Condominio

Una nuova destinazione d’uso non sempre determina la revisione delle tabelle

di Anna Nicola

Un condomino fa ricorso ex art. 69 disp. Att. C.c. per revisione delle tabelle millesimali d'uso perché aveva un magazzino al piano seminterrato che, a causa di fitte infiltrazioni, aveva perso la sua destinazione, rendendolo inutilizzabile. Riteneva quindi che la nuova realtà giustificasse la revisione delle tabelle millesimali, con conseguente modifica del rapporto proporzionale dei vari piani del condominio
Di contrario avviso è stata la Cassazione: nella sentenza 19797/2016 così, infatti, si legge: «Una diversa destinazione d'uso del locale non poteva incidere sull'assetto millesimale, atteso che la individuazione dei valori proporzionali deve avvenire tenendo conto delle caratteristiche obiettive proprie degli immobili e non anche della loro possibile destinazione, determinata essenzialmente da valutazioni di carattere soggettivo».
All’inizio del contenzioso il Giudice di merito rigettava la domanda, rilevando che «non era mai venuta meno la destinazione commerciale della porzione in questione, e che le lamentate infiltrazioni […] non avevano inciso sulle caratteristiche strutturali del locale, […]».
Questo è quanto detto dal Tribunale. Impugnata questa decisione, la Corte di appello di Ancona, richiamando i principi enunciati dalla giurisprudenza in materia di revisione delle tabelle millesimali, rigettava il gravame rilevando che «nella specie non era riscontrabile la presenza di errori obiettivamente verificabili”,[…] e che doveva altresì escludersi che una diversa destinazione d'uso del locale potesse incidere sull'assetto millesimale, […]».
Si giungeva quindi in Cassazione
Com'è noto, la formazione e la revisione delle tabelle millesimali sono disciplinati dagli artt. 68 e 69 delle disposizioni d'attuazione del codice civile. In particolare, la richiesta di revisione può essere avanzata anche nell'interesse di un singolo condomino, qualora vengano riscontrati degli errori.
Con la legge di modifica della disciplina in materia di condominio – L. 220/2012 – il legislatore non ha variato la formulazione del n. 1) del primo comma dell'art. 69 disp. Att.
Al contrario, importante modifica è stata apportata al successivo n. 2), quantificando nell'alterazione “per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare”, il limite minimo al di sopra del quale possono essere ritenute mutate le condizioni di una parte dell'edificio. Il nuovo testo si differenzia rispetto alla precedente previsione che giustificava la revisione delle tabelle attraverso una formulazione indeterminata,“è notevolmente alterato”, senza darne contezza numerica, il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano, che aveva creato non poche occasioni di conflittualità in ambito condominiale.
Secondo la Corte «[…] i valori delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini e il loro proporzionale ragguaglio in millesimi al valore dell'edificio vanno individuati con riferimento al momento dell'adozione del regolamento, e la tabella che li esprime è soggetta ad emenda solo in relazione ad errori, di fatto e di diritto, attinenti alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore […] ovvero a circostanze sopravvenute […] che incidano in modo rilevante sull'originaria proporzione dei valori. […], non comportano la revisione o la modifica di tali tabelle né gli errori nella determinazione del valore, che non siano indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo, né i mutamenti successivi dei criteri di stima […]. Gli errori rilevanti ai fini della revisione delle tabelle […],devono essere obiettivamente verificabili (ad es.: divergenze di estensione della superficie, di piano e simili), […], esclusa la rilevanza dei criteri soggettivi […]».
La Suprema Corte esclude l'incidenza della modifica della destinazione d'uso, ai fini della revisione delle tabelle, atteso che essa «non poteva incidere sull'assetto millesimale, atteso che la individuazione dei valori proporzionali deve avvenire tenendo conto delle caratteristiche obiettive proprie degli immobili e non anche della loro possibile destinazione, determinata essenzialmente da valutazioni di carattere soggettivo».
Si ricordano i principi dettati dalla giurisprudenza di legittimità che, già in passato, hanno evidenziato come si renda necessario tener conto “di tutti gli elementi oggettivi” in presenza di richiesta di revisione o modifica delle tabelle millesimali, come anche in occasione della prima caratura (ex plurimis: Cass. n. 21950/2013, Cass. n. 7300/2010).
Così si esprime l'art. 68, primo comma, disp. Att. c.c. “Per gli effetti degli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini. I valori di piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio”.
Per effettuare il corretto calcolo, occorre tenere in debito conto i seguenti elementi:
-gli elementi intrinseci, quali l'ampiezza e il numero dei vani di proprietà singola;
-gli elementi estrinseci, quali l'ubicazione, l'esposizione, l'altezza;
-eventuali pertinenze delle proprietà esclusive.
Occorre ricordare che <<Ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva (quali l'estensione, ampiezza, numero dei vani) che gli elementi estrinseci (quali l'ubicazione, l'esposizione, l'altezza), nonché le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, tra le quali possono essere considerati i giardini in proprietà esclusiva di singoli condomini, in quanto consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell'immobile.>> (Cass. civ. Sez. II, 27/07/2007, n. 16644; Cass. civ. Sez. II, 01/07/2004, n. 1201).
Il valore degli immobili che costituiscono il condominio preesiste pertanto alle tabelle millesimali.
«L'esistenza di valide tabelle millesimali non costituisce requisito di validità delle delibere assembleari, dato che il criterio per la determinazione delle singole quote preesiste alle tabelle, derivando dal rapporto tra il valore dell'intero edificio e quello della proprietà singola (Cass. n. 3264/2005)». (Trib. Bari Sez. III, 06/11/2006).
«In tema di condominio, il criterio per la identificazione delle quote di partecipazione ad esso, derivando dal rapporto fra il valore dell'intero edificio e quello relativo alla proprietà singolo, esiste prima ed indipendentemente dalla formazione delle tabelle millesimali, la cui esistenza, pertanto, non costituisce requisito di validità delle delibere assembleari». (Cass. civ. Sez. II, 17/02/2005, n. 3264)

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