Spese non recuperabili dopo l’asta dell’immobile e neo acquirente

La legge non fornisce una risposta univoca al quesito relativo alla ripartizione delle spese condominiali non corrisposte dal proprietario dell'appartamento venduto all'asta in seguito al fallimento. Occorre muovere dal considerare una premessa: quella secondo la quale sebbene l'acquisto di un bene in sede di esecuzione forzata è indipendente dalla volontà del precedente proprietario (ricollegandosi a un provvedimento del giudice dell'esecuzione), ha comunque natura di acquisto a titolo derivativo, traducendosi nella trasmissione dello stesso diritto del debitore esecutato” (Cass. n. 20037/10). Ne consegue che la situazione dell'aggiudicatario acquirente in forza di un decreto emesso in sede di esecuzione forzata è la stessa di un acquisto “normale” da un privato, con il rogito notarile. L'amministratore può quindi pretendere dall'acquirente-aggiudicatario le spese condominiali dovute dal fallito perché il decreto di trasferimento dell'immobile acquistato all'asta giudiziaria non interferisce per nulla con le spese condominiali (arg. ex art. art. 586 c.p.c.). Esse si configurano come obbligazioni propter rem che afferiscono al bene e lo seguono nella sua circolazione. In definitiva, quindi gravano sul soggetto che si trova in tale relazione con il bene acquistato. La vendita all'asta quindi non libera quindi il nuovo proprietario dal pagamento dei contributi condominiali. In definitiva, l'acquirente condomino dovrà pagare le quote condominiali secondo la regola dell'art. 63 disp. att. cc., in quanto gli oneri condominiali continuano a maturare anche in epoca successiva al pignoramento e non possono essere posti a carico del condominio (Trib. Bologna Sentenza n. 1471 del 6 maggio 2000).