Condominio

Riforma, un'analisi critica - 9. Deleghe e rappresentanza

di Francesco Schena

La legge di riforma del condominio del 2012 ha impattato in maniera considerevole sull'istituto della delega in condominio, introducendo, inoltre, quello della rappresentanza dei singoli edifici per il caso del supercondominio. Il novellato articolo 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile, inderogabile, offre diversi spunti di riflessione.
La prima novità riguarda la forma di rilascio della delega che deve essere necessariamente quella scritta, contrariamente a quanto poteva accadere in passato. Ciò nonostante, continuano ad essere in molti i delegati che si presentano in assemblea senza la delega scritta, magari promettendo di produrla di lì a poco. A tale riguardo appare più che evidente l'impossibilità di ritenere legittima tale condotta posto che la delega scritta deve essere presentata in modalità istantanea e costituisce conditio sine qua non all'ammissione nell'assemblea dello stesso delegato, pena l'annullabilità delle deliberazioni.
Se i condòmini sono più di 20, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e un quinto del valore proporzionale. Si tratta, evidentemente, di una limitazione di garanzia per la partecipazione democratica dell'assemblea regolata da una doppia soglia che non può essere superata congiuntamente e che punta ad evitare accentramenti di potere decisionale. Trattandosi di una condizione composita se il delegato rappresenta oltre un quinto dei partecipanti ma non supera il quinto del valore, la delega deve intendersi come legittima.
Se un'unità immobiliare appartiene a più persone (come può esserlo il classico caso dei coniugi comproprietari o degli eredi), queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea che è designato a norma dell'articolo 1106 del codice. In mancanza di una tale designazione e in presenza di un conflitto tra i comunisti che intervenuti in assemblea, il presidente non può, come accadeva in passato, provvedere per sorteggio.
Questo nuovo profilo della norma suggerisce due riflessioni: nonostante la natura di ordine pubblico del dettato, continuano a ripetersi i casi di partecipazione congiunta all'assemblea da parte dei comproprietari e non si comprende come possa il presidente dell'assemblea del condominio verificare la regolarità della deliberazione dei comunisti ai sensi dell'art. 1106 c.c. atteso che si tratterebbe di un atto estraneo al condominio nonostante la relativa forma scritta necessaria all'individuazione dei poteri conferiti al delegato. Ancora, la nuova disposizione non aiuta a comprendere la piena legittimità in assemblea del rappresentante già comunista ma privo di una delega o delibera ex 1106 che, però, rappresentante oltre la metà del valore della comunione e che in assenza di un delegato regolarmente nominato concorre direttamente all'amministrazione della cosa comune. Insomma, nell'attesa di disporre presto di indirizzi giurisprudenziali consolidati non si può che rilevare la debolezza della novella rispetto ai precedenti poteri di sorteggio conferiti al presidente.
Per i casi di supercondominio con più di sessanta partecipanti alle assemblee per la gestione ordinaria delle parti comuni e la nomina dell'amministratore, all'assemblea partecipano i rappresentanti degli edifici autonomi che vengono nominati dalla rispettiva assemblea con la maggioranza di cui all'art. 1136 c.c., quinto comma. Questi rappresentanti, ai quali non può essere opposto alcun limite di rappresentanza, comunicano all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e le decisioni assunte (quindi, a cose fatte) dall'assemblea dei rappresentanti. L'amministratore, a sua volta, riferisce in assemblea. Qualora il rappresentante del singolo edificio non dovesse essere nominato è possibile il ricorso al Giudice per la nomina giudiziaria, sia su impulso di un condomino che di uno dei rappresentante degli altri edifici.
Anche questo passaggio sollecita alcune domande. La prima è se il rappresentante debba essere nominato in via permanente o di volta in volta. Se guardassimo alle esigenze di organizzazione e rispetto dei tempi tecnici di una regolare convocazione il buon senso suggerisce la nomina permanente di un rappresentante all'assemblea del supercondominio, salvo, evidentemente, il caso della revoca. L'altro interrogativo riguarda la possibilità di riconoscere una remunerazione al rappresentante. Invero, posto che potrebbe trattarsi anche di un soggetto estraneo al condominio (diversamente non spiegherebbe la possibilità della nomina giudiziaria) appare difficile imporre un incarico a titolo gratuito. Allora c'è da chiedersi anche con quale quorum deliberativo andrebbe disposta una tale indennità.
Complicazioni non di poco conto riguardano anche i procedimenti di impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea ordinaria del supercondominio tenutasi con i rappresentanti. Premessa la prerogativa del condomino all'impugnazione per annullabilità ex art. 1137 del codice civile e la possibile qualità di non condomino del rappresentante, rimane in capo ai singoli partecipanti il diritto ad impugnare la deliberazione? Dovendosi, evidentemente, riconoscere al partecipante tale diritto occorre, però, comprendere quali siano i termini di decorrenza dei canonici trenta giorni atteso che il rappresentato è ritenuto presente all'assemblea, sebbene per mezzo di altra persona ma ricordandoci che in questo caso il delegato non riferisce a loro bensì all'amministratore del singolo condominio.
Per finire questa riflessione critica che si pone l'obiettivo di sollecitare confronti ed analisi sul tema, ricordiamo l'impossibilità della delega all'amministratore per qualunque assemblea, con la palmare impossibilità ad essere rappresentante anche nell'assemblea ordinaria del supercondominio.
Francesco Schena

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