Piccolo o minimo ma è sempre condominio

di Anna Nicola

21 Ottobre 2017

In Italia è particolarmente sentito il tema del piccolo condominio, dove, in assenza dell'amministratore (figura obbligatoria quando i condomini sono più di otto) sono i condomini a effettuare i vari adempimenti per fare in modo che il condominio funzioni. Tema affrontato, peraltro, in modo autorevole ed esauriente anche dalla Cassazione con la sentenza 7457/2015.
Spesso si vede la delega a uno dei condomini da parte degli altri affinché il primo sia legittimato a provvedere alla cura degli interessi comuni, di qualunque sorta, ad es., la pulizia delle scale, il pagamento dell'energia elettrica necessaria per illuminare gli spazi comuni, le piccole riparazioni e via dicendo
Si può avere una situazione di conflittualità tra i condomini quando si rende necessario di procedere a lavori di straordinaria amministrazione a causa dei costi elevati degli interventi. Così può essere a titolo esemplificativo per i lavori riguardanti la riparazione di una fognatura, il rifacimento del tetto lesionato da cui provengono infiltrazioni negli appartamenti sottostanti, la tinteggiatura delle pareti dell'edificio degradate dall'incuria del tempo o dalla trascuratezza dei condomini, l'acquisto di nuovi impianti perché quelli esistenti sono obsoleti.
La domanda che ci si pone in questi casi è come farvi fronte e procedere
A volte può risultare che la situazione necessiti di un intervento urgente , da eseguire al più presto, a salvaguardia di cose e persone. Ciò può verificarsi ad es. nel caso di distacco di tegole dal tetto, come per il rifacimento del terrazzo di copertura per le copiose infiltrazioni di acqua negli appartamenti sottostanti.
In questa seconda ipotesi, può avvenire che uno dei condomini proceda di propria iniziativa ai lavori chiedendo poi all'altra il rimborso pro-quota. Non è detto che l'altro condomino accetti di versare la sua quota senza che sorga controversia.
Occorre tenere a mente che, come da ultimo chiarito dalla Cassazione 02/04/2015 n° 6780, il condominio e, di conseguenza, il diritto di utilizzo delle parti comuni dell'edificio, deriva di per sé con l'acquisto di una unità immobiliare inserita nell'edificio condominiale. Se l'intero palazzo appartiene a una sola persona non si può parlare di condominio. Lo si può fare a partire dalla vendita del primo alloggio. Da ciò discende che vi sono beni e servizi necessari per l'esistenza dell'edificio condominiale, ovvero perché sono perennemente destinate all'uso o al godimento comune.
Il Condominio esiste in ragione della sola presenza di un fabbricato avente parti comuni, indipendentemente dalla approvazione di un regolamento o dalla validità del medesimo (v. Cass. 04/06/2008 n° 14813). Esso nasce senza che sia necessaria deliberazione alcuna, nel momento in cui due o più soggetti costruiscono nel suolo comune, ovvero quando l'unico proprietario dell'edificio ne ceda a terzi piani o porzione di piano in proprietà esclusiva, realizzando l'oggettiva condizione del frazionamento che ad esso dà origine (in tal senso Cass. 10/09/2004 n° 18226).
Insegna la Cassazione (tra le molte sentenze: 2046/2006 e 21015/2011) che nel Condominio i beni comuni rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali laddove nella Comunione essi costituiscono l'utilità finale.
Come chiarito più volte dalla Cassazione, non ultima con la sentenza 28/11/2000 n° 976, il Condominio non ha personalità giuridica distinta rispetto a quella dei singoli condomini, trattandosi di un Ente di Gestione. Il condominio per mezzo dell'amministratore opera in rappresentanza e nell'interesse comune senza privare i singoli partecipanti del potere di agire, disgiuntamente da chi amministra, per la tutela dei diritti conseguenti.
Venendo al tema che qui interessa, il Condominio minimo è quello formato da due condomini mentre il Condominio piccolo prima dell'entrata in vigore della riforma era fino a quattro condomini, ora in base al nuovo art. 1129 CC, formato da più di due condomini fino al numero di otto. Questa distinzione non è più fondamentale dopo il noto intervento delle Sezioni Unite della Cassazione la quale, con la decisione 31/01/2006 n. 2046, che ha composto il contrasto giurisprudenziale sulla applicabilità o meno al condomino minimo dell'art. 1134 CC, opinando per la soluzione affermativa.
