Il caso risolto: nuove mansarde e risarcimento per gli altri condòmini

In un condominio nel 1980 sono state create nuove mansarde da parte di alcuni condomini. A oggi ci si chiede se si può avere il ristoro di quanto pagato in eccesso da parte dei condomini non muniti di mansarda, senza che siano rifatte le tabelle millesimali.
Le Tabelle millesimali del condominio sono contemplate principalmente dall'art. 68 e 69 disp. Att. C.c.
L'unità immobiliare, con la sua espressione in millesimi, è l'elemento base per eseguire il calcolo di ripartizione delle spese condominiali, considerato in termini numerici e proporzionali rispetto all'integrale edificio. In ragione di questa norma vengono definite le tabelle millesimali, sia di proprietà, sia di uso dei beni e servizi comuni. Questo è il significato dei rimandi agli artt. 1123, 1124, 1126, 1136, rispettivamente in tema di ripartizione delle spese in generale (art. 1123 c.c.), di manutenzione e ricostruzione delle scale e degli ascensori (art. 1124 novellato c.c.), di lastrici solari di uso esclusivo (art. 1126 novellato c.c.), di costituzione dell'assemblea e di validità delle relative deliberazioni (art. 1136 novellato c.c.). (Trib. Modena., 17 settembre 2008, Cass., 27 luglio 2007, n. 16644; Cass., 01 luglio 2004, n. 1201)
Per effettuare il corretto calcolo, occorre tenere in debito conto i seguenti elementi:
-gli elementi intrinseci, quali l'ampiezza ed numero dei vani di proprietà singola;
-gli elementi estrinseci, quali l'ubicazione, l'esposizione, l'altezza;
-eventuali pertinenze delle proprietà esclusive.
Le tabelle millesimali assumono valore di negozio di accertamento (Cass. S.U. 18477/2010).
Così si esprime la Suprema Corte a Sezioni Unite n. 18477/2010: “….Si è affermato che la determinazione dei valori della proprietà di ciascun condomino e la loro espressione in millesimi è regolata direttamente dalla legge, per cui non rientra nella competenza dell'assemblea (sent. 27 dicembre 1958 n. 3952; 9 agosto 1996 n. 7359) oppure si è fatto riferimento alla natura negoziale dell'atto di approvazione delle tabelle millesimali, nel senso che, pur non potendo essere considerato come contratto, non avendo carattere dispositivo (in quanto con esso i condomini, almeno di solito, non intendono in alcun modo modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, ma intendono soltanto determinare quantitativamente tale portata), deve essere inquadrato nella categoria dei negozi di accertamento, con conseguente necessità del consenso di tutti i condomini (sent. 8 luglio 1964 n. 1801) oppure ancora si è fatto leva sul fatto che, essendo le tabelle millesimali predisposte anche al fine del computo della maggioranza dei condomini (quorum) nelle assemblee, hanno carattere pregiudiziale rispetto alla costituzione e alla validità delle deliberazioni assembleari, e quindi non possono formarne oggetto (sent. 6 marzo 1967, cit., per la quale il fatto che le tabelle siano contenute nel regolamento, a norma dell'art. 68 disp. att. c.c., sta semplicemente ad indicare una allegazione formale che non muta la natura intrinseca dell'istituto come innanzi descritta).”
