Danni pari all’affitto per il box reso inagibile da infiltrazioni

Per i danni occorsi a un'unità immobiliare per infiltrazioni provenienti da parti comuni dell'edificio è certamente responsabile il condominio, che su questi beni esercita i poteri di vigilanza e custodia .

Il problema è che spesso queste infiltrazioni sono di consistenza tale da precludere l’utilizzo dell’unità immobiliare interessata per un considerevole lasso di tempo e, in tali occasioni, si pone il problema di individuare quali siano i danni patrimoniali risarcibili, in aggiunta a quelli connessi al necessario ripristino dei luoghi.

Per dare una risposta a tale quesito si può fare riferimento alla giurisprudenza formatasi in merito all’indennità dovuta al titolare di unità immobiliare per l’ipotesi di occupazione senza titolo. Secondo tale orientamento, il diritto di proprietà ha «insite in sé le facoltà di godimento e di disponibilità del bene che ne forma oggetto» con la conseguenza che «una volta soppresse tali facoltà per effetto dell’occupazione, l’esistenza di un danno risarcibile può ritenersi sussistente sulla base d’una presunzione, superabile solo con la dimostrazione concreta che il proprietario, anche se non fosse stato spogliato, si sarebbe comunque disinteressato del suo immobile e non l’avrebbe in alcun modo utilizzato» (così dice la Cassazione con la sentenza 9137/2013).

Il danno subito dal proprietario viene quindi considerato nel fatto stesso dell’occupazione dell’immobile senza titolo e, pertanto, liquidato in maniera figurativa facendo riferimento al valore locativo del bene (cosiddetto danno “figurativo”).

Con la sentenza 4874/2017 il Tribunale di Milano ha ritenuto tale principio applicabile anche all’ipotesi in cui il mancato godimento di un’unità immobiliare a uso box sia dipesa dalle infiltrazioni, copiose e perduranti nel tempo, provenienti dal giardino condominiale.

Il danno lamentato è stato ritenuto liquidabile a carico del condominio a prescindere da quanto affermava il condòmino danneggiato, facendo esclusivamente riferimento ai parametri di locazione correnti sul mercato per unità immobiliari di analoga consistenza e pregio.

Il giudice meneghino ha altresì affermato che la liquidazione del danno patrimoniale secondo questo sistema escluda la condanna del condominio anche al rimborso delle spese sostenute per l’affitto di altra autorimessa da parte del danneggiato, trattandosi dello steso danno già rimborsato in via «figurativa» .

Allo stesso modo, nulla può essere preteso per le spese condominiali sostenute nel periodo di non utilizzo del box, attenendo tali oneri al diritto di proprietà, il cui godimento deve ritenersi già interamente ristorato con il risarcimento del danno patrimoniale parametrato al valore locativo dell’immobile.