Le sentenza a favore del singolo non invalida la delibera dell’assemblea

Il condomìnio non può trarre vantaggio della sentenza ottenuta dal singolo condòmino contro il costruttore proprietario di alcuni immobili. Nel caso in esame si tratta di stabilire se la sentenza con cui un condòmino ha ottenuto il ripristino dello stato dei luoghi possa invalidare la delibera assembleare che aveva autorizzato l'esecuzione delle opere.

Il costruttore vuole abbattere le barriere
Il costruttore, proprietario dei locali commerciali a piano terra, realizza dei lavori tesi a garantire l'accesso ai locali da parte dei soggetti diversamente abili. La realizzazione delle rampe, peraltro, intacca la proprietà condominiale. In particolare, viene compromesso il verde condominiale e viene demolito un muro perimetrale con conseguente modifica delle linee architettoniche del fabbricato. Eseguiti i lavori, il costruttore ottiene la ratifica da parte del condomìnio che delibera a maggioranza semplice. Occorre tener presente che l'articolo 2 della legge 13 del 9 gennaio 1989, per favorire l'eliminazione delle barriere architettoniche e la realizzazione di percorsi attrezzati atti a favorire la mobilità dei ciechi all'interno degli edifici privati, prevede che le relative deliberazioni siano approvate dall'assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze semplici. Del resto anche la recente riforma del condominio, da parte sua, ha cercato di semplificare le procedure proprio allo scopo di non creare ulteriori ostacoli ai soggetti diversamente abili.

Un condòmino scatena la lite
Un condòmino chiede in giudizio l'annullamento della delibera assembleare che, a maggioranza, aveva ratificato l'operato del costruttore autorizzandolo ad eseguire dei lavori che, alla resa dei conti, avevano avvantaggiato un solo condòmino a discapito di tutti gli altri. Il condòmino recalcitrante precisa che la delibera condominiale era stata assunta in contrasto con le norme contenute nel regolamento di condominio, di natura contrattuale, che prevedevano che l'area destinata a verde dovesse rimanere tale per sempre. Di conseguenza, i lavori, comportando una modifica del regolamento condominiale, avrebbero dovuto essere approvati all'unanimità (e non a maggioranza). Il condòmino effettua altre due precisazioni. In una precedente assemblea, il condomìnio aveva impedito al costruttore di realizzare una rampetta di accesso ai locali; il deliberato assembleare era stato impugnato dal costruttore ma il Tribunale aveva respinto l'impugnazione. Lo stesso condòmino, inoltre, era risultato vincitore in un separato giudizio possessorio in cui il costruttore era stato condannato al ripristino dello stato dei luoghi.

Il giudizio di primo grado
Il condomìnio, costituitosi in giudizio, difende il deliberato assembleare ritenendo legittima la delibera assunta con la maggioranza semplice. Il Tribunale respinge l'impugnazione e il giudizio si trasferisce dinanzi al giudice d'appello. La Corte di appello riforma la decisione di primo grado e dichiara la nullità della delibera condominiale. La corte territoriale evidenzia che, nelle more del giudizio relativo all'annullamento della delibera, la sentenza relativa alla possessoria, era passata in giudicato; le opere realizzate dal costruttore, quindi, dovevano ritenersi definitivamente illegittime per cui l'impresa avrebbe dovuto provvedere alla loro demolizione ed al ripristino dello stato dei luoghi. Secondo il giudice di secondo grado, la delibera assembleare diventava nulla per impossibilità dell'oggetto in quanto autorizzava delle opere dichiarate illegittime dal Tribunale. La questione veniva sottoposta alla Cassazione.

Il punto della vicenda
Il punto cruciale della vicenda consiste nello stabilire se la sentenza possessoria, resa nel giudizio tra un singolo condòmino ed il costruttore, possa essere estesa agli altri condòmini che non avevano partecipato al giudizio. La Corte di Cassazione, Sez. II civile, con la sentenza n. 26557 del 14 marzo 2017, resa pubblica mediante deposito in cancelleria solo il successivo 9 novembre 2017, ha ribaltato l'esito del giudizio d'appello.

Il condomìnio non può giovarsi della possessoria
Nel caso in esame abbiamo una sentenza del Tribunale, passata in giudicato, che stabilisce l'illegittimità delle opere realizzate dal costruttore-condòmino. Tale decisione, peraltro, riguarda la tutela possessoria azionata da un singolo condòmino contro la società realizzatrice dell'immobile proprietaria dei locali a piano terra ad uso commerciale. Questo giudizio rimane distinto e separato rispetto all'altro in cui viene impugnata la delibera con cui il costruttore chiedeva all'assemblea di ratificare le opere che avevano compromesso l'area a verde condominiale e che era stata assunta in contrasto col regolamento di condominio. I due giudizi, a parere della Cassazione, si svolgono su piano paralleli, coinvolgono soggetti diversi, ed hanno un oggetto differente per cui non possono incidere l'uno sull'altro. Di conseguenza, non si vede come la decisione della possessoria possa avere effetti diretti anche sullo stabile e sugli altri condomini.