L'amministratore non è responsabile se i condomini sono morosi

L'amministratore di condominio deve agire con la diligenza del buon padre di famiglia; ha il compito di sollecitare i condòmini al pagamento delle quote ma, se questi non adempiono, è esente da responsabilità.

Il fattaccio
Come spesso accade, non solo in epoche di crisi, la cassa condominiale è in rosso, l'amministratore sollecita il pagamento delle quote necessarie al rinnovo della polizza assicurativa del fabbricato ma i condòmini fanno orecchie da mercante. Come da copione, i guai arrivano quando siamo in difficoltà; nel nostro caso il fato vuole che un incendio procuri seri danni al tetto condominiale. A questo punto la domanda sorge spontanea: chi paga i danni? Secondo il Tribunale, la responsabilità è dell'amministratore del condominio che, non avendo pagato il premio assicurativo, è risultato inadempiente agli obblighi derivanti dal mandato.

Il parere della Corte d'appello...
La Corte d'appello, dopo aver accertato che il mancato pagamento è stato determinato dalla mancanza di fondi nelle casse condominiali, ribalta l'esito del giudizio dichiarando l'amministratore esente da responsabilità. Il mancato pagamento del premio è dipeso da circostanze non determinate dalla volontà dell'amministratore che, tra l'altro, si è fatto parte diligente nel sollecitare i condòmini al pagamento delle quote dovute. La Corte sottolinea che l'amministratore non è obbligato ad anticipare di tasca propria le somme occorrenti al pagamento dei fornitori né è obbligato ad innescare procedure di recupero crediti nei confronti dei morosi.

… e quello della Cassazione
In condomìnio si litiga per un nonnulla ma tutti sono d'accordo nel "picchiare" l'amministratore; non sorprende che la questione finisca in Cassazione dove i condòmini chiedono giustizia. L'amministratore, secondo il condomìnio, sarebbe responsabile per non aver agito con la diligenza del mandatario; in pratica, i condòmini addebitano all'amministratore di non aver agito contro i morosi per il recupero delle quote condominiali scadute. La Sezione VI civile della Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 24920 depositata in cancelleria il 20 ottobre 2017, ha osservato che l'amministratore ha, nei riguardi dei condòmini, una rappresentanza volontaria, in mancanza di un ente giuridico con una rappresentanza organica; in altre parole l'amministratore (ai sensi dell'articolo 1131 codice civile) è un comune mandatario su cui grava l'obbligo di eseguire il mandato conferitogli con la diligenza del buon padre di famiglia a norma dell'articolo 1710 codice civile (Cass., sentenza 9 aprile 2014, n. 8339 e sentenza 4 luglio 2011, n. 14589).

L'amministratore non è obbligato al recupero dei crediti
La Cassazione ritiene corretto il verdetto della Corte d'appello perché quest'ultima aveva accertato che l'amministratore aveva più volte sollecitato, anche per iscritto, i condomini morosi al versamento delle quote condominiali per cui non poteva essere ritenuto responsabile per l'inadempimento dei singoli comproprietari. Tale tesi trova il proprio fondamento nell'articolo 63, comma 1, disp. att. codice civile che stabilisce testualmente «Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo...».
Secondo la giurisprudenza la norma deve essere interpretata nel senso che l'amministratore ha solo la facoltà, e non l'obbligo, di innescare le azioni giudiziarie di recupero crediti nei confronti dei condòmini morosi. Ciò vuol dire che l'assemblea, se vuole che l'amministratore faccia con serenità il proprio lavoro, deve fornirgli un preciso mandato per il recupero dei crediti nei confronti dei vicini morosi.