Condominio

Spese straordinarie, la prescrizione è decennale

di Anna Nicola

Con il termine “prescrizione” si intende l'estinzione del diritto per il trascorrere di un determinato periodo di tempo, predefinito dal legislatore, senza che il suo titolare lo eserciti in qualche modo nel relativo lasso temporale.
Dal momento in cui il diritto è prescritto, il suo titolare non ha a sue mani più alcun mezzo per poterlo esercitare né può più avanzare alcuna pretesa. Il diritto si è estinto. Dal lato opposto, quando trattasi di obbligazione pecuniaria, a prescrizione avvenuta, il debitore non è più obbligato a pagare. Potrebbe comunque pagare, perché ad es. sente il dovere morale (sono parenti) di farlo ma sul piano giuridico non ha alcun vincolo: se nonostante la prescrizione, effettua comunque il pagamento, il debitore non può più chiedere indietro la prestazione erogata. In questo senso sono le cd. obbligazioni naturali
Per legge, non esiste un termine unico di prescrizione: esso varia a seconda del tipo di diritto o, in alcuni casi, delle situazioni concrete .
In generale, la prescrizione si compie in dieci anni, cd. prescrizione ordinaria. Volendo considerare una somma di denaro, il creditore ha dieci anni di tempo per esercitare il proprio diritto a riscuotere la somma
Vi sono termini di prescrizione più lunghi –in ambito di immobili- e termini più brevi, sempre predefiniti dal legislatore
Accanto alla prescrizione ordinaria, ci sono le prescrizioni brevi, previste per alcuni tipi di diritti ; ad esempio, il diritto al risarcimento del danno derivante da fatto illecito compiuto da altri si prescrive in cinque anni dal giorno in cui il fatto si è verificato, se però è stato commesso a seguito di circolazione di veicoli, si prescrive in due anni; il diritto a riscuotere pigioni si prescrive in cinque anni; i diritti derivanti dal contratto di trasporto si prescrivono in un anno; i diritti derivanti dal contratto di assicurazione si prescrivono, anch'essi, in un anno e così via
Per quanto riguarda le spese condominiali, esse si prescrivono in cinque anni, se trattasi di spese condominiali fisse; rientrano, ad esempio, in tale categoria il costo della portineria, della pulizia o della manutenzione ordinaria di un edificio .
Diverso è il discorso per le spese relative ai lavori di straordinaria manutenzione, per i quali il termine di prescrizione si amplia e coincide con quello ordinario decennale. La ratio risiede nel fatto che non si tratta di spese continuative o periodiche ma eccezionali.
La Corte di cassazione, con la sentenza numero 4489/2014, ha affermato che il termine è quinquennale per la prescrizione dei crediti condominiali: la decorrenza del predetto termine coincide con la data di delibera di approvazione del rendiconto delle spese e del relativo stato di riparto, che costituisce titolo di credito nei confronti del singolo condomino. D'altro canto, si deve escludere che le decisioni assembleari successive, concernenti i crediti del condominio per successivi periodi di gestione e diversi titoli di spesa possano costituire un nuovo fatto costitutivo del credito. Ciò è quanto dire che i saldi contabili delle gestioni condominiali precedenti vanno riferiti al momento della loro approvazione, nonostante essi vengano di norma riprodotti anche nei rendiconti successivi sino al loro soddisfacimento.
“… i saldi passivi, regolarmente approvati e ripartiti per gli esercizi precedenti, costituiscono una effettiva posta di debito nei confronti del condominio che può essere inserita nel rendiconto annuale dell'amministratore (c.d. “consuntivo”) ed approvata legittimamente dall'assemblea, con la conseguente obbligatorietà ed ottenimento, in caso di mancata estinzione, dello speciale decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, previsto dall'art. 63 disp. att. c.c.”. (Corte di Appello di Genova n. 513/2009)
La Suprema Corte, con la decisione del 25 febbraio 2014, n. 4489 ha stabilito che alle spese condominiali è applicabile la disciplina dell'art. 2948 comma 4, secondo il quale la prescrizione è di cinque anni per “…tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi“, proprio come accade con il pagamento, appunto periodico, delle quote delle spese condominiali, a carico di ogni singolo condomino.
