Si può trasformare il lastrico solare in terrazza?

Si parla tanto di crisi dell'edilizia ma è pur vero che il classico "tetto sulla testa" rimane il sogno di molti italiani che nutrono da sempre un amore istintivo per il "mattone". Chi vive in affitto cerca di acquistar casa; chi ha già un appartamento ne vuole uno più grande perché, si sa, in casa lo spazio non basta mai, così si cerca la quadratura del cerchio trasformando il balcone in veranda e il lastrico solare in terrazzo. A questo punto c'è da chiedersi fino a che punto queste operazioni siano legittime.

Il caso in esame
Il proprietario di un piccolo immobile di vecchissima costruzione, costituito da tre vani e accessori, disposti su vari livelli collegati da piccole scale interne, e dai rispettivi lastrici, ottiene - nel lontano 1993 - l'autorizzazione per eseguire dei lavori di manutenzione straordinaria, adeguamento e riqualificazione funzionale. In occasione dei lavori, vengono eseguiti dei piccoli abusi necessari, secondo il proprietario, a rendere i locali più funzionali. In particolare, il proprietario, sine titulo:
a. elimina un piccolo w.c. ubicato sul terrazzo;
b. pavimenta e appone una ringhiera di recinzione al lastrico solare;
c. modifica le pedate di una scala interna;
d. realizza sul terrazzo di copertura una panchina in muratura e un piccolo forno;
e. appone una scala esterna in ferro per accedere al lastrico di copertura del soggiorno, pavimentato e reso sicuro con l'apposizione di ringhiere di protezione.
Nel 2003 viene presentata una domanda di sanatoria che viene subito respinta dal comune in quanto sarebbe vietata «la realizzazione di nuovi volumi utili, nonché di superfici utili e superfici non residenziali (scaturite dal mutamento di destinazione d'uso dei lastrici solari in terrazzi) (...) necessita il rilascio di permesso di costruzione». L'amministrazione precisa che non sarebbe stato possibile ottenere il PdC in quanto il PRG non era adeguato al PUT; di conseguenza, scatta l'ordinanza di demolizione e, come da copione, segue a ruota l'impugnazione al TAR.

Legittima la trasformazione del lastrico in terrazzo?
Il punto focale del ricorso si basa sui motivi di reiezione della sanatoria che viene respinta in quanto le opere avrebbero comportato la realizzazione di «nuovi volumi utili, nonché (...) superfici utili e superfici non residenziali, scaturite dal mutamento di destinazione d'uso dei lastrici solari in terrazzi (...)». Tali opere, secondo il comune, avrebbero richiesto il preventivo rilascio di un permesso di costruzione.

Alcune opere finiscono sotto la lente
Ad essere incriminate, sono solo alcune opere ovvero la creazione del forno, di un lavandino e di una "seduta" in muratura. Secondo il proprietario la realizzazione di tali manufatti non avrebbe richiesto il PdC in quanto si trattava di arredi e/o pertinenze privi di valenza urbanistica non comportando un aumento di volumetria o di superficie. L'attenzione si incentra sulla trasformazione dei lastrici solari che, essendo stati pavimentati e protetti con delle ringhiere, sarebbero stati trasformati in terrazzi praticabili. Anche tali opere, secondo il proprietario, sarebbero del tutto legittime in quanto non avevano creato nuove superfici utili consistendo in una semplice diversa utilizzazione della medesima superficie.

La difesa: si tratta di manutenzione ordinaria
Il proprietario precisa, in sua difesa, che le opere contestate consistevano in meri interventi manutentivi e, come tali, del tutto legittimi; le norme comunali, infatti, ammettevano gli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria e di restauro conservativo. Invoca, al riguardo, l'art. 3, comma 1, sub c), del Dpr 380/2001 che qualifica come «interventi di restauro e di risanamento conservativo" quelli "rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili».

Il parere del TAR
La Sezione II del TAR Campania, con la sentenza n. 24 del 3 gennaio 2018, ha ritenuto legittimo il diniego di sanatoria e, quindi, il ricorso non fondato. Il punto cruciale della questione si focalizza sulla necessità del preventivo rilascio del permesso di costruire per le opere di trasformazione dei lastrici solari in terrazzi praticabili, opere che avrebbe comportato un incremento delle superfici utili non residenziali. Il giudice amministrativo richiama, in proposito, un precedente del TAR Napoli (Sezione IV, n. 1247 del 6 marzo 2013) che aveva legittimato le opere di pavimentazione del lastrico solare (considerate come "manutenzione straordinaria") in quanto privo di ringhiere, parapetti o altre strutture che potessero fare ipotizzare la sua trasformazione in un terrazzo.

Lastrico e terrazzo differiscono tra loro
Il TAR Campania sottolinea la differenza esistente, in termini di disciplina urbanistica, tra un lastrico solare e un terrazzo «il primo è una parte di un edificio che, pur praticabile e piana, resta un tetto, o quanto meno una copertura di ambienti sottostanti, mentre la terrazza è intesa come ripiano anch'esso di copertura, ma che nasce già delimitato all'intorno da balaustre, ringhiere o muretti, indici di una ben precisa funzione di accesso e utilizzo per utenti». In sostanza, la differenza saliente consiste nella diversa possibilità di utilizzo del bene; in tale prospettiva il terrazzo verrebbe ad essere considerato come una prosecuzione dell'unità abitativa mentre il lastrico avrebbe solo una funzione di copertura senza essere destinato all'uso permanente delle persone.

