Non sempre il cortile è condominiale

Si presume che il cortile sia condominiale ma.... è possibile che diventi di uso esclusivo. Nel caso in esame abbiamo una situazione da manuale: solo una porzione del cortile è stato ceduto in proprietà esclusiva ad un condominio; come gestiamo la parte restante?

Il fatto
Una coppia di condòmini cita in giudizio gli altri comproprietari chiedendo al giudice di voler accertare il loro diritto di comproprietà sull'area di sedime, nonché sul cortile dal quale avevano accesso le proprietà di alcuni condòmini. A loro avviso, il cortile era destinato a dare aria e luce a tutte le unità che in esso si affacciano e, di conseguenza, a seguito della vendita delle varie unità immobiliari, poiché negli atti di vendita non era stata effettuata alcuna riserva di proprietà, si era venuta a costituire una comunione necessaria, non soggetta a scioglimento. Tribunale e Corte d'appello respingono la domanda e la questione finisce sui banchi della Cassazione.

Il parere della Cassazione
Occorre partire dal presupposto che, in linea di principio, il cortile comune a più unità immobiliari si presume condominiale nella misura in cui serva ad assicurare aria e luce a tutti gli immobili. Non si tratta, peraltro, di una presunzione assoluta, per cui è possibile fornire prova contraria da cui sia possibile dedurre che il cortile sia di proprietà esclusiva di un solo condòmino o di un gruppo di condòmini. Nel caso in esame la Sezione II civile della Cassazione, con la sentenza n. 28395 del 28 novembre 2017 ha confermato il verdetto della Corte d'appello. Dall'esame della documentazione presente in giudizio, si è giunti alla conclusione che il cortile non era comune a tutte le unità immobiliari. In particolare, l'esame dei documenti ha dimostrato che il cortile era stato frazionato e le singole particelle erano state cedute in proprietà esclusiva agli acquirenti delle singole unità immobiliari. In altre parole, la lettura dei titoli di proprietà ha permesso di superare la presunzione di comproprietà.

Le parti comuni secondo la "riforma"
La riforma del condominio è intervenuta pesantemente sulla disciplina delle parti comuni. L'articolo 1117 del codice civile, infatti, risulta interamente ridisegnato ampliando notevolmente l'elenco dei beni condominiali che risulta più puntuale e dettagliato se paragonato alla "vecchia versione". Nell'elenco sono state incluse le facciate, i sottotetti, le aree destinate a parcheggio, i sistemi centralizzati di ricezione radiotelevisiva e le reti infrastrutturali oltre, agli elementi strutturali quali facciate, pilastri e travi. C'è da chiedersi se l'elencazione contenuta nell'articolo 1117 codice civile debba essere interpretata in maniera estensiva o restrittiva.

Esemplificativo l'articolo 1117 del codice civile
La giurisprudenza afferma che l'elenco dei beni contenuto nell'articolo 1117 codice civile è solo esemplificativo, e che, comunque, si tratta di una presunzione che può essere superata; chi ne ha interesse, dovrà farsi carico di vincere tale la presunzione e potrà farlo con qualsiasi mezzo di prova. Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 7449 del 7 luglio 1993, nell'interpretare l'articolo 1117 del codice civile (ante riforma) avevano precisato che la "presunzione di condominialità" può essere superata mediante il titolo di proprietà, il regolamento contrattuale o anche mediante l'usucapione. Post riforma la Cassazione ha sentenziato che il bene si presume condominiale quando «abbia l'attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini in rapporto con queste da accessorio a principale» (Corte di Cassazione, Sezione II civ., sentenza n. 15929 del 28 luglio 2015).
Per dimostrare che il bene sia "condominiale", quindi, non solo è possibile ricorrere al regolamento di condominio ed a prove testimoniali o documentali, ma è possibile fare ricorso ad una semplice "presunzione di condominialità" così, per esempio, corridoi, spazi comuni e scale, si presumono condominiali (salvo prova contraria).