Le tabelle sono quindi utili al fine di avere certezza della ripartizione delle spese, evitando di conseguenza eventuali contenziosi. Le unità immobiliari facenti parte del condominio hanno un valore proporzionale proprio, anche senza l'esistenza delle tabelle, che si manifesta in termini matematici sia per la comproprietà dei beni del condominio, ad esempio l'immobile uso portineria, sia per il singolo diritto di usare dei beni (cortile) e servizi comuni nonché di partecipare, nella stessa misura, alle spese che si rendono necessarie per la loro gestione e manutenzione. Viene anche in considerazione l'uso di un certo bene da parte di soli alcuni condomini, ad esempio l'ascensore: se esso non è goduto e utilizzato da tutti, si hanno le tabelle d'uso (Trib. Modena, 17 settembre 2008)
Le tabelle non esprimono le singole proprietà di per sé ma esprimono la proporzione di queste in merito ai beni comuni rispetto all'intero edificio. (App. Napoli, 13 maggio 1965)
Quanto sin qui detto è importante per far comprendere ai condomini il valore delle tabelle e le conseguenti ripartizioni, soprattutto quando vi è discrasia tra la realtà e il documento di cui alle tabelle (regolamento o verbale di assemblea che sia)
L'art. 69 disp. Att. C.c. prevede la modifica/revisione delle tabelle quando vi sia la crescita di un alloggio di oltre 1/5 del suo precedente valore o se in esse vi è un errore di calcolo
Il caso di specie può ricadere nella prima fattispecie -se vi è stato il superamento della volumetria così come indicato- ma anche nella seconda, considerando l'errore materiale nel mancato aggiornamento della situazione condominiale
Verifichiamo ora, sulla base di queste premesse, se sia possibile avere un qualche ristoro in capo ai condomini che non hanno la mansarda, che è creata negli anni 1980, da cui è derivata la situazione di disparità di trattamento tra i vari condomini
ARRICCHIMENTO SENZA CAUSA
La giurisprudenza ritiene percorribile la strada dell'arricchimento senza causa ex art. 2041 c.c., fattispecie spesso menzionata dai nostri Giudici per il caso di mero errore di calcolo.
Si ritiene possibile agire con questa azione perché le tabelle millesimali non hanno valore retroattivo, non potendo disporre per il passato ma solo per il futuro (Cass. 7696/1999, orientamento consolidato)
Ecco che allora, per sopperire a questa “lacuna”, si legge in una decisione recente della Suprema Corte “L'amministratore del condominio è legittimato a promuovere domanda di arricchimento senza causa nei confronti del condomino che abbia tratto vantaggio dall'erroneità delle tabelle millesimali, la cui modifica ha effetto dal passaggio in giudicato della sentenza di revisione e la misura dell'indennizzo è pari al risparmio conseguito dal condomino”. (Cass. civ. Sez. III, 10-03-2011, n. 5690).
La decisione specifica che tutte le volte in cui un'errata tabella millesimale comporti, per uno dei condomini un risparmio di spesa deliberata dall'assemblea, che così viene sostenuta dagli altri condomini in misura maggiore del dovuto, l'amministratore è autorizzato per indebito arricchimento nei confronti dell'avvantaggiato. Si tratta di un'azione volta a ripristinare l'uguaglianza di trattamento tra le parti in questione (cfr. anche Cass. 11330/2009)
La medesima Cassazione ritiene che sia l'unica possibile azione, quale unico rimedio per ottenere l'indennizzo per la diminuzione patrimoniale subita dai condomini
L'indennizzo dovuto al soggetto agente è pari alla minor somma tra impoverimento e arricchimento
Il debito dell'arricchito è un debito di valore, nascente nel momento in cui viene proposta la relativa domanda
PRESCRIZIONE DELL'AZIONE DI ARRICCHIMENTO
L'azione di arricchimento è soggetta all'ordinario termine di prescrizione decennale ex art. 2946 c.c. che, ai sensi dell'art. 2935 c.c. inizia a decorrere dal giorno in cui può essere fatto valere il diritto alla ripetizione; il dies a quo pertanto coincide con il giorno di avvenuto ingiustificato pagamento che ha determinato l'arricchimento del beneficiario e la correlativa diminuzione patrimoniale di controparte
CONCLUSIONE
Il condomino privo di mansarda non può più agire per l'indebito arricchimento subito negli ultimi dieci anni, 2007-2017, in ragione la prescrizione dell'azione (vedi supra)
Potrebbe altresì agire in giudizio per la revisione delle tabelle che sarebbero da aggiornare semprechè la mansarda abbia comportato un aumento di volume dell'alloggio a cui è annessa di oltre 1/5 ovvero qualificando questa “svista” in errore di calcolo (sarebbe meglio la prima fattispecie perché più attinente alla realtà), portando la questione in assemblea e eventualmente, in un secondo momento, in sede giudiziale, ove la deliberazione di modifica delle tabelle non venga assunta. In assemblea si suggerisce di far notare agli altri condomini che le tabelle millesimali valgono non come contratto ma come negozio di accertamento dei valori del singolo immobile, valori che esistono e preesistono indipendentemente dalle tabelle millesimali in uso
Nulla vieta che si agisca direttamente e immediatamente in sede giudiziale, ove questo sia l'interesse
TABELLE MILLESIMALI E MANSARDE CREATE NEL 1980
Si riporta un caso pratico: in un condominio nel 1980 sono state create nuove mansarde da parte di alcuni condomini. A oggi ci si chiede se si può avere il ristoro di quanto pagato in eccesso da parte dei condomini non muniti di mansarda, senza che siano rifatte le tabelle millesimali
Le Tabelle millesimali del condominio sono contemplate principalmente dall'art. 68 e 69 disp. Att. C.c.
