L’amministratore e la responsabilità per la mancata emissione di decreto ingiuntivo

L' ordinanza della Cassazione n. 24920 del 20 ottobre ha esaminato il caso di mancata emissione di decreto ingiuntivo ai sensi dell'art. 63 disp. att. codice civile da parte dell'amministratore di condominio. Il caso, conclusosi in primo grado, con sentenza del Tribunale di Terni con sentenza del 12 maggio 2015, vedeva ritenuto responsabile e condannato l'amministratore di condominio per violazione degli obblighi derivanti dal mandato per aver omesso di pagare il premio di assicurazione.
Il Tribunale imputava all'amministratore la mancanza di disponibilità finanziarie per aver omesso di procedere avverso i morosi con la procedura di cui all'art.63 disp. att. codice civile che conferisce il potere di “ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo”.
Avverso la sentenza del Tribunale l'amministratore proponeva appello e la Corte d'appello di Perugia, accogliendo l'impugnativa incidentale dell'amministratore, riteneva che il mancato pagamento della polizza assicurativa, per carenza di fondi, determinata da morosità dei condomini, non facesse sorgere l'obbligo, in capo all'amministratore, di anticipare con fondi propri il pagamento del premio. Né la previsione del potere previsto dall'art. 63 disp. att. era da ritenersi un obbligo essendo tale procedura uno degli strumenti di cui il condominio e per esso l'amministratore dispone per conseguire il pagamento delle quote condominiali. La Corte non riteneva che l'amministratore avesse violato l'obbligo previsto art. 1710 codice civile. di eseguire il mandato “con la diligenza del buon padre di famiglia. La sentenza della Corte di Appello approdava in Cassazione e decisa con ordinanza n. 24920 del 20 ottobre 17.
La Corte di Cassazione svolgeva una serie di analisi e considerazioni preliminari. Innanzi tutto definiva la funzione dell'amministratore nel suo rapporto con i partecipanti al condominio assimilandola alla rappresentanza volontaria non essendo il condominio ente giuridico con propri organi rappresentativi. Da ciò derivava la qualificazione del rapporto amministratore/condomini come semplice rapporto di mandato regolata dall'art. 1703 codice civile. e seguenti. In tale contesto interpretativo, essendosi accertato in sede di merito che l'amministratore aveva sollecitato più volte i morosi all'adempimento si riteneva adempiuto l'obbligo del mandatario alla esecuzione del mandato con la diligenza del buon padre di famiglia (art.1710 codice civile). La Corte ha ritenuto che “l'art. 63 disp. att. disp. att. codice civile, non prevede un obbligo, ma solo una facoltà di agire in via monitoria contro i condomini morosi (”può ottenere decreto di ingiunzione...”) e pertanto non merita censura la decisione impugnata laddove ha escluso la violazione dell'obbligo di diligenza da parte dell' amministratore per essersi comunque attivato nella raccolta dei fondi, avendo comunque messo in mora gli inadempienti (e l'indagine circa l'osservanza o meno da parte del mandatario degli obblighi di diligenza del buon padre di famiglia che lo stesso è tenuto ad osservare ex artt. 1708 e 1710 codice civile. - anche in relazione agli atti preparatori, strumentali e successivi all'esecuzione del mandato - è affidata al giudice del merito, con riferimento al caso concreto ed alla stregua degli elementi forniti dalle parti, il cui risultato, fondato sulla valutazione dei fatti e delle prove, è insindacabile in sede di legittimità: v. tra le varie, Sez. 2, Sentenza n. 13513 del 16 settembre 2002 in motivazione).”
Questa decisione ha fatto ritenere ad alcuni commentatori che l'amministratore di condominio possa impunemente evitare di avvalersi dell'utilizzo dello strumento previsto dall'art. 63 disp. att. codice civile non essendovi obbligato espressamente. Sfuggono alcune considerazioni di fondo che val la pena di evidenziare.
Il caso deciso nasce molti anni prima della riforma del condominio, legge 220/12, e quindi la corte ha dovuto far riferimento alla normativa previgente. Non ha considerato, non poteva fare diversamente, che ora il comma 9 dell'art 1129 codice civile recita: “Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice.”
Con riferimento agli obblighi del mandatario (nel nostro caso l'amministratore del condominio), tralasciamo per ora le valutazioni sulla soggettività del condominio su cui occorrerà fare una diversa valutazione anche alla luce della riforma e di recenti sentenze di legittimità e merito, occorre fare alcune precisazioni.
Il mandante, cioè i condomini, hanno l'obbligo a norma dell'art. Art. 1719 codice civile., “di dotare il mandante (l'amministratore) dei mezzi necessari per l'esecuzione del mandato. Il mandante, salvo patto contrario, è tenuto a somministrare al mandatario i mezzi necessari per l'esecuzione del mandato e per l'adempimento delle obbligazioni che a tal fine il mandatario ha contratte in proprio nome.”
L'amministratore privo di fondi necessari per adempiere le sue funzioni deve chiedere ai condomini la integrazione di quanto necessario. Va ricordato che a norma dell'art 1130 codice civile. egli deve “riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;”
L'amministratore diligente, per non incorrere in responsabilità, deve provvedere alla messa in mora e immediatamente “agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati” comunque entro il termine dei 6 mesi della chiusura dell'esercizio.
Ciò non significa che prima di tale termine non debba attivarsi né che in caso diverso sia comunque responsabile. Si possono verificare situazioni oggettive nelle quali l'emissione di decreto ingiuntivo non sia semplice o addirittura interdetta, si pensi ai casi di fallimento o di commissariamento o di beni assoggettai a confisca per reati di criminalità organizzata o mafia, commissariamento per usura.
In ogni caso quando sono necessari fondi per l' erogazione dei servizi, soprattutto quelli essenziali, deve chiedere ai condomini di fornirgli le risorse necessarie con rate di acconto integrative in adempimento dell'obbligo previsto a loro carico nell'art. 1719 codice civile.: “di dotare il mandante (l'amministratore) dei mezzi necessari per l'esecuzione del mandato.”
In conclusione quindi l'amministratore alla luce delle considerazioni fatte e nonostante quanto deciso nell'ordinanza della Corte di Cassazione n. 24920 del 20 ottobre 2017 ha comunque l'obbligo di procedere in via monitoria avverso i condomini morosi entro sei mesi dalla chiusura del bilancio, attivandosi, pena la responsabilità personale a richiedere i fondi necessari ad adempiere al suo mandato.