L'esperto rispondeCondominio

Ripartire le spese per il danno da uno scarico che serve solo alcuni condòmini

di Raffaele Cusmai

La domanda

Si chiede un parere circa il criterio per la corretta ripartizione delle spese su danneggiamento condotte scarichi del condominio: nella fattispecie, il danno riguarda la conduttura di scarico a cui sono allacciate le utenze di solo alcuni condòmini e verificatosi sul tratto terminale che corre sotto il vialetto d'ingresso al condominio, a poca distanza dall'innesto alla vasca biologica. Quali sono i condòmini tenuti a sostenere i costi dei lavori di riparazione della condotta e di successivo ripristino della parte condominiale del vialetto, perforato per ricercare e riparare il danno? Aggiungo che il condominio si è già rivolto alla compagnia assicurativa della polizza decennale postuma (il condominio ha 6 anni), ma purtroppo inutilmente per questioni legate alla franchigia. In secondo luogo, vorrei capire come devono essere suddivisi gli ulteriori costi, rispetto a quelli citati, necessari al posizionamento o comunque a rendere accessibili alcuni pozzetti di ispezione che, per altra negligenza del costruttore, si è scoperto, proprio in occasione dei lavori,essere stati cecati sotto la pavimentazione o addirittura mai posizionati

Si ritiene applicabile il principio di cui all'art. 1123 II comma, ulteriormente specificato da quanto previsto dal terzo comma del medesimo articolo. Infatti, è pacifico che qualora un edificio abbia “più… impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.”. Ciò fermo restando che secondo la giurisprudenza, i canali di scarico sono oggetto di proprietà comune solo fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva.
Quanto alla distribuzione degli ulteriori costi necessari al posizionamento e all'accessibilità dei pozzetti, occorre verificare, in base ad una valutazione di fatto, la c.d. “condominialità” del bene. L'art. 1117 stabilisce che “sono oggetto di proprietà comune… le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari … e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, oppure, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche”. Se detti pozzetti sono destinati a rendere utilità comune a tutti i condomini, le relative spese andranno distribuite in ragione del criterio generale e dunque secondo i millesimi di proprietà. Altrimenti dovrà farsi riferimento, come sopra, alla eventualità che si tratti di beni destinati a servire in misura diversa i condomini, con la conseguenza che le relative spese andranno ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne.

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