La trasformazione comporta un cambio di uso
Occorre tener presente che la trasformazione del lastrico solare in terrazzo comporta non solo un incremento della superficie utile, ma anche il cambio di destinazione d'uso, operazione, quest'ultima, che richiede il preventivo rilascio del permesso di costruire (TAR Lazio Roma, Sezione II, 22 marzo 2004, n. 2676; TAR Campania, Sezione VII, 1 luglio 2010, n. 16540) (…). In particolare, sottolinea il TAR con la sentenza in commento, la "trasformazione" avverrebbe non tanto attraverso le opere di pavimentazione quanto, soprattutto, con la realizzazione delle ringhiere di protezione che starebbero ad indicare la volontà di destinare tale superficie ad usi abitativi.

L'altezza massima: un problema da non sottovalutare
Molti affrontano il problema della trasformazione del lastrico solare in terrazza praticabile a cuor leggero trascurando quali sono le reali problematiche connesse a tale operazione che, alla resa dei conti, potrebbe rivelarsi oltremodo rischiosa. Il più delle volte, infatti, si tralascia di considerare che rendere abitabile il lastrico solare comporta un aumento dell'altezza massima del corpo di fabbrica con tutte le conseguenze del caso non solo ai fini urbanistici ma, anche e soprattutto, ai fini della sicurezza e delle autorizzazioni rilasciate dai Vigili del Fuoco. Proprio sotto il profilo delle necessarie autorizzazioni, il più delle volte, viene trascurato. Per comprendere di cosa stiamo parlando occorre partire dal presupposto che le autorizzazioni dei Vigili del Fuoco prendono in considerazione l'altezza massima del fabbricato ai fini antiincendio assumendo, come punto di riferimento, il piano abitabile più alto del fabbricato. Si parte dal presupposto, infatti, che i Vigili del Fuoco, nella malaugurata ipotesi in cui scoppi un incendio, devono poter raggiungere con le proprie scale il piano abitabile più alto del fabbricato. Rendere abitabile il lastrico solare comporta, come conseguenza, "alzare" di un piano (ovvero di 3-4 metri, considerando i cordoli e le ringhiere) l'altezza del fabbricato il che potrebbe richiedere la necessità di apposite autorizzazioni da parte degli organi di vigilanza.

Il balletto delle definizioni
Fornire una definizione precisa di "lastrico solare" o di "terrazza" non è del tutto agevole. Fino a poco tempo fa ogni comune disciplinava la materia a proprio uso e consumo all'interno del proprio regolamento. La recente "riforma Madia" ha cercato di porre ordine in questo guazzabuglio introducendo, accanto al "regolamento tipo" (che, in realtà, stenta ancora a decollare) anche e soprattutto le cosiddette "definizioni standardizzate".
Si tratta di ben 42 definizioni che, nelle intenzioni degli ideatori della riforma, avrebbero dovuto semplificarci la vita mettendo ordine negli uffici tecnici degli oltre 8.000 comuni italiani. All'interno di queste definizioni, la n. 40 fornisce "l'interpretazione autentica" della terrazza come «elemento edilizio scoperto e praticabile, realizzato a copertura di parti dell'edificio, munito di ringhiera o parapetto, direttamente accessibile da uno o più locali interni». Con un po' di attenzione, potremmo anche notare che la terrazza viene in ballo anche ai fini del concetto di "superficie utile" (definizione n.15) e, sotto questo profilo, viene equiparata a ballatoi, logge e balconi. Brilla per la sua assenza, invece, la definizione di "lastrico solare" che, però, fa bella mostra di se in ambito catastale (categoria F/5) dove viene definito come «terrazza usufruibile, cioè praticabile, accessibile tramite scala, pavimentata, fornita di parapetti e che non sia di semplice copertura. Quando il lastrico solare è comune deve essere considerato "bene comune censibile" e, anche se non comune (unità immobiliare a sé stante), deve essere iscritto in catasto con l'indicazione della superficie lorda che verrà annotata nella colonna del Mod. D1 destinata alla superficie catastale. Il lastrico solare è per definizione tale quando l'unità immobiliare è composta solo dallo stesso». Occorre tener presente che, sempre in ambito catastale, se il lastrico solare o terrazza consiste in una pertinenza esclusiva di una unità immobiliare, deve essere dichiarato assieme a quest'ultima e rappresentato nella stessa planimetria con la quale viene rappresentata l'unità immobiliare stessa. In tale caso, del lastrico solare o terrazza, quale dipendenza, deve essere tenuto conto nella consistenza apportando un'aggiunta - nei limiti ammessi - al totale dei vani principali e dei vani accessori e provvedendo ad inserirla nei conteggi della superficie catastale secondo i criteri previsti dal D.P.R. n. 138/98. A riprova del caos che regna sovrano, per il catasto, il concetto di "lastrico solare" sembra sovrapporsi a quello di "terrazza".