Panni stesi in condominio: problemi e soluzioni

Per asciugare il bucato in ambito condominiale, in mancanza di spazi o locali espressamente adibiti a tale uso, i singoli condomini ricorrono ad asciugatrici ma soprattutto a stenditoi mobili o supporti esterni al balcone che solo se utilizzati adottando le normali precauzioni dettate dal buon senso non costituiscono fonte di litigio.
I panni stesi, però, rendono meno decoroso il caseggiato e, soprattutto, provocano il gocciolamento che solo in rari casi è consentito dal titolo di proprietà (atto di acquisto) o da una norma del regolamento condominiale di natura contrattuale.
In ogni caso si deve tenere conto anche dei regolamenti comunali che possono contenere precise regole di comportamento per lo sciorinamento dei panni.
Panni stesi e decoro del caseggiato
Il singolo condominio non può eseguire nella proprietà esclusiva opere che causano una lesione dell'estetica del palazzo.
Tuttavia, nell'ambito delle opere vietate, non si può di certo far rientrare la collocazione di stenditoi con panni stesi, anche se quest'ultimi sono chiaramente visibili dalle parti comuni.
Infatti, lo stendimento del bucato sui balconi o terrazze o lastrici non merita di essere considerato ai fini della lesione del decoro architettonico perché non comporta opere edili incidenti sulla sagoma o la facciata del fabbricato, ma la posa temporanea di oggetti rimovibili, che non possono deturpare l'estetica del palazzo.
Il regolamento condominiale e comunale.
Se il regolamento comunale vieta espressamente di esporre, distendere o appendere per qualsiasi motivo alla vista del pubblico, biancheria panni e simili, fuori delle finestre, sui terrazzi, balconi, poggioli prospicienti vie pubbliche e luoghi aperti al pubblico, il singolo condomino, per evitare sanzioni amministrative, dovrà attenersi a tali prescrizioni.
In caso contrario è possibile rivolgersi direttamente alla polizia municipale per richiedere il rispetto della norma regolamentare comunale, a prescindere dall'effettivo disturbo subito.
Allo stesso modo, qualora una norma di natura contrattuale del regolamento condominiale vieti espressamente l'utilizzo di stenditoi per sciorinare i panni all'esterno dell'edificio, ogni partecipante al condominio ha il diritto di esigere sempre l'osservanza di detto comportamento, pretendendo che la biancheria sia stesa solo nelle eventuali aree opportunamente attrezzate o all'interno del balcone.
Quanto sopra vale anche se lo sgocciolare dei panni all'esterno dei parapetti dei balconi abbia carattere episodico e avvenga per mezzo di uno stenditoio amovibile collocato sul davanzale di una finestra.
Non rileva neppure che diversi condomini abbiano sistematicamente violato il divieto per oltre venti anni, atteso che il decorso del tempo non fa venire meno l'impegno contrattualmente assunto al momento dell'acquisto dell'appartamento.
In ogni caso l'amministratore, anche senza alcuna previa delibera assembleare, deve attivarsi al fine di far cessare gli abusi dei singoli condomini; infine si deve considerare che l'assemblea può irrogare una sanzioni pecuniaria ai condomini che procedono allo sciorinamento abusivo (ma è necessario per tale violazione che il regolamento preveda una specifica sanzione pecuniaria).
Le molestie da evitare
Anche se il regolamento di condominio permettesse di stendere i panni fuori da balconi e finestre, i condomini non possono areare ed asciugare fuori dal proprio balcone coperte e lenzuola, per tutta la loro lunghezza, fino a coprire parte del balcone dell'appartamento sottostante, impedendo così che filtri la luce e che passi regolarmente l'aria.
Questo significa che, ferma restando la funzione primaria dei balconi per la luce e l'aria, il diritto (accessorio) di stendere i panni dovrà essere esercitato dal condomino in modo tale da non pregiudicare le predette funzioni, soprattutto se si aggiunge il disagio di subire lo stillicidio del bucato.
A tale proposito occorre sottolineare che, in mancanza di norme regolamentari (comunali o condominiali), i panni lavati possono essere stesi sopra spazi condominiali o privati, sempre che vengano adeguatamente “strizzati“, a meno che il condomino abbia un vero e proprio “diritto di sgocciolamento”.
Tuttavia la semplice presenza dei supporti metallici (o zanche) infissi dall'originario unico proprietario nel muro perimetrale (ai lati delle finestre sovrastanti) non è sufficiente a far sorgere una servitù di stillicidio a carico degli appartamenti e/o spazi sottostanti.
In altre parole la presenza dei ferri con i fili per i panni non significa che si voglia assoggettare gli appartamenti inferiori allo sgocciolamento del bucato bagnato.
In mancanza di tale servitù, chi abita al piano inferiore e subisce lo stillicidio può sempre chiedere all'autorità giudiziaria la cessazione delle immissioni illecite.