Termovalvole, tabelle da rifare

Dopo l’installazione dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione, potrebbe essere obbligatorio cambiare la tabella millesimale del riscaldamento.

Quest’ultima serve unicamente per la ripartizione delle seguenti spese di utilizzo: a) dispersioni di calore dalle tubatura comuni (la così detta quota fissa); b) manutenzione ordinaria; c) energia elettrica; d) ove presente, il terzo responsabile.

La tabella del riscaldamento non deve essere invece utilizzata per la ripartizione delle spese riferite alla manutenzione straordinaria o alla sostituzione del generatore di calore (fatta salva, ovviamente, la diversa disposizione contenuta nei regolamenti aventi natura contrattuale, approvati ed accettati, cioè, da tutti i condomini).

È obbligatorio redigere e approvare la nuova tabella millesimale quando per la ripartizione della spesa del riscaldamento viene fatto ricorso alla norma Uni 10200 (al momento è in vigore la versione del 2015; la norma è però in corso di revisione da parte Comitato Termotecnico Italiano e dovrebbe vedere la luce nel 2018). Lo impone la norma tecnica stessa, richiamata dal Dlgs 102/2014 articolo 9, comma 5, lettera d). Attenzione, però: nei casi in cui una relazione asseverata dovesse attestare che vi sono differenze di fabbisogno termico per metro quadro tra le unità immobiliari superiori al 50%, è possibile anche utilizzare la precedente tabella millesimale per ripartire le spese sopra indicate.

Per la determinazione dei nuovi valori millesimali è necessario preventivamente calcolare il fabbisogno energetico delle singole unità immobiliari. Il professionista abilitato deve fare ricorso alla norma tecnica Uni Ts 11300 che, però, deve essere coordinata con le disposizioni di legge in materia di formazione delle tabelle millesimali.

Il tecnico, quindi, nel calcolare il fabbisogno, deve considerare solo le parti comuni e le eventuali modifiche alle stesse (ad esempio cappotti esterni, coibentazioni del tetto o del sottotetto se comune). Non potranno essere invece considerate le migliorie apportate all’interno delle singole unità immobiliari quali, ad esempio, la sostituzione degli infissi con doppi vetri o i cappotti interni.

Trova infatti applicazione l’articolo 68, comma 2, delle Disposizioni di attuazione del Codice civile: nell’accertamento dei valori millesimali non si tiene conto, tra l’altro, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare.

La nuova tabella e i criteri di ripartizione di cui alla norma Uni 10200, devono essere approvati con la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi (articolo 26, comma 5 della legge 10/1991). Se l’assemblea non delibera, ciascun condòmino può rivolgersi al Tribunale in volontaria giurisdizione (articolo 1105 del Codice civile) e ottenere un ordine di adempiere.

In ogni caso l’obbligo di contabilizzazione ha carattere imperativo e, pertanto, non può essere derogato né una delibera assembleare né da un regolamento avente natura contrattuale. La mancata applicazione dei criteri di ripartizione previsti dalla legge espone il condòmino (articolo 16 del Dlgs 102/2014), alla sanzione amministrativa da 500 a 2500 euro e a provvedere entro 45 giorni.