L'esperto rispondeCondominio

Quando il terrazzo copre un’area esterna

di Raffaele Cusmai

La domanda

In un condominio esiste una terrazza ad uso esclusivo di due condòmini che copre un’area esterna di due appartamenti sottostanti. Anche in questo caso si applica l’articolo 1126 del Codice civile?

L'art. 1126 menziona soltanto i lastrici solari. Con l'espressione lastrico solare si fa riferimento alle superfici piane poste nella parte superiore del condominio e che svolgono essenzialmente una funzione di copertura. La giurisprudenza è costante nel ritenere che “mentre il lastrico solare assolve la funzione di copertura dell'edificio, di cui forma parte integrante sia sotto il profilo meramente materiale, sia sotto il profilo giuridico, la terrazza è costituita da una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, nel senso che per il modo in cui è realizzata, risulta destinata non tanto a coprire le verticali di edifici sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio e ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata e del quale costituisce una proiezione verso l'esterno” (Cass. civ., sez. II, 28 aprile 1986, n. 2924). Le terrazze inoltre si differenziano dal lastrico solare anche perché delimitata da parapetti i quali servono soltanto a rendere praticabile la terrazza, consentendone ai proprietari l'affaccio ed il più sicuro passaggio (Trib. civ. Salerno, 10 novembre 1989).
Ciò premesso, secondo la Cassazione 83465 del 2012) “il lastrico solare – anche se attribuito in uso esclusivo, o di proprietà esclusiva di uno dei condomini – svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c.). Inoltre, ferma restando la funzione tipica della terrazza (permettere l'affaccio o simili utilità), ove la essa funga anche da copertura dell'edificio, gli oneri per la sua manutenzione e riparazione vanno ripartiti, secondo i criteri fissati dall'art. 1126 c.c., in ragione di 1/3 per l'utilizzatore esclusivo e di 2/3 per i condomini delle unità abitative sottostanti, da dividere sulla base delle quote millesimali di ciascuno.
Nel quesito si menziona però la copertura di un'area esterna e con ciò sembra farsi riferimento ad una struttura aggettante che non svolge una funzione di copertura dovendo piuttosto considerarsi strutturalmente e funzionalmente parte degli appartamenti al cui uso esclusivo esse sono destinate, quali appartenenze degli stessi, in difetto di contrarie risultanze di un titolo (Cass. civ., 26 febbraio 1959, n. 563). In tal caso non è applicabile l'art. 1126 c.c.. Rimangono infatti completamente a carico di chi ne ha l'uso esclusivo, le spese di manutenzione del bene che svolge una funzione diretta al solo godimento delle unità immobiliari di proprietà esclusiva di cui la terrazza costituisca prolungamento.

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