I problemi del «condòmino apparente»

Parte della giurisprudenza meno recente riteneva giuridicamente rilevante il principio di apparenza del diritto anche in ambito condominiale. Si tratta di un principio di creazione giurisprudenziale: colui che ingenera nei terzi la certezza di rivestire una certa posizione giuridica, e tale non è, è responsabile dell'affidamento incolpevole creato ai terzi. Applicazione codicistica è il creditore apparente, fattispecie espressamente prevista dall'art. 1189 c.c., il cui primo comma dispone “Il debitore che esegue il pagamento a chi appare legittimato a riceverlo in base a circostanze univoche, è liberato se prova di essere stato in buona fede”.
Sulla scorta di questa norma la giurisprudenza ha ampliano le casistiche, fino ad arrivare al c.d. condomino apparente. Si ha questa figura quando un soggetto si comporta come condomino pur non essendolo, non risultando dai pubblici registri immobiliari titolare dell'alloggio sito nel condominio. Con il comportamento reiterato il medesimo ingenera nei terzi la certezza che sia effettivamente condomino.
Questi è venuto principalmente in rilievo nelle varie applicazioni concrete quale presupposto per la richiesta del pagamento da parte dell'amministratore condominiale delle spese di gestione delle parti comuni. Il tutto con il procedimento monitorio sancito dall'art. 63 disp. Att. C.c. Le spese di gestione sono approvate sia per il consuntivo sia per il preventivo in sede di assemblea ordinaria ex art. 1135 c.c. a cui ha partecipato anche il condomino apparente. Esse assurgono a materiale probatorio necessario al fine di ottenere l'ingiunzione in questione.
I nostri Tribunali si sono visti divisi sull'argomento.
Da un lato è stato sostenuto che dovesse pagare la quota parte di oneri condominiali il condomino apparente in quanto risultante agli occhi di tutti il proprietario di un'unità immobiliare. Così l'amministratore del condominio si è visto esonerato da qualsiasi onere di consultazione dei registri immobiliari, adempimento che sarebbe stato, invece, doveroso in mancanza di un tale comportamento concludente del condomino apparente.
<<L'apparenza del diritto può essere invocata anche quando la situazione apparente non coincide con quella risultante dai pubblici registri, ove questa non venga in rilievo direttamente, ma solo come presupposto di una fattispecie complessa, rilevante autonomamente sul piano giuridico, per giustificare l'errore del terzo di buona fede; ne consegue che la rilevanza discriminante dell'errore deve essere accertata nel singolo caso con riferimento alla peculiarità della specie (nella specie: è stata ritenuta l'applicabilità del suesposto principio all'ipotesi di un amministratore condominiale il quale, senza il previo controllo dei pubblici registri, aveva chiesto e ottenuto decreto ingiuntivo per il pagamento di quote condominiali nei confronti di chi si era comportato come condomino, apparendo quale proprietario di due appartamenti i quali appartenevano, invece, ad altro soggetto)>> (Cass. 5818/1984).
<<L'apparenza del diritto può essere invocata anche quando la situazione apparente non coincide con quella risultante dai pubblici registri, qualora questa non venga in rilievo direttamente ma solo in via indiretta, come presupposto di una fattispecie complessa, rilevante autonomamente sul piano giuridico per giustificare l'errore del terzo di buona fede, così che la rilevanza dell'errore deve essere accertata con riferimento alla peculiarità del singolo caso (nella specie: è stato ritenuto applicabile il principio all'ipotesi di un amministratore di condominio che, senza il previo controllo dei registri immobiliari, aveva ottenuto ingiunzione di pagamento di quote condominiali nei confronti di chi, entrato nel condominio in forza di un preliminare di acquisto di un appartamento, aveva continuato a comportarsi come condomino anche dopo l'avvenuta stipula del contratto definitivo da parte dei figli di lui)>> (Cass. n. 907/1981).
Dall'altro lato, su posizione diametralmente opposta, è stato invece sostenuto che il principio di apparenza del diritto non può essere applicato in quest'ambito: l'amministratore deve verificare la posizione dei condomini, non potendo qualificarsi come terzo in buona fede.
Con ciò è stata negata validità all'ingiunzione ottenuta nei confronti di chi non era vero condomino, pur sembrando tale: il condominio non può essere configurato terzo nei rapporti con il condomino apparente, essendo entrambi parti dello stesso rapporto giuridico.
