Costruzioni in aderenza al condominio, ecco le regole da seguire

La Cassazione 23986/2017 afferma che «… non vi sono ragioni per negare la possibilità di costruire un manufatto in aderenza ad un fabbricato realizzato dal vicino sul confine per il solo fatto che tale manufatto costituisca addizione di un fabbricato preesistente (non importa se realizzato prima o dopo quello del vicino: per l'affermazione della possibilità di mutare in ogni tempo la soluzione costruttiva - a distanza legale, in aderenza o in appoggio - purché la situazione lo consenta e la soluzione originaria sia legittima, cfr. Cass. 11488/15…»
Non ha rilevanza che il fabbricato preesistente cui il manufatto costituisce addizione sia stato realizzato prima o dopo quello del vicino
Quanto detto è lecito a maggior ragione se si considera che costruire in aderenza non comporta la sopportazione di pesi da parte dell'edificio a cui ci si appoggia
Come già affermato dalla Cassazione con la decisione n. 11488/2015, se la situazione lo consente e la soluzione originaria è legittima, la soluzione costruttiva (a distanza legale, in aderenza o in appoggio) può infatti essere modificata in ogni tempo
Rileva il Supremo Collegio che non vi sono ragioni per negare la possibilità di costruire un manufatto in aderenza ad un fabbricato
L'art. 877 c.c., in tema di proprietà, così dispone: <<Il vicino, senza chiedere la comunione del muro posto sul confine, può costruire sul confine stesso in aderenza, ma senza appoggiare la sua fabbrica a quella preesistente. Questa norma si applica anche nel caso previsto dall'articolo 875; il vicino in tal caso deve pagare soltanto il valore del suolo.>>
E' stato altresì affermato che <<La costruzione in aderenza alla fabbrica altrui, disciplinata all'articolo 877 del codice civile, presuppone l'assenza di qualsiasi intercapedine rispetto al preesistente muro del vicino e la piena autonomia statica e funzionale nei riguardi dello stesso e, quindi, è consentita, salvo l'obbligo di pagamento nascente dall'eventuale occupazione di suolo altrui, anche quando tale muro presenti irregolarità (rientranze, sporgenze, riseghe) nel suo ulteriore sviluppo in altezza, purché l'intercapedine possa ugualmente colmarsi mediante opportuni accorgimenti tecnici a cura del costruttore prevenuto. Il costruttore prevenuto non ha l'obbligo, invece, di eliminare le irregolarità, cosa che è a carico del preveniente, se intende sopraelevare a sua volta in aderenza>> (Cass., sent., 3229/1984)
Nel caso in esame (Cass., sent., 23986/2017) la vicenda concerneva due società. La prima ha rilevato, instaurando il giudizio, che l'altra aveva costruito una scala sul confine tra le rispettive proprietà violando così le norme sulle distanze legali previste dal codice civile e dal Prg del comune di Empoli nonché violazione della disciplina delle vedute, perciò chiedeva la demolizione dell'opera ed il risarcimento del danno
- la seconda, costituitasi in giudizio, ha chiesto in via riconvenzionale che fosse disposta la demolizione della scala e del vano in allumino anodizzato realizzati dalla società attrice in aderenza al muro di confine tra le due proprietà e che tale società fosse condannata al risarcimento danni.
Avutisi decisioni alternanti nei gradi di merito (il Tribunale di Firenze accoglieva la domanda principale e rigettava la riconvenzionale, mentre la Corte d'appello, confermando l'accoglimento delle pretese attoree, decideva di accogliere anche la domanda del convenuto e condannava quindi la società attrice-appellata a demolire la scala esterna e il manufatto realizzati e a risarcire i danni cagionati), la Cassazione ha deciso di incaricare la corte territoriale di accertare se la realizzazione della scala sia o meno antecedente a quella del vano in alluminio anodizzato e, in generale, di tornare sulla questione tenendo conto del principio in forza del quale la costruzione in aderenza è possibile anche se si tratti di addizione di opera preesistente
Le norme richiamate dalla Suprema Corte non sono le uniche disposizioni in argomento
Si evidenzia che, per quanto concerne la distanza dalle costruzioni di camini, forni e canne fumarie (Cass., 13449/2016), nel caso in cui vi sia un regolamento edilizio comunale che stabilisca la distanza minima, si prescinde da ogni accertamento concreto, essendovi una presunzione di pericolosità assoluta, mentre in mancanza l'accertamento della concreta pericolosità è di competenza della Corte di merito
Così ancora. Per le distanze legali tra pareti finestrate con particolare riguardo al computo di balconi e sporgenze, la norma di base sulle distanze legali contenuta nel Codice civile ed il suo rapporto con i regolamenti locali. Le disposizioni specifiche per le pareti finestrate sono contenute nel Dm 1444/1968: vi è prescritta la finalità del limite di dieci metri imposto dal decreto e la sua inderogabilità.
Per la demolizione, ricostruire e per rispettare il limite di distanza tra fabbricati (C. Stato 4337/2017) il Consiglio di Stato con la sentenza 14 settembre 2017, n. 4337 si è pronunciato sul tema dei limiti di distanza tra fabbricati di cui all'articolo 9 del Dm 02/04/1968, n. 1444, affermando che il limite inderogabile di dieci metri di cui al numero 2 dell'articolo 9, appena richiamato riguarda esclusivamente gli edifici “costruiti per la prima volta” e che di conseguenza non si applica agli interventi di ricostruzione di edifici preesistenti anche se totalmente demoliti. A tal fine risulta irrilevante il fatto che l'immobile ricostruito sia stato qualificato come “nuova costruzione” ai sensi del Dpr 380/2001 e che la ricostruzione abbia comportato il cambio di destinazione d'uso dell'immobile.