La Suprema Corte, con la sentenza n. 15288 del 21 luglio 2005, spiega che “L'obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera dell'assemblea che approva le spese stesse e non a seguito della successiva delibera di ripartizione volta soltanto a rendere liquido un debito preesistente e che può anche mancare ove esistano tabelle millesimali, per cui l'individuazione delle somme concretamente dovute dai singoli condomini è il frutto di una semplice operazione aritmetica.”
Ora, invece, la Suprema Corte n. 4489/2014, sopra riportata, opera una battuta d'arresto nella su indicata evoluzione, e torna a riconsiderare anche la delibera dello stato di riparto .
Il Supremo Collegio rileva che la “…decorrenza (della prescrizione di cinque anni delle spese condominiali, n.d.r.) è da rapportarsi alla data della delibera di approvazione del rendiconto delle spese e del relativo stato di riparto (sottolineatura n.d.r.)”.
“E' in sede di consuntivo che le spese devono invece essere sottoposte all'approvazione dell'assemblea, unitamente al piano di riparto definitivo. Con l'approvazione del consuntivo l'amministratore adempie il proprio compito di rendere comunque conto ai condomini del proprio operato al termine della gestione; con quella del riparto egli ottiene invece la legittimazione di agire nei confronti dei condomini morosi per il recupero delle somme da loro con certezza dovute. Infatti l'obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera assembleare che approva le spese stesse” (Cassazione civile, Sezione II, sentenza 2 settembre 2008, n. 22024)
Come detto, un nuovo orientamento di merito, avvallato dalla Suprema Corte (decisione 4.10.2005 n. 19348), ha evidenziato che la prescrizione per i lavoro straordinari è decennale. Si tratta della decisione del Tribunale di Roma n. 18826 del 2015. Questo organo giudiziario ha affermato che il termine breve quinquennale ha senso solo con riferimento alle spese periodiche, che si rinnovano annualmente.
«Poiché il credito per le somme anticipate nell'interesse del condominio dall'amministratore trae origine dal rapporto di mandato che intercorre con i condomini, non trova applicazione la prescrizione quinquennale di cui all'articolo 2948 n.4 cod. civ., non trattandosi di obbligazione periodica; né tale carattere riveste l'obbligazione relativa al compenso dovuto all'amministratore, atteso che la durata annuale dell'incarico, comportando la cessazione “ex lege” del rapporto, determina l'obbligo dell'amministratore di rendere il conto alla fine di ciascun anno” (Cassazione civile, Sezione II, sentenza 4 ottobre 2005, n. 19348)
Se si tratta di spesa straordinaria, ad es. il rifacimento dei balconi, si è in presenza di una spesa straordinaria dove il diritto è decennale
Se poi le delibere assembleari con le quali i lavori erano stati approvati non vengono impugnate, i proprietari del balcone restaurato non hanno nessuna altra possibilità di sottrarsi al pagamento di quanto dovuto. Il termine di prescrizione decorre dalla delibera di approvazione della relativa spesa.
Il Giudice di Pace di Campobasso, con una recente sentenza del 5 aprile 2016, ha nuovamente affrontato la questione. Il caso era per mancato pagamento da parte di un condomino degli oneri per la sistemazione dei balconi e della facciata condominiale L'intervento manutentivo si era concluso nel gennaio del 2008, ma la relativa spesa era stata approvata dall'assemblea solamente con una delibera del 18 gennaio del 2013 , contestualmente al consuntivo di gestione e allo stato di riparto.
Il condomino si difende promuovendo opposizione per intervenuta prescrizione del diritto, sostenendo in particolare che il credito era sorto nel febbraio dell'anno 2008, data in cui il Condominio aveva saldato l'appaltatore, e che la prescrizione quinquennale risultava già maturata al momento della notifica del decreto .
