Responsabile per i danni da infiltrazione è il custode e non sempre il proprietario

Una recentissima sentenza della Cassazione (la 30941 del 27 dicembre 2017), verte sulla responsabilità risarcitoria in caso di danni da infiltrazioni d'acqua e su chi sia il legittimato passivo dell'azione risarcitoria .
In particolare, nel caso in oggetto, una società agiva in giudizio citando tre condomìni proprietari di un cortile.
Tale cortile, posto al di sopra di un immobile che la società deteneva in leasing, aveva creato un danno alla attrice consistente nell'ammaloramento dei locali a seguito di alcune infiltrazioni d'acqua.
Con la propria azione giudiziale la società citava in giudizio, quindi, tre condomìni (che verranno chiamati Alfa, Beta e Gamma).
Il giudizio di primo grado terminava con la condanna del solo condominio Alfa il quale, considerato responsabile della totalità dei danni, veniva condannato a realizzare opere per l'eliminazione dei vizi.
Tale stabile, però, appellava la sentenza chiedendo il rigetto della domanda della società attrice.
La Corte d'Appello accoglieva parzialmente il ricorso presentato dal condominio Alfa, disponendo la condanna della società a rifondere il 20% del costo dei lavori eseguiti da Alfa a seguito della sentenza di primo grado e il 75% delle spese legali dei condomini Beta e Gamma.
La base giuridica della sentenza di Appello era che, nonostante i tre condomìni fossero comproprietari del cortile, la custodia dello stesso era unicamente in capo al condominio Alfa, che era l'unico utilizzatore del manufatto.
Il passaggio dei veicoli del condominio Alfa, insieme all'incuria e assenza di manutenzione, aveva cagionato le fessurazioni dalle quali erano scaturite le infiltrazioni di acqua che avevano colpito la società sottostante.
Il Condominio Alfa, vista la duplice soccombenza, si risolveva a proporre ricorso in Cassazione.
Con detto ricorso, sostanzialmente, il condominio domandava la revisione della sentenza di Appello in quanto il giudice del riesame non avrebbe tenuto conto del fatto che egli non era unico proprietario del cortile, ma solo uno dei comproprietari e quindi la condanna non avrebbe dovuto essere solo verso Alfa, ma anche gli altri condomìni.
Con la sentenza in commento la Cassazione rigettava integralmente il ricorso proposto.
La questione giuridica, al di là delle ulteriori questioni processuali proposte con il ricorso, era incentrata sull'interpretazione e applicazione dell'articolo 2051 del Codice Civile.
Detta norma stabilisce che “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”.
Il principio stabilito dalla legge è quello in ragione del quale a rispondere del danno sia il soggetto al quale la legge conferisce il ruolo del custode.
Sovente tale ruolo è conferito al proprietario/possessore del bene, dato che egli ha il completo dominio sulla cosa e quindi anche la sua custodia, ma non è sempre così.
Nel caso deciso dalla Cassazione, infatti, sebbene i comproprietari del bene fossero tre, solo al condominio Alfa – unico utilizzatore del cortile – era stato accordato il ruolo (e le incombenze) del custode.
Il mancato adempimento delle obbligazioni discendenti dal ruolo di custode, quindi, (notabilmente realizzare la manutenzione ordinaria evitando le infiltrazioni d'acqua nell'immobile sottostante) aveva comportato la necessità di risarcire il danno cagionato.
La Suprema Corte, difatti, affermava nella propria decisione che “ai fini della configurabilità della responsabilità ex art. 2051 c.c. è sufficiente la sussistenza del rapporto di custodia con la cosa che ha dato luogo all'evento lesivo, rapporto che postula l'effettivo potere sulla cosa, e cioè la disponibilità giuridica e materiale della stessa, che comporti il potere-dovere di intervento su di essa, e che compete al proprietario o anche al possessore o detentore”.
Alla luce di questo principio, vista l'esclusiva detenzione del bene da parte del Condominio Alfa, la Corte rigettava il ricorso proposto, condannando lo stesso al pagamento delle spese del giudizio.