Condominio

Guida all’obbligazione condominiale - 2. Solidarietà o parziarietà?

di Rosario Dolce

Il concetto di solidarietà
L'obbligazione è in solido quando più debitori sono obbligati tutti per la medesima prestazione, in modo che ciascuno può essere costretto all'adempimento per la totalità e l'adempimento da parte di uno libera gli altri; oppure quando tra più creditori ciascuno ha diritto di chiedere l'adempimento dell'intera obbligazione e l'adempimento conseguito da uno di essi libera il debitore verso tutti i creditori (articolo 1294 codice civile).
Le obbligazioni solidali passive rispondono, pertanto, all'intento di garantire maggiormente il creditore che può esigere l'intera prestazione da ciascun debitore. Viceversa, se la solidarietà è attiva si facilita l'adempimento del debitore, poiché il suo adempimento verso anche uno solo dei più creditori lo libera.
Due orientamenti a confronto
Riflettere il superiore “principio” sul piano della obbligazione condominiale non è stata mai una operazione semplice.
Secondo un primo e datato orientamento della giurisprudenza, la responsabilità dei singoli partecipanti per le obbligazioni assunte dal “condominio” verso i terzi aveva natura solidale, avuto riguardo al principio generale stabilito dall'art. 1294 codice civile.
Principio, in quanto tale, ritenuto non derogato dall'articolo 1123 codice civile, che si limita a ripartire gli oneri all'interno del condominio (Cass., Sez. II, 5 aprile 1982, n. 2085; Cass., Sez. II, 17 aprile 1993, n. 4558; Cass., Sez. II, 30 luglio 2004, n. 14593; Cass., Sez. II, 31 agosto 2005, n. 17563).
Per l'indirizzo contrario, invece, la responsabilità dei condomini era retta dal criterio dalla parziarietà. Ergo: ai singoli partecipanti, in proporzione alle rispettive quote, si imputano le obbligazioni assunte nell'interesse del “condominio”, relativamente alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza.
Pertanto, secondo tale ulteriore e diverso orientamento le obbligazioni dei condomini sono regolate da criteri consimili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 codice civile per le obbligazioni ereditarie, secondo cui al pagamento dei debiti ereditali i coeredi concorrono in proporzione alle loro quote e l'obbligazione in solido di uno dei condebitori si ripartisce tra gli eredi in proporzione alle quote ereditarie (Cass., Sez. II, 27 settembre 1996, n. 8530).
Le Sezioni Unite
Con la Sentenza della Corte di Cassazione, Sezioni Unite, dell'08 aprile 2008 nr 9148 si pone termine alla vexata questio, riconducendo “definitivamente” la natura dell'obbligazione condominiale a quella parziaria, sulla base dei seguenti assunti:
-l'obbligazione ascritta a tutti i condomini, ancorché comune, è divisibile, trattandosi di somma di danaro;
-la solidarietà nel condominio non è contemplata da nessuna disposizione di legge;
-l'art. 1123 codice civile, interpretato secondo il significato letterale e secondo il sistema in cui si inserisce, non distingue il profilo esterno e quello interno;
-l'amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote, stante il difetto di struttura unitaria del condominio, la cui organizzazione non incide sulla titolarità individuale dei diritti, delle obbligazioni e della relativa responsabilità;
-Ai singoli si imputano, in proporzione alle rispettive quote, le obbligazioni assunte nel cosiddetto “interesse del condominio”, in relazione alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza;
La soluzione - prescelta secondo i rigorosi principi di diritto che regolano le obbligazioni contrattuali comuni con pluralità di soggetti passivi - è parsa, dunque, alla Corte di nomofiliachia maggiormente adeguata alle esigenze di giustizia sostanziale emergenti dalla realtà economica e sociale del condominio negli edifici.
Altri contrasti non risolti
Senonché la decisione di ricondurre in piena totalità l'obbligazione condominiale ad una di natura parziaria ha destato molte critiche tra gli addetti ai lavori.
Sono due gli argomenti opinati: il primo, è relativo all'accostamento dell'obbligazioni solidali a quelle indivisibili (in punto, si cfr Cassazione Civile, Sezione Seconda, ne 21907/2011, a mente della quale: “[…] E poiché, appunto, il fondamento della solidarietà passiva non risiede nell'esigenza di tutelare l'adempimento unitario di una obbligazione avente per oggetto una cosa o un fatto suscettibile di divisione, bensì in quella di rafforzare le probabilità per il creditore di conseguire la prestazione, sia questa divisibile o indivisibile, è da escludere che l'indivisibilità della prestazione costituisca un necessario predicato dell''idem debitum”[…]); - il secondo è relativo all'affievolimento del principio stesso della solidarietà (non convince i più la tesi per la quale il principio sia passato da “regola” a “eccezione” del nostro sistema giuridico).
Senza tralasciare gli indubbi riflessi partici – in quanto tali negativi - nei confronti del creditore, il quale pur essendo soggetto estraneo ai rapporti interni tra i condòmini avrà sicuramente a risentirne in ordine al recupero effettivo delle somme di danaro da egli vantate, e tanto già in sede di costituzione del titolo esecutivo nei confronti del Condominio stesso.
La riforma disposta dalla legge 220/2012
L'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, ai commi uno e due, è stato integrato dalla novella del 2012, ivi prevedendo che “…l'amministratore … è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condòmini morosi”. Ed ancora “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condòmini”.
Alcuni autori hanno interpretato la disposizione in modo estensivo, riconducendo in essa la volontà del legislatore di introdurre un beneficio di escussione in favore del condòmino virtuoso, quindi, rilevando, il ripristino – sia pure mitigato - della solidarietà nella obbligazione condominiale.
In altri termini – secondo costoro - se il legislatore ha inteso tutelare il condòmino virtuoso dallo svolgimento di una azione esecutiva da parte del creditore (rimasto “ancora” insoddisfatto), ciò potrebbe far pensare a che la solidarietà della obbligazione (di natura contrattuale) sia stata riconfigurata.
La tesi, alquanto ambiziosa, non convince; viceversa, appare più credibile ritenere che la portata del principio introdotto dalla novella in realtà sia meno rilevante di quanto appaia, laddove esclusivamente riconducibile alle obbligazioni condominiali di natura extra contrattuale.
E infatti, nel caso di responsabilità da atto illecito di natura extracontrattuale alcun rilievo assume, ai fini classificatori in esame, l'articolo 1123 codice civile (e, con esso, la questione relativa alla solidarietà o parziarietà delle obbligazioni verso i terzi), vertendosi pacificamente in ipotesi di responsabilità solidale ex articolo 2055 codice civile; e tanto, per inciso, indipendentemente dalla circostanza per cui danneggiati siano terzi estranei ovvero gli stessi condòmini” (Tribunale Napoli, 16 settembre 1965).

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