L'articolo 1134 CC, che nella versione di cui alla L. 11/12/2013 n. 220, ha sostituito l'inciso “il condominio che ha fatto spese comuni” con quello “che ha assunto la gestione delle parti comuni” (quasi a voler sottolineare che quest'ultima è consentita) prescrive che chi ha assunto detta iniziativa, “senza” autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.
Fino all'intervento delle Sezioni Unite la giurisprudenza affermava che la disciplina dell'art. 1134 c.c. non potesse trovare applicazione in relazione al Condominio c.d. minimo, la cui disciplina era da ricercare nella comunione, all'art. 1110, laddove uno dei condomini avesse fatto eseguire di sua iniziativa dei lavori per la conservazione della cosa comune chiedendo poi all'altro condomino il rimborso pro-quota, a seguito di sua trascuranza. Quindi l'intervento ottiene il rimorso pro quota ex art. 1134 c.c. in ragione dell'urgenza mentre in comunione in considerazione della trascuranza. E' chiaro che si tratta di distinzione rilevante.
Il menzionato contrasto era stato rilevato in ragione dell'opposto orientamento consacrato nelle decisioni della Cassazione 26/05/1993 n° 5914 e 04/08/1997 n° 7181.
Il principio sancito dalle S.U. si è successivamente stabilizzato con le decisioni 12/10/2001 n.21015, 21/09/2012 n° 16128 e, da ultimo, con la decisione già citata 7457/2015.
Ciò significa che l'art. 1134 CC si applica anche al Condominio minimo oltre a quello obbligatorio o non obbligatorio perché costituito da meno di otto e più di due partecipanti (c.d. piccolo).
Il presupposto per l'applicabilità della disposizione in esame è la accertata urgenza della spesa, cioè quella che deve essere eseguita senza ritardo (v. Cass. 26/03/2001 n. 4364) ed anche quella spesa la cui erogazione non può essere differita senza danno o pericolo secondo il criterio del buon padre di famiglia (Cass. 5256/1980).
In una parola “il concetto di urgenza impiegato dall'art. 1134 CC, viene ricavato dal significato proprio della parola che designa la stretta necessità: la necessità immediata ed impellente” (così Cass. 2046/2006). La quale può anche riguardare lavori che non possono essere rimandati per consentire una deliberazione assembleare ovvero un provvedimento dell'amministratore se non con pericolo di danno (Cass. 20151/2013).
“In tema di condominio negli edifici, ai sensi dell'art. 1134 cod. civ. (nel testo applicabile “ratione temporis”), il condomino può ottenere il rimborso della spesa fatta “per la cosa comune”, sostenuta, cioè, in funzione dell'utilità comune, indipendentemente dalla circostanza che la spesa stessa sia stata fatta su cosa comune o di proprietà esclusiva. Rigetta, App. Milano, 04/04/2007 (Cass 12 febbraio 2014 n. 3221)
“In tema di condominio negli edifici è da ritenersi spesa urgente, rimborsabile ai sensi dell'art. 1134 c.c. al singolo condomino che l'ha effettuata, quella riguardante interventi d'ogni genere che non possono essere rimandati per consentire una deliberazione assembleare com'anche un provvedimento dell'amministratore se non con pericolo di danno. In questo contesto non possono essere considerate urgenti le spese sostenute da una struttura alberghiera, ubicata in un edificio in condominio, per rendere più appetibile la vendita di pacchetti di soggiorno.” (Cass 03 settembre 2013 n. 20151 )
“In tema di spese anticipate dal singolo condomino, l'art. 1134 del c.c. fissa criteri particolari, in deroga al disposto dell'art. 1110 del Cc, dettato in tema di comunione, che riconosce il diritto al rimborso in favore del comunista il quale ha anticipato le spese necessarie per la cosa comune, nel caso di trascuranza degli altri partecipanti e dell'amministratore. Nel condominio - in particolare - la trascuranza degli altri condomini e dell'amministratore non è sufficiente. Il condomino, infatti, non può, senza interpellare gli altri condomini e l'amministratore e, quindi, senza il loro consenso, provvedere alle spese per cose comuni, salvo si tratti di spese urgenti, intendendosi per tali quelle che - secondo il criterio del buon padre di famiglia - appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa comune. L'urgenza, quindi, deve essere commisurata alla necessità di evitare che la cosa comune arrechi a sé o a terzi o alla stabilità dell'edificio un danno ragionevolmente imminente, ovvero alla necessità di restituire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalità” (Cass.,03 settembre 2013 n. 20151)