Altra argomentazione portata a sostegno di questa tesi è che il rapporto giuridico tra il condominio e l'effettivo singolo condomino, proprietario esclusivo dell'unità immobiliare, esiste in ogni caso nella realtà; in considerazione degli art. 1123 c.c. e 63 disp. Att. C.c., si tratta di un rapporto che, risultante da una situazione obiettiva quale è quella della proprietà delle varie unità immobiliari, non può essere influenzato dal comportamento di alcuno.
L'art. 1123 c.c. sancisce che le spese relative ai beni e servizi comuni sono a carico dei condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno salvo diversa convenzione e salvo che non si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa.
Allo stesso modo l'art. 63 disp. Att. C.c. che così prevede: “Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore può ottenere decreto d'ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante l'opposizione. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. In caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, l'amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene l'autorizzazione, può sospendere al condomino moroso l'utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato”.
<<Deve essere accolta l'opposizione all'ingiunzione per il pagamento di spese condominiali proposta dall'apparente condominio che deduce essere l'immobile non intestato a sé ma alla moglie, giacché il comportamento del soggetto medesimo che aveva indotto l'amministratore a ritenere in buona fede che egli fosse condomino non può influenzare il rapporto giuridico esistente tra il condominio e l'effettivo singolo condomino, risultante obiettivamente dalla proprietà delle varie unità immobiliari, né dare luogo ad un nuovo rapporto tra il condominio e l'apparente condomino>> (Cass. 6187/1994).
<<Poichè nel rapporto tra condominio e singolo condomino relativamente al pagamento, da parte di quest'ultimo, della quota di spese sostenute per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio nonchè per la prestazione dei servizi nell'interesse comune, non trova applicazione il principio dell'apparenza del diritto, ne consegue che unico legittimato passivo della relativa azione giudiziale è il vero proprietario dell'unità immobiliare e non il cd. condomino apparente>> (Pret. Perugia, 01 ottobre 1998).
<<Nel vigente ordinamento non ha rilievo giuridico la figura del c.d. condomino apparente, ossia del soggetto che senza essere un condomino dell'edificio si sia sempre comportato come tale ingenerando nell'amministratore del condominio la convinzione che fosse lui il titolare della porzione dell'immobile e fosse quindi legittimato passivo rispetto alla pretesa di pagamento di spese attinenti a quella porzione>> (Trib. Modena, 08 maggio 1998).
Sul punto è intervenuta la Cassazione a Sezioni Unite n. 5035/ 2002, che ha aderito a quest'ultimo orientamento, a cui ha fatto seguito la successiva giurisprudenza. La Suprema Corte a Sezioni Unite ha affermato che il principio di apparenza del diritto non è applicabile per fattispecie in tema condominiale, non ravvisandovi gli estremi per ritenere sussistente la necessità di tutelare l'affidamento del terzo in buona fede, e rilevando che la legittimazione passiva è strettamente collegata alla effettiva titolarità della proprietà dell'alloggio.
<<In tema di ripartizione delle spese condominiali è passivamente legittimato, rispetto all'azione giudiziaria promossa dall'amministratore per il recupero della quota di competenza, il vero proprietario della porzione immobiliare e non anche chi possa apparire come tale, dovendosi escludere l'applicazione del principio dell'apparenza del diritto nei rapporti tra condominio e condomino …Il principio dell'apparenza del diritto, riconducibile alla tutela dell'affidamento incolpevole, non è applicabile nel rapporto tra il condominio e il singolo condomino, in ordine all'azione per il pagamento della quota di spese sostenute per il godimento e la conservazione delle parti comuni dell'edificio, in quanto l'ente di gestione non è terzo, ma parte del predetto rapporto …In caso di azione giudiziale dell'amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale - come il venditore il quale, pur dopo il trasferimento della proprietà (non comunicato all'amministratore), abbia continuato a comportarsi da proprietario - difettando, nei rapporti fra condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l'operatività del principio dell'apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell'affidamento del terzo in buona fede, ed essendo, d'altra parte, il collegamento della legittimazione passiva alla effettiva titolarità della proprietà funzionale al rafforzamento e al soddisfacimento del credito della gestione condominiale….Nei rapporti tra condominio e condomino non si applica il principio dell'apparenza del diritto, nel senso che in tema di ripartizione delle spese condominiali è passivamente legittimato, rispetto all'azione giudiziaria promossa dall'amministratore per il recupero delLa quota di competenza, il vero proprietario della porzione immobiliare e non anche chi possa apparire tale>> (Cass. civ. Sez. Unite, 08/04/2002, n. 5035).
