Condominio

Affitto, come gestire le spese tra condòmino-proprietario e inquilino

di Anna Nicola

Il singolo condomino può destinare la propria unità immobiliare in condominio a sé stesso e alla sua famiglia, abitandovi, oppure può stipulare un contratto di locazione con terzi soggetti. L'alloggio può essere destinato a uso abitativo o a uso non abitativo, a seconda che il regolamento di condominio non sancisca limiti in quest'ultimo senso
Sul tema occorre porre attenzione alla L. 27 luglio 1978, n. 392, c.d. legge Equo Canone. Essa dispone all'art. 9 che, salvo patto contrario, le spese interamente a carico dell'inquilino sono quelle elencate nel comma 1. Per comodità si riporta la norma per la parte che qui interessa:
<<Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell'articolo 12 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633. La disposizione di cui al quarto comma non si applica ove i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attività imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi>>
Per legge quindi, salvo che non sia diversamente convenuto (le deroghe sono molto frequenti), sono a carico del conduttore: il servizio di pulizia, la gestione corrente dell'ascensore, l'acqua, l'energia elettrica delle parti comuni, la gestione corrente del riscaldamento e la spesa per il portierato al 90%.
<<L'art. 10 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (che attribuisce al conduttore il diritto di votare in luogo del proprietario nelle assemblee condominiali aventi ad oggetto l'approvazione delle spese e delle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria e di intervenire senza diritto di voto sulle delibere relative alla modificazione di servizi comuni) riconosce implicitamente, con il rinvio alle disposizioni del codice civile concernenti l'assemblea dei condomini, il diritto dell'inquilino di impugnare le deliberazioni viziate, sempreché abbiano ad oggetto le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Al di fuori delle situazioni richiamate, la norma in esame non attribuisce all'inquilino il potere generale di sostituirsi al proprietario nella gestione dei servizi condominiali, sicché deve escludersi la legittimazione del conduttore ad impugnare la deliberazione dell'assemblea condominiale di nomina dell'amministratore e di approvazione del regolamento di condominio e del bilancio preventivo >> (Trib. Torino, 29 giugno 2009; Cass. 8755/1993).
<<Il principio relativo alla legittimità del pagamento delle spese per riscaldamento, svincolato dall'effettivo godimento del servizio – affermato in materia di condominio negli edifici se la relativa previsione sia contenuta nel regolamento condominiale – ove fondato sulla sola volontà delle parti, non è applicabile in via generale nell'ambito del contratto di locazione degli immobili urbani poiché, per il principio di cui all'art. 9 legge n. 392 del 1978, applicabile alle locazioni di immobili adibiti ad uso non abitativo, sono a carico del conduttore le spese relative alla fornitura del riscaldamento; ne consegue che se detta fornitura non esiste, mancando la sinallagmaticità, non è dovuto alcun corrispettivo per la stessa, nonostante che esso sia previsto in contratto. Una eventuale contraria pattuizione, quindi, – ai sensi del combinato disposto degli artt. 9 e 41 legge n. 392 del 1978 per il quale non è dovuto un onere accessorio per una fornitura se la stessa non è effettivamente prestata –, è nulla a norma dell'art. 79 legge n. 392 del 1978 e detta nullità è rilevabile anche d'ufficio a norma dell'art. 1421 c.c. >>(Cass 680/2005).
In conseguenza dell'art. 9 della legge n. 392/1978, il successivo art. 10 dispone che il conduttore dell'alloggio ha diritto di partecipare all'assemblea e a manifestare il proprio voto.
<<Quella prevista dall'art. 10 della l. 27 luglio 1978 n. 392 è un'assemblea condominiale allargata alla partecipazione, per determinate materie (spese e modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento dell'aria), dei conduttori, i quali, su queste, deliberano in luogo dei condomini. Trattasi di un'ipotesi di sostituzione legale del conduttore al locatore, ispirata dal principio che, poiché le spese di riscaldamento gravano su di lui (art. 9 della legge n. 392 del 1978), il conduttore è maggiormente interessato alle relative deliberazioni. Ne consegue che le predette disposizioni si riferiscono solo ai rapporti tra locatore e conduttore, mentre il condominio, essendo privo di un'azione diretta nei confronti del conduttore – tant'è che l'art. 5 della legge stessa prevede la risoluzione del contratto di locazione, a favore del solo locatore, se il conduttore non gli rifonde gli oneri accessori a suo carico – può rivolgersi solo ai condomini per il rimborso delle spese condominiali>> (Cass. 384/1995).
<<L'art. 10, l. 27 luglio 1978, n. 392 che ribadendo sostanzialmente la disciplina già introdotta dall'art. 6, l. 22 dicembre 1973, n. 841, prevede con norma eccezionale, un'ipotesi di sostituzione legale del conduttore al proprietario nelle assemblee dei condomini convocate per deliberare sulle spese e modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria, non ha comportato modificazioni al disposto dell'art. 66 disp. attuaz. c.c., che disciplina la comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea dei condomini, con la conseguenza che tale avviso deve essere comunicato al proprietario e non anche al conduttore dell'appartamento, restando solo lo stesso proprietario tenuto ad informare il conduttore dell'avviso di convocazione ricevuto dall'amministratore, senza che le conseguenze della mancata convocazione del conduttore possano farsi ricadere sul condominio, che rimane estraneo al rapporto di locazione>> (Cass. 4802/2002).
