Il caso risolto. Indennizzo al condòmino per i lavori che lo danneggiano

Il Condominio Alfa esegue opere di consolidamento delle strutture portanti dello stabile, in ottemperanza ad una ordinanza sindacale emanata a fronte del pericolo di crollo del fabbricato. Tali interventi, tuttavia, arrecano un pregiudizio alla proprietà esclusiva del condòmino Mevio, adibita ad autorimessa. In particolare, l'immobile di Mevio, pur mantenendo l'idoneità all'uso (autorimessa), subisce una riduzione di fruibilità, a causa della perdita di superficie, di altezza e di luce, nonché un danneggiamento della pavimentazione in gres. Tanto premesso, trattandosi di atto dovuto al quale il Condominio Alfa non avrebbe comunque potuto sottrarsi e dettato anche nell'interesse di Mevio, sussiste o meno, a carico del Condominio, l'obbligo di indennizzare Mevio?

La risposta è positiva come affermato in una pronuncia della Corte di cassazione che ha esaminato il caso descritto. Infatti, in forza del principio di giustizia distributiva, l'onere necessario alla produzione di un'utilità collettiva, nell'interesse di tutti i condòmini, deve essere proporzionalmente distribuito tra tutti i comunisti e non deve finire per gravare esclusivamente sul singolo condòmino, la cui proprietà esclusiva sia risultata menomata a seguito e per effetto della realizzazione di opere dirette a consolidare l'edificio condominiale pericolante. In altri termini, in una situazione di coesistenza di due diritti, quello del Condominio ad eseguire le opere, imposte dalla pubblica amministrazione, di consolidamento delle strutture portanti della proprietà comune da una parte, e quello del singolo condòmino a non vedersi menomato nel godimento del proprio diritto di proprietà esclusiva sulla unità immobiliare posta nello stesso edificio condominiale dall'altra, l'obbligo di indennizzare il condòmino danneggiato dall'esecuzione dell'opera costituisce la soluzione adottata dall'ordinamento giuridico per contemperare e comporre i due interessi in contrasto, nessuno dei quali appare interamente sacrificabile all'altro.
Dalla coesistenza di due diritti e dalla necessità di tutelarli entrambi deriva che, ogniqualvolta l'esercizio dell'uno provochi una menomazione dell'altro, al soggetto danneggiato nella sua proprietà esclusiva deve essere accordato un compenso equivalente al sacrificio sopportato, al fine di evitare che il peso del pregiudizio gravi interamente sulla sua sfera giuridica. Si tratta di un principio, specifica la Suprema Corte, che rinviene il proprio fondamento nella protezione della proprietà privata (cfr., articolo 42 Costituzione ed art. 1 del Protocollo addizionale alla Convenzione per la salvaguardia dei diritti dell'uomo e delle libertà fondamentali, emendato dal Protocollo n. 11) e, inoltre, nel precetto di cui all'art. 2041 codice civile, il quale, formulato nei termini di una clausola generale, si oppone agli spostamenti patrimoniali non giustificati, che si risolvono cioè in un ingiustificato arricchimento di un soggetto a danno di un altro. Nell'ambito dei diritti reali, del resto, l'articolo 843 codice civile, applicabile anche in materia di condominio, - nel prevedere l'obbligo di corrispondere un'adeguata indennità se l'accesso al fondo, resosi necessario al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune, ha cagionato danno - costituisce una fattispecie riconducibile al modello della responsabilità da atto lecito dannoso, basato sull'insorgenza di un obbligo indennitario in capo al proprietario autore di un pregiudizio non antigiuridico alla sfera giuridica del proprietario confinante, e mira ad evitare, in una logica di conciliazione di opposti interessi, che l'attività connessa alla costruzione od alla riparazione dell'opera propria o comune si risolva in uno svantaggio per un altro proprietario, e ciò pur al di fuori di condotte stricto sensu illecite. Una funzione di bilanciamento tra interessi collidenti si rinviene, in materia condominiale, nella disciplina dettata dall'art. 1127 codice civile, il quale - dopo aver previsto che il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio ovvero il proprietario esclusivo del lastrico solare può, a determinate condizioni e salvo che risulti altrimenti dal titolo, elevare nuovi piani o nuove fabbriche - introduce una perequazione del vantaggio lecitamente conseguito a discapito degli altri condomini, prevedendo che in detta ipotesi debba essere corrisposta a questi ultimi un'indennità. L'espressione "ordinamento giuridico", che accompagna, nell'art. 1173 codice civile, il riferimento alla terza specie di fonti delle obbligazioni, quelle che derivano "da ogni altro atto o fatto idoneo a produrle in conformità dell'ordinamento giuridico", non si risolve, conclude il giudice di legittimità, in una mera indicazione riassuntiva di un elenco chiuso costituito da tutte le altre fonti (diverse dal contratto o dal fatto illecito) nominate, ossia espressamente disciplinate dal legislatore, ma consente un'apertura all'analogia, e quindi alla possibilità che taluni accadimenti, ulteriori rispetto a quelli previsti nominativamente dalla legge, siano ritenuti idonei alla produzione di obbligazioni alla luce dei principi e dei criteri desumibili dall'ordinamento, considerato nella sua interezza e complessità e nella sua evoluzione.

Riferimenti normativi
Costituzione articolo 42
Codice Civile articoli 843, 844, 1117, 1127, 1173, 2041

Riferimenti giurisprudenziali
Cassazione civile, sezione II, sentenza 16 dicembre 2015, n. 25292