<<Il principio dell'apparenza del diritto è collegato all'esigenza di tutelare l'affidamento incolpevole, ovvero la buona fede del terzo, che, senza sua colpa, abbia fatto affidamento su una determinata situazione esistente solo in apparenza, alla quale, al di fuori dell'applicazione del predetto principio, non potrebbe collegarsi nessun effetto giuridico, con grave pregiudizio del terzo, cui non si può addebitare un incauto affidamento. Pertanto, l'esigenza di tutelare l'affidamento incolpevole non si pone affatto nel caso del rapporto tra il condominio - ente di gestione - ed il singolo condomino, in ordine al pagamento delle spese condominiali: il condominio, infatti, non è terzo, ma una parte del rapporto e non può, di conseguenza, ai fini della tutela della buona fede del condominio, sorgere la necessità di collegare effetti giuridici ad una situazione apparente>> (Trib. Campobasso, 09 ottobre 2005).
<<Spetta unicamente a colui che riveste la qualità di condomino ad impugnare la legittimazione delle deliberazioni condominiali (reale e non apparente); e ciò in considerazione dell'elementare rilievo per cui solo colui che è parte della collettività condominiale ha titolo per incidere sull'assetto di interessi da essa datosi nell'esercizio della propria autonomia privata: la domanda, pertanto, deve essere dichiarata inammissibile qualora l'instante abbia alienato la proprietà sita nell'edificio in condominio>> (Trib. Napoli, 13 marzo 2006).
<<Il principio della responsabilità del condomino apparente, in virtù del quale colui che appaia e si comporti come proprietario di una unità abitativa è legittimato passivo dell'azione giudiziaria per l'adempimento delle obbligazioni pecuniarie relative all'unità stessa, vale solo nei confronti dei terzi e non nei rapporti con gli altri condomini e con il condominio>> (Trib. Torino Ord., 10 dicembre 2007).
<<L'azione giudiziaria diretta al recupero delle spese condominiali di spettanza dell'unità immobiliare di proprietà singola, deve essere promossa contro colui che sia effettivamente individuato come proprietario esclusivo di detta unità, non potendo l'azione stessa essere promossa contro colui il quale, con dichiarazioni e comportamenti, anche univoci, abbia ingenerato nell'amministratore il ragionevole convincimento che si tratti dell'effettivo condomino (cd. condomino apparente)>> (Trib. Bari 25 luglio 2008).
Da ciò deriva che l'onere della consultazione dei registri immobiliari deve essere almeno periodicamente posto in essere dall'amministratore in vista delle convocande assemblee condominiali.
Legittimati passivi risultano esclusivamente i proprietari degli immobili, per come risultanti dai registri immobiliari, e non anche coloro che possano apparire tali. Al pari, per le azioni giudiziarie poste in essere dai terzi creditori del condominio che, come noto, hanno possibilità di agire pro quota nei confronti dei condòmini morosi, ex art. 63 disp att. Cc, risulta applicabile il medesimo principio, pertanto, il legittimato passivo anche in questo caso risulterà soltanto l'effettivo condomino.
Questo il principio di diritto stabilito dalla Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 23621, pubblicata in data 9 ottobre 2017
<<questa Corte ha più volte affermato che in materia condominiale, quanto meno con riferimento alle azioni promosse dall'amministratore per la riscossione delle spese condominiali di competenza delle singole unità immobiliari di proprietà esclusiva, sono passivamente legittimati soltanto i rispettivi proprietari effettivi di dette unità, e non anche coloro che possano apparire tali, a nulla rilevando la reiterazione continuativa di comportamenti propri del condomino, né sussistendo esigenze di tutela dell'affidamento di un terzo di buona fede nella relazione tra condominio e condomino (Cass. Sez. U, 50352002; Cass. 17039/2007; Cass1627/2007)>>.
Ciò vale anche per I terzi che possono aggredire i singoli condomini morosi ai sensi dfell'art. 63 disp att cc
<<è decisivo osservare come nel nostro ordinamento il principio dell'apparenza del diritto (art. 1189 c.c.) trova applicazione quando sussistono uno stato di fatto difforme dalla situazione di diritto ed un errore scusabile del terzo in buona fede circa la corrispondenza del primo alla realtà giuridica, assumendo comunque rilievo giuridico l'apparenza ai soli fini della individuazione del titolare di un diritto soggettivo, ma non anche per fondare una pretesa di adempimento nei confronti di un soggetto non debitore, atteso che l'affidamento del terzo può legittimare una richiesta di risarcimento danni per il subito pregiudizio, e non invece trasformare in debitore un soggetto che non rivesta tale qualità (cfr. Cass. Sez. U,01/07/1997, n. 5896; Cass. Sez. 1, 10/11/1997, n. 11041; Cass. Sez. 1, 10/11/1997, n. 11040)>>.