<<L'omessa convocazione del conduttore, a norma dell'art. 10 l. 27 luglio 1978, n. 392, all'assemblea dei condomini che delibera sulle spese e sulla gestione del servizio di riscaldamento, non è causa d'invalidità della deliberazione adottata dall'assemblea nel caso in cui né il condomino-locatore né il conduttore abbia adempiuto all'onere di informare l'amministratore del condominio del concluso contratto di locazione relativo a singola unità immobiliare dello stabile condominiale>> (App. Milano, 19 giugno 1981).
L'inciso “salvo patto contrario” di cui all'art. 9 sopra riportato è stato inizialmente interpretato da una certa giurisprudenza a esclusivo vantaggio del conduttore e ciò in correlazione con la sancita nullità dell'art. 79, legge n. 392/1978. Da ciò si è fatto discendere che il patto contrario è legittimo solo se pone a carico del proprietario locatore un maggior numero di spese ripetibili rispetto agli oneri previsti dall'art. 9 sopra citato. La giurisprudenza più recente ha modificato il precedente orientamento, ritenendo a oggi ammissibile pattuire a carico del conduttore inquilino un elenco di spese ripetibili più ampio rispetto a quello indicato nel precitato art. 9. In generale, le spese come luce, gas, pulizia, acqua, ecc. sono a carico dell'inquilino, essendo a questi direttamente imputabili in ragione dell'utilizzo dell'alloggio. Si tratta delle spese ordinarie imputabili in capo a chi effettivamente vive nel condominio. Sono invece a carico del proprietario le spese per la costruzione di nuovi impianti, ad esempio la costruzione della fognatura, l'installazione di un'antenna parabolica, l'installazione di un videocitofono, ecc. Questo criterio generale può essere derogato dalle parti.
Se l'installazione dell'impianto è di interesse del condominio ed è in termini di innovazione, occorre il rispetto della maggioranza qualificata prescritta dall'art. 1136, co. 5, c.c. in quanto il voto favorevole deve essere espresso dalla maggioranza dei condomini rappresentanti almeno i due terzi del valore dell'intero edificio. In tutti i casi, è il proprietario a dover sopportare quanto a lui imputabile a titolo di contributo per l'installazione dell'antenna condominiale. Detto ciò, le relative spese di gestione e manutenzione sono a carico del conduttore.
Il compenso dell'amministratore non è spesa a carico del conduttore, essendo l'amministratore un mandatario dei soli condomini, titolari di un diritto reale inerente alle parti comuni e ai servizi del condominio stesso, ma sul contratto di locazione si può stabilire di dividere la spesa al 50% tra le parti perché l'amministratore svolge un servizio di cui beneficia anche l'inquilino.
Per quanto riguarda la spesa dell'assicurazione dell'edificio, si ritiene che possa essere lecito ripartire le spese in parti uguali tra conduttore e locatore. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo accordi particolari per una percentuale inferiore. È stato affermato in giurisprudenza che il cambio delle funi dell'ascensore è una spesa interamente a carico del conduttore (Cass. 2426/1986)
Si ricorda che, a norma dell'art. 5 della legge n. 392/1978, il mancato pagamento degli oneri accessori a carico dell'inquilino e delle spese per riscaldamento è causa di risoluzione del contratto per morosità. La legge stabilisce, infatti, che il mancato pagamento delle spese accessorie può essere causa di risoluzione del contratto quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone. Da ciò consegue che il locatore può instaurare il procedimento di sfratto per morosità, allo stesso modo in cui potrebbe agire per il mancato pagamento dei canoni di locazione. Il pagamento degli oneri accessori deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Sempre l'art. 9 della legge n. 392/1978 prevede che il locatore deve, su richiesta dell'inquilino, fornire l'indicazione specifica delle spese (costo dell'acqua, dell'energia elettrica per le parti comuni, retribuzione ed oneri previdenziali del portiere, riscaldamento) nonché i criteri di ripartizione delle spese stesse cioè la specifica indicazione della quota dovuta per ogni unita immobiliare). In mancanza di tali indicazioni non si può parlare di inquilino inadempiente. È comunque opportuno per quest'ultimo, di fronte a una richiesta generica e non specifica del locatore di somme a titolo di oneri accessori, entro due mesi dalla richiesta stessa contestarla formalmente con lettera raccomandata, richiedendo l'indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha diritto di richiedere al locatore e di ricevere copie dei bilanci e preventivi approvati. Solo dopo che il locatore ha rispettato questi obblighi, con l'inutile decorso dei due mesi si ha la fattispecie di conduttore inadempiente, persistendo il mancato pagamento.
