Casa affittata, a pagare i danni non sempre è l’inquilino

In un contratto di locazione il proprietario dell'immobile concede l'utilizzo del bene ad un altro soggetto, il conduttore, il quale con la presa del possesso si assume anche determinate responsabilità verso il proprietario stesso e i terzi.
Molte sono, infatti, le possibilità che una cattiva o disattenta gestione dell'appartamento cagioni danni allo stesso o addirittura ai terzi ed è bene prendere in considerazione le varie situazioni al fine di determinare a quale soggetto vengano ascritte le responsabilità in caso di danni.
Per quanto riguarda il rapporto tra locatore e conduttore il Codice Civile afferma, all'articolo 1588, che “Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile”. Tale norma stabilisce una vera e propria presunzione di responsabilità in capo al conduttore.
In buona sostanza, quindi, il conduttore dovrà risarcire qualsiasi danno subito dall'immobile e dai beni in esso contenuti in caso di locale ammobiliato, a patto che non provi che il danno si è verificato in modo che non era a lui assolutamente ascrivibile.
Nella pratica è chiaro che il conduttore per discolparsi avrà unicamente due modi: provare (ad esempio con fotografie) che il danno si è verificato a seguito della riconsegna dell'immobile al proprietario o provare la causa a lui non imputabile (l'esempio, quasi surreale, potrebbe essere l'incendio causato da un fulmine).
Si noti che non potrà essere addotta come scusante l'azione del terzo, dato che il medesimo articolo di legge al secondo comma afferma che “È pure responsabile della perdita e del deterioramento cagionati da persone che egli ha ammesse, anche temporaneamente, all'uso o al godimento della cosa”.
Per quanto riguarda il rapporto con i terzi, invece, l'origine della responsabilità è extracontrattuale e in particolare da ricercarsi nell'articolo 2049 del Codice Civile.
Tale legge afferma che “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”.
A fondare la responsabilità, quindi, non è il contratto di locazione (che non riguarda il rapporto con i terzi), ma il potere di custodia sul bene preso in locazione.
La custodia, difatti, è quel potere di vigilanza e controllo sul bene che il conduttore ha sull'appartamento e la cui sussistenza libera il proprietario dal dovere risarcire i danni cagionati dall'appartamento.
In caso di danni al condominio, quindi, al fine di comprendere di chi sia la responsabilità occorrerà comprendere con certezza l'origine del danno.
In caso di caso fortuito nessuno sarà chiamato a risarcire e, se presente, l'assicurazione del fabbricato potrà farsi carico del risarcimento dei danni.
In caso di danno cagionato dal conduttore (ad esempio per avere cagionato un incendio con imperizia) questi dovrà provvedere a risarcire i terzi.
Qualora, però, il danno derivi da una responsabilità del proprietario, ad esempio una mancata manutenzione straordinaria che cagiona un cedimento o un allagamento, allora il conduttore potrà liberarsi dell'onere di risarcire il danno cagionato al terzo dall'immobile, che spetterà invece al proprietario.