Condominio

Quando l’inquilino è danneggiato ma il regolamento vieta di affittare

di Paolo Accoti

Il titolare di un ristorante, che aveva affittato un appartamento all'interno del condominio e lo aveva successivamente, adibito ad attività di ristorazione, conveniva in giudizio il condominio stesso, per ottenerne la condanna al risarcimento dei danni causati dallo sversamento di liquami dovuto alla occlusione della colonna di scarico condominiale.
Il ristoratore, peraltro, in dipendenza dell'evento dannoso, è stato costretto anche a chiudere il ristorante per cinque giorni, e chiedeva anche il risarcimento da lucro cessante.
Il condominio e due condòmini resistevano in giudizio ma venvano sconfitti in primo e secondo grado. Nel ricorso in Cassazione veniva eccepita, tra l'altro, la qualità di conduttore dell'attore, nonché l'omesso esame circa un fatto decisivo oggetto di discussione tra le parti e, in particolare, la norma del regolamento condominiale che prevedeva il divieto di destinare le unità immobiliari ad uso diverso da quello abitativo, circostanza che, a dire dei ricorrenti, avrebbe impedito all'attore la richiesta del risarcimento dei danni in relazione alla chiusura della sua attività.
La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 30550, pubblicata in data 20 dicembre 2017, rigetta il ricorso.
Per motivare la decisione premette che, per costante giurisprudenza, i condòmini, quand'anche intervenuti in giudizio, non possono considerarsi terzi rispetto al condominio, ciò posto «non avendo il Condominio contestato in capo al …. la qualità di conduttore, tale comportamento è significativo a prescindere da quanto successivamente eccepito dai due condomini oggi ricorrenti, anche alla luce della sentenza 16 febbraio 2016, n. 2951, delle Sezioni Unite di questa Corte, secondo cui la titolarità della posizione soggettiva, attiva o passiva, vantata in giudizio è un elemento costitutivo della domanda ed attiene al merito della decisione, sicché spetta all'attore allegarla e provarla, salvo il riconoscimento, o lo svolgimento di difese incompatibili con la negazione, da parte del convenuto. … a maggior ragione, colui il quale agisce per il risarcimento dei danni causati ad un immobile del quale si assume conduttore non è tenuto a dimostrare tale sua qualità, attesa la natura non petitoria del giudizio in questione; il che comporta che la censura è comunque infondata».
Per quanto concerne, infine, il presunto divieto posto dal regolamento condominiale, la Corte rileva come «la circostanza che l'eventuale previsione ostativa del regolamento condominiale — nel senso auspicato dai ricorrenti — avrebbe dovuto essere contestata al proprietario, ma non al conduttore (o detentore ad altro titolo) dell'immobile in questione; sicché la questione non assume alcun rilievo in questa sede».
Il ricorso, pertanto, deve essere rigettato e i ricorrenti condannati al pagamento delle spese del giudizio di cassazione.
La questione sollevata dai condòmini è stata giustamente disattesa dalla Suprema Corte, sulla scorta del fatto che il risarcimento dell'eventuale danno cagionato prescinde dall' potenziale divieto imposto dal regolamento condominiale.
Altro discorso invece è quello che concerne la cessazione della violazione del regolamento, per la quale, al contrario, la relativa domanda può essere avanzata sia nei confronti del conduttore che del proprietario locatore.
A tal proposito, premesso che «in tema di condominio di edifici, il conduttore di un immobile sito nel fabbricato condominiale può obbligarsi nei confronti del condominio, mediante accordo con lo stesso, a rispettare un regolamento di condominio non impegnativo per il condomino locatore» (Cass. n. 10185/2012), è noto il principio per cui <<il condominio, qualora venga violato il divieto previsto dal regolamento contrattuale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva dell'edificio condominiale a determinati usi, può chiedere la cessazione della destinazione abusiva sia al conduttore che al proprietario locatore. Orbene, se tale richiesta è rivolta solo al conduttore, si determina una situazione di litisconsorzio necessario con il proprietario, che è tenuto a partecipare al relativo giudizio concernente l'esistenza e la validità del regolamento, in quanto le limitazioni in esso contenute costituiscono oneri reali o servitù reciproche che, in quanto tali, afferiscono immediatamente al bene. Viceversa, la predetta situazione non si configura se sia convenuto in giudizio solo il proprietario del locale e non anche il suo conduttore.>> (Cass. n. 11859/2011).

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