L'unità immobiliare, con la sua espressione in millesimi, è l'elemento base per eseguire il calcolo di ripartizione delle spese condominiali, considerato in termini numerici e proporzionali rispetto all'integrale edificio. In ragione di questa norma vengono definite le tabelle millesimali, sia di proprietà, sia di uso dei beni e servizi comuni. Questo è il significato dei rimandi agli artt. 1123, 1124, 1126, 1136, rispettivamente in tema di ripartizione delle spese in generale (art. 1123 c.c.), di manutenzione e ricostruzione delle scale e degli ascensori (art. 1124 novellato c.c.), di lastrici solari di uso esclusivo (art. 1126 novellato c.c.), di costituzione dell'assemblea e di validità delle relative deliberazioni (art. 1136 novellato c.c.). (Trib. Modena., 17 settembre 2008, Cass., 27 luglio 2007, n. 16644; Cass., 01 luglio 2004, n. 1201)
Per effettuare il corretto calcolo, occorre tenere in debito conto i seguenti elementi:
-gli elementi intrinseci, quali l'ampiezza ed numero dei vani di proprietà singola;
-gli elementi estrinseci, quali l'ubicazione, l'esposizione, l'altezza;
-eventuali pertinenze delle proprietà esclusive.
Le tabelle millesimali assumono valore di negozio di accertamento (Cass. S.U. 18477/2010).
Così si esprime la Suprema Corte a Sezioni Unite n. 18477/2010: “….Si è affermato che la determinazione dei valori della proprietà di ciascun condomino e la loro espressione in millesimi è regolata direttamente dalla legge, per cui non rientra nella competenza dell'assemblea (sent. 27 dicembre 1958 n. 3952; 9 agosto 1996 n. 7359) oppure si è fatto riferimento alla natura negoziale dell'atto di approvazione delle tabelle millesimali, nel senso che, pur non potendo essere considerato come contratto, non avendo carattere dispositivo (in quanto con esso i condomini, almeno di solito, non intendono in alcun modo modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, ma intendono soltanto determinare quantitativamente tale portata), deve essere inquadrato nella categoria dei negozi di accertamento, con conseguente necessità del consenso di tutti i condomini (sent. 8 luglio 1964 n. 1801) oppure ancora si è fatto leva sul fatto che, essendo le tabelle millesimali predisposte anche al fine del computo della maggioranza dei condomini (quorum) nelle assemblee, hanno carattere pregiudiziale rispetto alla costituzione e alla validità delle deliberazioni assembleari, e quindi non possono formarne oggetto (sent. 6 marzo 1967, cit., per la quale il fatto che le tabelle siano contenute nel regolamento, a norma dell'art. 68 disp. att. c.c., sta semplicemente ad indicare una allegazione formale che non muta la natura intrinseca dell'istituto come innanzi descritta).”