Il Giudice di Pace di Campobasso rigetta l'opposizione, partendo dal presupposto della distinzione fra oneri condominiali ordinari o fissi e oneri straordinari o occasionali. I primi attengono ai normali fabbisogni del fabbricato, come ad esempio la manutenzione ordinaria, e hanno carattere ciclico, rinnovandosi nel corso di ogni esercizio di gestione. Proprio in virtù dell'evidente natura periodica dell'obbligazione, detti oneri sono soggetti al termine prescrizionale breve indicato dall'art. 2948 comma 4 c.c. dal lato opposto, gli esborsi conseguenti a eventi non abituali o contingenze episodiche, che costituiscono una spesa che non si ripete nel tempo, si configurano alla stregua dei normali crediti e sono quindi, assoggettati alla prescrizione ordinaria di dieci anni. Non è importante, dunque, e di conseguenza, che il termine prescrizionale venga fatto decorrere dalla approvazione della spesa nel relativo consuntivo e riparto oppure, al momento del saldo dell'appaltatore, come sostenuto nel caso di specie dal condomino opponente. Afferma , infatti, il Giudice che “ il rifacimento dei balconi e della facciata è evidentemente una spesa di carattere straordinario. Pertanto, anche volendo sostenere la tesi di parte opponente, ossia far decorrere il termine di prescrizione dell'11.2.2008, data in cui veniva corrisposto alla ditta il saldo della fattura, comunque non risulterebbe maturata la prescrizione decennale” .
Si ricorda che per il Supremo Collegio, vedasi Corte di Cassazione n. 15288/2005, il momento determinante ai fini della prescrizione è la delibera di approvazione della spesa la quale fa generare il credito in capo al Condominio, e non, ad esempio, il momento del saldo della fattura, che può essere anche antecedente.
«L'obbligazione in base alla quale ciascuno dei condomini è tenuto a contribuire alle spese per la conservazione e manutenzione delle parti comuni dell'edificio, qualora la ripartizione delle spese sia avvenuta soltanto con l'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore, ai sensi dell'art. 1135 n. 3 c. c., sorge soltanto dal momento della approvazione della delibera assembleare di ripartizione delle spese; ne consegue che la prescrizione del credito nei confronti di ciascun condomino inizia a decorrere soltanto dalla approvazione della ripartizione delle spese e non dell'esercizio di bilancio» (Cassazione civile, Sezione II, sentenza 5 novembre 1992, n. 11981; Giudice di pace Palermo, 15 novembre 2011).
Orientamento ribadito di recente dalla Suprema Corte nella sentenza della II Sezione civile del 25 febbraio 2014, n. 4489 che ha stabilito come la prescrizione: “decorre dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto, costituente il titolo nei confronti del singolo condomino”
Questa impostazione pare la più corretta in quanto, se il momento dell'insorgenza dell'obbligazione condominiale venisse effettivamente anticipato a quello della delibera di approvazione delle spese, ciò contrasterebbe con il dettato del nuovo art. 63 disp. att. cod. civ., che prevede il potere dell'amministratore di ottenere, anche senza autorizzazione assembleare, l'ingiunzione di pagamento immediatamente esecutiva, ma solo sulla scorta dello stato di ripartizione approvato dall'assemblea, e non certo dalla mera approvazione delle spese.
Se così non fosse, ci sarebbero evidenti problemi di liquidità ed esigibilità del credito, condizioni indispensabili per l'ottenimento dell'ingiunzione di pagamento.
Le spese straordinarie sorgono una tantum; in mancanza di diversa disposizione legislativa il termine di prescrizione è quello ordinario, vale a dire decennale, in virtù del disposto di cui all'articolo 2946 cod. civ., per il quale: “Salvi i casi in cui la legge dispone diversamente, i diritti si estinguono per prescrizione con il decorso di dieci anni».
A tal proposito, “Diverso discorso vale, invece, per le spese relative ai lavori di straordinaria manutenzione, per le quali il termine prescrizionale, in virtù del loro carattere occasionale, si amplia rimanendo normali crediti assoggettati all'ordinario regime di prescrizione di dieci anni. Infatti in un giudizio analogo con la recente sentenza 18826/2015, la quinta sezione civile del Tribunale di Roma ha rigettato un'opposizione a decreto ingiuntivo proposta da alcuni condomini avverso l'atto notificatogli dal condominio al fine di recuperare alcune somme dovute in forza dei lavori di straordinaria manutenzione effettuati sul balcone di loro proprietà. Per il giudice, infatti, il termine breve ha senso solo con riferimento a spese periodiche, che si rinnovano annualmente” (Suprema Corte 4.10.2005 n. 19348)
Stando così le cose, per tutte le spese straordinarie, si pensi ad esempio al rifacimento dei balconi, dei solai, delle terrazze o della facciata, fermo restando l'inizio del termine di decorrenza, la prescrizione del diritto al pagamento della quota posta a carico dei singoli condòmini si prescrive in dieci anni.

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