<<La sospensione dei servizi comuni, ex art 63 comma 3 Disp. att. c.c. che siano suscettibili di godimento separato, se prevista dal regolamento, può essere disposta dall'amministratore in caso di morosità protratta per un semestre. Questo caso però è riferito alla morosità del locatore-proprietario dell'immobile nei confronti del condominio, e non in caso di morosità del conduttore nei confronti del proprietario. L'amministratore ha come unico interlocutore il proprietario dell'immobile. Infatti, in caso di mancato pagamento delle spese condominiali, l'amministratore dovrà chiedere decreto ingiuntivo nei confronti del proprietario (condomino) e non nei confronti del conduttore>> (cass. 17619/2007).
<<Attesa l'estraneità del condominio al rapporto di locazione, l'obbligo di pagamento delle spese condominiali di spettanza del conduttore ai sensi dell'art. 9 l. n. 392/1978 grava sempre sul condomino-locatore>> (Pret. Bologna, 9 febbraio 1984).
Anche il tema delle riparazioni dei beni e servizi condominiali merito alcune osservazioni. In genere gli interventi di ordinaria manutenzione competono all'inquilino.
Le spese di riparazione straordinaria relative all'alloggio competono al proprietario. Da queste sono escluse le riparazioni di piccola manutenzione (art. 1576 c.c.) previste dall'art. 1609 c.c., che sono quelle dovute non a vetustà o caso fortuito, ma a deterioramento derivato dall'utilizzo delle cose che devono essere sottoposte a ordinaria manutenzione (bisognerebbe poi capire come distinguere il deterioramento dovuto a vetustà da quello dovuto all'utilizzo…). Esse sono a carico dell'inquilino conduttore. La valutazione della categoria delle piccole riparazioni è rimessa all'apprezzamento del giudice di merito. Non competono al conduttore le riparazioni, seppure di piccola manutenzione, che riguardano gli impianti interni alla struttura del fabbricato. Quando nell'immobile vengono eseguite importanti e improrogabili opere necessarie per conservare ad esso la sua destinazione o per evitare maggiori danni che ne compromettano l'efficienza in relazione all'uso a cui è adibito, o comunque opere di straordinaria manutenzione di rilevante entità, è spesa incombente al locatore. Questi può chiedere al conduttore che il canone venga integrato con un aumento non superiore all'interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati, dedotte le indennità e i contributi di ogni natura che il locatore abbia percepito o che successivamente venga a percepire per le opere eseguite.
Le spese di sostituzione di un impianto condominiale sono a carico del proprietario, ma i contributi relativi al suo esercizio spettano al conduttore.
<<Qualora l'installazione del servizio di riscaldamento in un edificio in condominio risulti, in relazione alle caratteristiche ed alla situazione logistica dell'immobile, non gravosa né voluttuaria, tale innovazione, se approvata nei modi prescritti, è vincolante per tutti i condomini, con la conseguenza che, nell'ipotesi di un locale dato in locazione, come il proprietario-locatore è tenuto a sostenere pro quota le spese di impianto, parimenti il conduttore non può sottrarsi (trattandosi di innovazione lecita ex art. 1582 c.c.) al pagamento delle spese di esercizio fin dal momento dell'attuazione del servizio stesso, ancorché questo sia stato introdotto nel corso della locazione, essendo l'aumento degli oneri accessori conseguente all'applicazione dell'art. 9 l. 27 luglio 1978 n. 392, senza alterazione del rapporto sinallagmatico, posto che a fronte di una maggiore spesa per il conduttore vi è un obiettivo miglioramento delle condizioni di utilizzabilità del bene>> (Cass. 7001/1993).
Fattispecie particolare è il caso di alloggi esistenti nelle case popolari ed economiche assegnati con patto di futura vendita a soggetti in particolari condizioni economiche-sociali dagli enti Iacp.
<<Gli assegnatari, ancorché con patto di futura vendita, di alloggi degli Iacp autorizzati dall'ente proprietario a provvedere all'amministrazione ordinaria degli immobili, costituiscono un condominio di gestione, facoltizzato come tale a deliberare le spese per l'uso dei servizi comuni e a riscuotere le quote dei singoli assegnatari in analogia a quanto avviene nei condomini ordinari; a differenza di questi ultimi, peraltro, l'anzidetto condominio di gestione non può disporre innovazioni o modifiche che incidano sull'integrità dell'immobile del quale gli assegnatari hanno soltanto l'uso in conformità del contratto di locazione; né i singoli assegnatari, obbligati a norma dell'art. 1576 c. c. soltanto per le spese di piccola manutenzione, sono tenuti a concorrere nelle spese per le modificazioni strutturali dell'immobile di proprietà altrui (nella specie distacco dell'impianto di riscaldamento da quello di altre palazzine contigue anch'esse di proprietà dello stesso Iacp) >> (Cass 10310/1991).
Onde evitare dubbi, può essere utile inserire nel contratto di locazione un richiamo a una delle tante tabelle di ripartizione spese approvate dalle rispettive organizzazioni di categoria della proprietà e degli inquilini, che trovi d'accordo i due contraenti in modo da evitare futuri contenziosi su chi si deve accollare una certa spesa

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