La diversa disciplina dettata dagli artt. 1110 e 1134 c.c. in materia di rimborso delle spese sostenute dal partecipante per la conservazione della cosa comune, rispettivamente, nella comunione e nel condominio di edifici, che condiziona il relativo diritto, in un caso, alla mera trascuranza degli altri partecipanti e, nell'altro caso, al diverso e più stringente presupposto dell'urgenza, trova fondamento nella considerazione che, nella comunione, i beni comuni costituiscono l'utilità finale del diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, possono decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione, mentre nel condominio i beni predetti rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicché la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione (cassata, nella specie, la sentenza dei giudici di merito che aveva condannato. un condominio al rimborso, in favore di un condomino, di una somma relativa all'importo da lui anticipato e corrisposto a un ingegnere per la redazione di una perizia tecnica, effettuata circa la condizione del fabbricato condominiale; secondo la Corte, i giudici avevano errato a inquadrare la vicenda nell'ambito della disciplina dettata dall'art. 1110 c.c., giacché nella specie si versava in materia non di comunione ordinaria, ma di condominio).” (Cass. 02 settembre 2013 n. 20099)
In ipotesi di lavori non urgenti, si discute se si possa ricorrere alla azione sussidiaria di indebito arricchimento ex art. 2041 CC, essendo il rimborso previsto solo nella ipotesi di cui all'art. 1134 CC (cfr Cass. 9629/1994), dovendosi tener conto che gli stessi potrebbero essere deliberati nell'apposita assemblea condominiale convocata dall'amministratore o, in assenza, su iniziativa del condominio interessato ed essendo sempre salvo il diritto di quest'ultimo di chiedere, in difetto di approvazione, l'intervento della Autorità giudiziaria.
Le dette osservazioni inducono a ritenere meramente nominalistica la differenza tra Condominio minimo e Condominio piccolo.
Infatti, come anche chiarito da Cass. S.U. 1046/2006 e da Cass. 16075/2007, anche il Condominio minimo potrà avvalersi dell'art. 1136 CC, potendo l'assemblea costituirsi con la presenza di entrambi i condomini all'unanimità, non essendovi norma da cui si ricava la necessità di operare con il principio maggioritario. Infatti le note norme in materia relative al numero dei condomini riguardano la nomina dell'amministratore e la formazione del regolamento (artt. 1129 CC e 1138 CC).
Solo qualora non sia possibile operare in questo senso si potrebbe far ricorso alla Autorità Giudiziaria.
In conclusione, l'art. 1134 CC si applica tout court al Condominio, indipendentemente dal numero di partecipanti, anche per difetto del requisito dimensionale avuto riguardo al Condominio non obbligatorio, come nel caso di condominio minimo o piccolo.
Entrambe le realtà ben possono nominare un Amministratore e/o redigere un Regolamento, adempimento non obbligatorio, a differenza di quelli composti rispettivamente da più di otto e più di dieci partecipanti in cui tale condizione è inderogabile
Non è escluso che la gestione, nel caso di Condominio piccolo o minimo, ple varie attribuzioni dell'amministratore vengano demandate, anche informalmente, ad uno dei condomini essendo comunque indispensabile , nel disaccordo, che le decisioni che riguardano il Condominio di piccole dimensioni siano adottate in apposita assemblea che, in assenza della figura dell'Amministratore, può essere convocata da uno o più condomini (cfr., ad esempio, Tribunale Torino 16.3.1981 In Giur.It.1982,I,2,468; Cass.7126/1991; Cass.5298/1998; Cass.8876/2000).