Quando si vende la pertinenza il vincolo con il bene principale si scioglie

L'acquisto di un immobile in un'asta giudiziaria può risultare conveniente, specie in momenti contingenti di crisi economica. Tuttavia, a volte, questo può generare problematiche a cui si perviene ad una soluzione solo per via giudiziaria.
Il caso esaminato dalla Cassazione, con ordinanza 24432 del 2017 (relatore Antono Scarpa), tratta di un condòmino che domanda l'inefficacia del contratto di compravendita , intercorso tra due compratori e un venditore, avente per oggetto una mansarda sovrastante l'appartamento acquistato dall'attore in una procedura di vendita giudiziaria, deducendo il legame di pertinenzialità tra i due beni.
Il Tribunale affermava che gli atti pubblici prodotti comprovassero che la mansarda fosse sempre appartenuta a soggetti diversi dai debitori esecutati nel procedimento culminato con la vendita giudiziale, cioè dapprima che fosse stata acquistata dal costruttore che, in seguito, aveva disposto, per testamento, in favore di due ulteriori signori. Il Tribunale negava, perciò, che emergesse dagli atti di proprietà la destinazione della mansarda a servizio dell'appartamento poi acquistato in sede giudiziale dal ricorrente, così come escludeva il rilievo del fatto che sussistessero una scala interna di collegamento tra i due immobili, nonché condutture comuni. Lo stesso Tribunale evidenziava come il pignoramento della procedura esecutiva immobiliare avesse riguardato il solo appartamento aggiudicato al ricorrente, essendosi limitato il perito incaricato della stima del bene ad evidenziare la presenza della scala di collegamento. Per il ricorrente, il Tribunale avrebbe negato il vincolo pertinenziale, senza accertare la preesistenza e persistenza della scala interna di collegamento e dell'impianto idrico comune che conclamavano il rapporto di utilità funzionale tra i due immobili. Inoltre, non sarebbe stato accertato se al momento della vendita dell'appartamento fosse stata espressamente esclusa la mansarda.
Per la Cassazione, il ricorso è risultato infondato, in quanto fondato sull'errato presupposto che potesse ravvisarsi il vincolo di subordinazione tra la mansarda e l'appartamento. La costituzione del vincolo pertinenziale rende necessario non soltanto la materiale destinazione del bene accessorio ad una relazione di complementarietà con quello principale, ma anche l'effettiva volontà del titolare del diritto di proprietà, o di altro diritto reale di godimento, sui beni collegati, in quanto soltanto chi abbia la piena disponibilità giuridica di entrambi i beni può attuare la destinazione della “res” al servizio o all'ornamento del bene principale, occorrendo altrimenti un rapporto obbligatorio costituito tra i rispettivi proprietari.
Grava sul compratore del bene principale, che rivendichi la proprietà del bene secondario, l'onere di provare la sussistenza di un rapporto pertinenziale e quindi anche la destinazione a pertinenza attuata dall'unico proprietario del bene principale e di quello accessorio. I1 Tribunale aveva accertato che l'unico comune proprietario originario dell'appartamento e della mansarda avesse separatamente venduto quest'ultima con atto pubblico al signore che ne aveva disposto, per testamento, ad altri.
Per effetto di tale atto volontario di disposizione separato della mansarda, anteriore alla vendita della cosa principale, era quindi in ogni caso venuto meno ogni vincolo pertinenziale tra la mansarda stessa e l'appartamento acquistato. La Cassazione ha, perciò, rigettato il ricorso, condannando il ricorrente a rimborsare ai controricorrenti le spese sostenute nel giudizio di cassazione, liquidate in complessivi euro 3.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.