito si chiarirà) l'assunto che, per la conclusione di un contratto di assicurazione, l'amministratore deve essere autorizzato dall'assemblea. Tanto alla luce del principio – enunciato da Cass., Sez. 2^ Civ., 03/04/2007, n. 8233 – secondo il quale “l'amministratore del condominio non è legittimato a stipulare il contratto d'assicurazione del fabbricato se non sia stato autorizzato da una deliberazione dell'assemblea dei partecipanti alla comunione.
Infatti, la disposizione dell'art. 1130 c.c., comma 1, n. 4), obbligando l'amministratore ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, ha inteso chiaramente riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell'integrità dell'immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto di assicurazione, perchè questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la suddetta norma avendo, viceversa, come suo unico e diverso fine, quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell'edificio danneggiato”».
Resta peraltro da stabilire se possa riguardarsi come ratifica del contratto concluso dall'amministratore non investito del relativo potere dall'assemblea la circostanza che per molti anni il premio fosse stato regolarmente pagato (il contratto risale al 1995) mediante l'approvazione annuale dei rendiconti di spesa da parte dell'assemblea dei condomini.
Soccorre in proposito – e va riaffermato – il principio secondo il quale, se il negozio da ratificare non richiede la forma scritta, la ratifica stessa può consistere in qualsiasi atto o comportamento da cui risulti in maniera chiara ed univoca la volontà del dominus di far proprio il negozio concluso in suo nome e per suo conto da chi era privo di poteri rappresentativi (cfr., ex coeteris, Cass., nn. 408/06, 6937/04, 12750/03, 3071/98, 249/97, 9638/94). Il relativo accertamento spetta al giudice di merito ed è incensurabile in sede di legittimità, se sorretto da motivazione congrua ed esente da vizi logici e giuridici. (Cass. 15872/2010)
La Suprema Corte 8223/2007 ha chiarito che «l'amministratore di condominio non è legittimato a concludere il contratto di assicurazione del fabbricato se non abbia ricevuto l'autorizzazione da una deliberazione dell'assemblea …». Da questo principio si evidenzia che è necessario che i condomini manifestino la loro volontà di recedere da un contratto assicurativo, che gli stessi esprimano tale volontà in assemblea. In mancanza di ciò, la disdetta non è da ritenersi valida ed il premio non è dovuto
Come osserva la giurisprudenza unanime, l'amministratore «non è legittimato a concludere il contratto d'assicurazione del fabbricato se non abbia ricevuto la autorizzazione da una deliberazione dell'assemblea dei partecipanti alla comunione….ci si rifà quindi all'art. 1398 Codice Civile, per il quale “colui che ha contrattato come rappresentante senza averne i poteri o eccedendo i limiti delle facoltà conferitegli, è responsabile del danno che il terzo contraente ha sofferto per aver confidato senza sua colpa nella validità del contratto». (Cass. 3 aprile 2007 n. 8233)
Infatti «la disposizione dell'art. 1130 c.c., comma 4 obbligando l'amministratore (l'amministratore deve compiere) ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, ha inteso chiaramente riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell'integrità dell'immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto d'assicurazione, perché questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la norma dell'art. 1130 c.c., ma ha come suo unico e diverso fine quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell'edificio danneggiato» (così Cass. 3 aprile 2007 n. 8233).
Per la conclusione di un contratto di assicurazione, l'amministratore deve essere autorizzato dall'assemblea. Tanto alla luce del principio – enunciato da Cass., 8233/2007 – secondo il quale «l'amministratore del condominio non è legittimato a stipulare il contratto d'assicurazione del fabbricato se non sia stato autorizzato da una deliberazione dell'assemblea dei partecipanti alla comunione». (Cass. 15872/2010)
La disdetta, essendo l'atto uguale e contrario alla stipula dell'assicurazione, richiede le medesime condizioni e gli stessi presupposti.
La disdetta, per poter essere valida, deve essere di promanazione assembleare
L'amministratore che opera in via autonoma, dando disdetta all'assicurazione del condominio, opera senza poteri, quale “falsus procurator”, da cui discendono tutte le conseguenze in termini di responsabilità e eventuali danni