Condominio

Trasformare il tetto non trasforma la servitù

di Donato Palombella

La trasformazione dell'affaccio occasionale non comporta un aggravamento della servitù di veduta. La Corte di Cassazione, in poche righe, mette fine ad una diatriba che si trascinava ormai da oltre un decennio. Tutto nasce dalla solita lite tra dirimpettai; un proprietario si lamenta perché il vicino avrebbe modificato il proprio tetto, originariamente coperto con la classica "onduline", trasformandolo in un terrazzo. E allora, ci si chiede, qual'è il problema? Secondo il proprietario del fondo servente, il vicino, attraverso tale trasformazione, avrebbe aggravato la servitù di veduta iniziale. In buona sostanza, ci si lagna perché il "vicino-curiosone" potrebbe esercitare la servitù di veduto in maniera più agevole rispetto al passato.

Le ragioni della difesa
Il proprietario del "tetto trasformista", dal suo canto, si difende a spada tratta, così si scopre che, negli anni '50, l'immobile era di proprietà di una fabbrica di giocattoli che utilizzava il tetto contestato per asciugare la propria merce. In sostanza, si fornisce la prova che il tetto era praticabile e che, anche se in maniera saltuaria, il contestato diritto di veduta veniva esercitato da oltre un lustro. In questo modo viene posto un primo paletto: la servitù era già esistente da un cinquantennio.

L'aggravamento della servitù
A questo punto la vicenda si sposta su un ulteriore elemento: l'aggravamento della servitù! La Sezione II civile della Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 27909 dell'11 luglio 2017, resa pubblica mediante deposito in cancelleria solo il successivo 23 novembre, nell'affrontare la problematica dell'aggravamento di servitù, disciplinata dall'articolo 1067 codice civile, non ravvisa alcun aggravamento nella posizione del fondo servente. I lavori, infatti, avrebbero comportato, alla fine dei conti, la possibilità di esercitare lo stesso diritto di veduta preesistente, ma solo in maniera un po' più comoda.

Il parere della giurisprudenza
Secondo la giurisprudenza, affinché possa configurarsi un aggravamento dell'esercizio della servitù, occorre verificare se l'innovazione abbia alterato l'originario rapporto tra fondo dominante e fondo servente e se il sacrificio imposto a quest'ultimo sia maggiore rispetto a quello originario. Al riguardo occorrerà valutare non tanto la nuova opera in sé stessa ma, anche e soprattutto, le implicazioni che ne derivino a carico del fondo servente, assumendo in proposito rilevanza non soltanto i pregiudizi attuali, ma anche quelli potenziali connessi e prevedibili, in considerazione dell'intensificazione dell'onere gravante sul fondo anzidetto (Cass., Sez. II, sentenza n. 209 dell'11 gennaio 2006; n. 17396/2004; n. 9675/1999; n. 8612/1994 e n. 4523/1993).
La Cassazione ritiene che l'apertura delle finestre implica un aggravamento della servitù di veduta preesistente in quanto, attraverso tale opera, si crea un vero e proprio parapetto d'affaccio sul fondo altrui (Cass., Sez. civile, sentenza n. 15538 dell'8 luglio 2014).
Non costituisce aggravamento della servitù di veduta, invece, la sopraelevazione sul lastrico solare con apertura di finestre in corrispondenza dei vani di abitazione di nuova realizzazione. In questo caso, la trasformazione dell'affaccio occasionale dal parapetto del lastrico stesso in quello quotidiano dalle finestre, non determina un incremento della "inspectio" e della "prospectio" sugli appartamenti vicini, essendo al contrario la veduta meno ampia e panoramica rispetto all'originario affaccio esercitato dal parapetto del terrazzo. Infatti, non costituisce aggravamento della servitù di veduta, ai sensi dell'articolo 1067 codice civile, la copertura di una terrazza da cui si esercita la veduta stessa, in quanto la copertura, pur potendo consentire un uso più intenso ed assiduo del diritto, non ne amplia il contenuto essenziale, perché lascia inalterati i limiti della "inspectio" e della "prospectio" sul fondo vicino (Cass. civ., Sez. II, sentenza n. 2157 del 31 gennaio 2014).

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