Le tabelle sono quindi utili al fine di avere certezza della ripartizione delle spese, evitando di conseguenza eventuali contenziosi. Le unità immobiliari facenti parte del condominio hanno un valore proporzionale proprio, anche senza l'esistenza delle tabelle, che si manifesta in termini matematici sia per la comproprietà dei beni del condominio, ad esempio l'immobile uso portineria, sia per il singolo diritto di usare dei beni (cortile) e servizi comuni nonché di partecipare, nella stessa misura, alle spese che si rendono necessarie per la loro gestione e manutenzione. Viene anche in considerazione l'uso di un certo bene da parte di soli alcuni condomini, ad esempio l'ascensore: se esso non è goduto e utilizzato da tutti, si hanno le tabelle d'uso (Trib. Modena, 17 settembre 2008)
Le tabelle non esprimono le singole proprietà di per sé ma esprimono la proporzione di queste in merito ai beni comuni rispetto all'intero edificio. (App. Napoli, 13 maggio 1965)
Quanto sin qui detto è importante per far comprendere ai condomini il valore delle tabelle e le conseguenti ripartizioni, soprattutto quando vi è discrasia tra la realtà e il documento di cui alle tabelle (regolamento o verbale di assemblea che sia)
L'art. 69 disp. Att. C.c. prevede la modifica/revisione delle tabelle quando vi sia la crescita di un alloggio di oltre 1/5 del suo precedente valore o se in esse vi è un errore di calcolo
Il caso di specie può ricadere nella prima fattispecie -se vi è stato il superamento della volumetria così come indicato- ma anche nella seconda, considerando l'errore materiale nel mancato aggiornamento della situazione condominiale
Verifichiamo ora, sulla base di queste premesse, se sia possibile avere un qualche ristoro in capo ai condomini che non hanno la mansarda, che è creata negli anni 1980, da cui è derivata la situazione di disparità di trattamento tra i vari condomini
ARRICCHIMENTO SENZA CAUSA
La giurisprudenza ritiene percorribile la strada dell'arricchimento senza causa ex art. 2041 c.c., fattispecie spesso menzionata dai nostri Giudici per il caso di mero errore di calcolo.
Si ritiene possibile agire con questa azione perché le tabelle millesimali non hanno valore retroattivo, non potendo disporre per il passato ma solo per il futuro (Cass. 7696/1999, orientamento consolidato)
Ecco che allora, per sopperire a questa “lacuna”, si legge in una decisione recente della Suprema Corte “L'amministratore del condominio è legittimato a promuovere domanda di arricchimento senza causa nei confronti del condomino che abbia tratto vantaggio dall'erroneità delle tabelle millesimali, la cui modifica ha effetto dal passaggio in giudicato della sentenza di revisione e la misura dell'indennizzo è pari al risparmio conseguito dal condomino”. (Cass. civ. Sez. III, 10-03-2011, n. 5690).
La decisione specifica che tutte le volte in cui un'errata tabella millesimale comporti, per uno dei condomini un risparmio di spesa deliberata dall'assemblea, che così viene sostenuta dagli altri condomini in misura maggiore del dovuto, l'amministratore è autorizzato per indebito arricchimento nei confronti dell'avvantaggiato. Si tratta di un'azione volta a ripristinare l'uguaglianza di trattamento tra le parti in questione (cfr. anche Cass. 11330/2009)
La medesima Cassazione ritiene che sia l'unica possibile azione, quale unico rimedio per ottenere l'indennizzo per la diminuzione patrimoniale subita dai condomini
L'indennizzo dovuto al soggetto agente è pari alla minor somma tra impoverimento e arricchimento
Il debito dell'arricchito è un debito di valore, nascente nel momento in cui viene proposta la relativa domanda
PRESCRIZIONE DELL'AZIONE DI ARRICCHIMENTO
L'azione di arricchimento è soggetta all'ordinario termine di prescrizione decennale ex art. 2946 c.c. che, ai sensi dell'art. 2935 c.c. inizia a decorrere dal giorno in cui può essere fatto valere il diritto alla ripetizione; il dies a quo pertanto coincide con il giorno di avvenuto ingiustificato pagamento che ha determinato l'arricchimento del beneficiario e la correlativa diminuzione patrimoniale di controparte
CONCLUSIONE
Il condomino privo di mansarda non può più agire per l'indebito arricchimento subito negli ultimi dieci anni, 2007-2017, in ragione la prescrizione dell'azione (vedi supra)
Potrebbe altresì agire in giudizio per la revisione delle tabelle che sarebbero da aggiornare semprechè la mansarda abbia comportato un aumento di volume dell'alloggio a cui è annessa di oltre 1/5 ovvero qualificando questa “svista” in errore di calcolo (sarebbe meglio la prima fattispecie perché più attinente alla realtà), portando la questione in assemblea e eventualmente, in un secondo momento, in sede giudiziale, ove la deliberazione di modifica delle tabelle non venga assunta. In assemblea si suggerisce di far notare agli altri condomini che le tabelle millesimali valgono non come contratto ma come negozio di accertamento dei valori del singolo immobile, valori che esistono e preesistono indipendentemente dalle tabelle millesimali in uso
Nulla vieta che si agisca direttamente e immediatamente in sede giudiziale, ove questo sia l'interesse