Quando l’amministratore non è un obbligo

L' articolo 1129 del Codice Civile, come modificato dalla riforma del condominio, stabilisce che: «Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario». La precedente disposizione prevedeva che i condomini dovessero essere più di quattro.
Oggi, dopo l'entrata in vigore della Riforma, l'amministratore deve essere nominato quando lo stabile è costituito da almeno nove condòmini. Al di sotto di questo numero, può sempre esservi, ma la figura non è obbligatoria. Nonostante la non obbligatorietà, i suoi compiti e le sue attribuzioni sono i medesimi del mandatario dell'edificio con nove o più condomini.
Avendo alzato di così tanto la soglia per la figura dell'amministratore obbligatorio, potrebbe diventare prassi l'esistenza di condomìni senza amministratore.
A questo punto ci si deve quindi interrogare sul funzionamento di questi condomini
L'art.9 della legge n.220 del 2012, infatti, riportato nell'art. 1129 c.c. così recita: «in mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche a terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore».
Il condominio con più di otto abitanti può trovarsi senza amministratore per svariate ragioni. Ad esempio, oltre ai casi in cui i condomini siano inferiori a nove e che quindi, per scelta, abbiano deciso di non procedere alla nomina, può succedere quando l'assemblea non raggiunge il quorum deliberativo per la sua nomina, ovvero non riesce a riunirsi con un valido quorum costitutivo ovvero ancora l'amministratore in carica perda i requisiti prescritti dall'art. 71bis disp att cc per decesso dell'amministratore e così via. In tutti questi casi l'impossibilità di nominare l'amministratore, comporta la possibilità del singolo di rivolgersi all'autorità giudiziaria per ottenere la nomina coatta
Invece se l'amministratore si dimette non siamo in presenza di un condominio senza amministratore, atteso che il dimissionario resta in carica fino a quando non viene materialmente sostituito da quello nuovo.
Quando l'amministratore di condominio, nei casi in cui è obbligatorio, manca perché l'assemblea non trova un accordo il singolo condòmino può rivolgersi al giudice affinché sia questo a nominarlo.
Se manca l'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino ex art. 66 disp. Att. C.c.
In assenza di amministratore, è chiaro che si rende necessario individuare una figura di facente funzioni (mandatario dei condomini) che si occupi della gestione del fabbricato. Ad esempio, pagare i fornitori, incassare le quote, rendicontare le spese e così via, compresi i conseguenti adempimenti fiscali. Senza la presenza di una soggetto fisico, che adempia a queste mansioni, il condominio potrebbe non funzionare, non avendo una persona che se ne occupi direttamente. Portando la situazione all'estremo opposto, potremmo trovarci davanti a tutti condomini solerti, che adempiono tutti ai medesimi incombenti
Anche se la costituzione del condominio avviene senza un atto ufficiale ma per il solo fatto che esiste un edificio con diverse unità immobiliari possedute da diversi proprietari e delle parti comuni, lo stabile deve essere munito di codice fiscale.
«In tema di condominio, la particolare comunione regolata dall'art. 1117 cod. civ., e segg., si costituisce, ipso iure et facto, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno di approvazioni assembleari, nel momento in cui l'unico proprietario di un edificio lo frazioni in più porzioni autonome la cui proprietà esclusiva trasferisca ad una pluralità di soggetti od anche solo al primo di essi, ovvero più soggetti costruiscano su un suolo comune, ovvero quando l'unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l'oggettiva condizione del frazionamento che ad esso da origine». (Cass. 17.08.2011, n. 17332)
Il codice fiscale è fondamentale nei rapporti con i terzi. Se, ad esempio, si rende necessario il rifacimento del tetto, la spesa deve essere ripartita tra i vari condomini: la fattura dell'impresa appaltatrice deve essere intestata al condominio. Il relativo costo viene poi ripartito tra i condomini in ragione dei rispettivi millesimi
Per poter ottenere l'attribuzione del codice fiscale, occorre –se non vi è l'amministratore- che un condomino si rechi all'Agenzia delle Entrate, per farne richiesta utilizzando l'apposito modello. Il codice fiscale rimane immutato nel tempo, qualsiasi siano gli eventi concernenti l'amministratore di stabile, compresa la nomina successiva all'attribuzione del codice fiscale. In quest'ultimo caso deve solo comunicare il proprio nominativo munito del verbale di relativa nomina
Altro adempimento fondamentale è l'apertura del conto corrente intestato al condominio: su di esso dovranno obbligatoriamente transitare tutte le somme riscosse nella gestione, come le quote ordinarie e straordinarie. Se manca l'amministratore, può procedervi anche un condomino qualsiasi.
Altro tipico adempimento è la predisposizione del regolamento di condominio da parte dell'assemblea o del costruttore. Quando nasce dal costruttore, questi lo fa firmare e approvare a ogni condomino nel momento di acquisto dell'appartamento, insieme al rogito che trasferisce la proprietà. In questo modo l'approvazione del regolamento avviene all'unanimità poiché, sebbene in momenti e circostanze differenti, tutti i proprietari hanno accettato le condizioni del regolamento stesso. Si parla, al riguardo, di regolamento contrattuale, proprio perché si realizza con il contratto di vendita.
Il regolamento può tuttavia anche mancare se i condomini sono dieci o meno di dieci
Senza regolamento, per la gestione dello stabile occorre fare riferimento alle regole generali del codice civile, esaustive su tutti i fronti
Come ha affermato la Cassazione (Cass. n. 3245/2009), al di sotto di undici proprietari, il regolamento è facoltativo e i condomini possono decidere di regolamentare il condominio attraverso altri strumenti: è possibile, ad esempio, prendere decisioni in merito alla gestione condominiale attraverso una delibera dell'assemblea; oppure dotarsi di tabelle millesimali, purché venga rispettato il criterio legale di ripartizione delle spese.