La maggioranza per “staccare” un corpo di fabbrica dal condominio

La legge consente la divisione del condominio che per caratteristiche strutturali può trasformarsi in una pluralità di autonomi condomini. Lo strumento per intervenire è l'art. 61 delle Disp. att. c.c. dov'è previsto che “il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato”. Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea, e vigendo un regolamento contrattuale sarà necessario approvare la scissione all'unanimità. Infatti, la natura contrattuale del regolamento non impedisce lo scioglimento del condominio qualora ricorrano i presupposti prescritti dagli artt. 61 e 62 att. c.c. (Trib. civ. Roma, sez. V, 3 febbraio 1994, n. 1821), ma richiede l'approvazione di una delibera da parte di tutti i condomini. Per la disciplina dell'uso comune del piazzale si applicherà la disciplina del cd. supercondominio (con proprio e diverso amministratore, dotato di un'assemblea formata da tutti i proprietari dei diversi edifici). È quindi applicabile l'art. 62 Disp. att. c.c. che stabilisce nel caso di permanenza in comune di alcune delle cose indicate dall'articolo 1117 del c.c. (tra cui il piazzale adibito a parcheggio), la possibilità di regolamentarne l'uso in base a un nuovo regolamento di condominio, secondo le regole generali. L'assemblea avrà competenza limitatamente ai beni “comuni” a tutti gli edifici, non potendo ovviamente deliberare o ripartire spese relativamente al singolo edifico. Nulla vieta l'approvazione di un regolamento assembleare non contrattuale: va considerato, ancora, che il regolamento contrattuale preesistente deve ritenersi vincolante e immodificabile se non all'unanimità fino a quando rimane in vita il condominio, mentre perde efficacia in caso di scioglimento.