Quando scatta il compenso extra per l’amministratore per lavori straordinari

Nella retribuzione del mandatario deve ritenersi compresa tutta l'attività prestata in favore della compagine condominiale, sulla cui base è illegittima la richiesta (non approvata dall'assemblea) di un compenso extra per le opere straordinarie eseguite sull'edificio. (Cass. 30 settembre 2012 n. 22313)
Normalmente, il diritto dell'amministratore a percepire un compenso extra sussiste solo quando viene appositamente deliberato dall'assemblea.
Nei casi in cui vi sia necessità di eseguire lavori straordinari -e quindi di interventi non di ordinaria manutenzione- quali lavori di riparazione e/o sostituzione per guasti significativi o per vetustà sui beni e/o sugli impianti comuni condominiali, l'amministratore convoca l'assemblea condominiale indicando all'ordine del giorno la voce relativa ai i lavori straordinari ritenuti necessari ai fini della loro discussione e eventuale deliberazione di approvazione
L'assemblea, quindi, discute sull'argomento e approva (o non approva) l'effettuazione di detti lavori con la maggioranza richiesta dalla legge ex art. 1136 c.c. di metà più uno degli intervenuti che rappresentino almeno il 50% del valore in millesimi sia in prima, sia in seconda convocazione
Così infatti dispone il quarto comma dell'art. 1136 c.c. : “Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117 quater, 1120, secondo comma, 1122 ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo”.
Il quarto comma dell'art. 1135 n. 4 così dispone che l'assemblea è l'organo che decide in merito “alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti…”
Nella delibera di approvazione è bene che siano fornite indicazioni dettagliate sulla tempistica e sulle modalità di effettuazione dei lavori nonché i vari momenti in cui si affronteranno i pagamenti con degli acconti, sulla base dello stato avanzamento lavori
Sulla base di queste indicazioni, l'amministratore deve preparare un capitolato dei lavori che devono essere eseguiti. Terminato questo, raccoglie i preventivi di spesa delle diverse imprese disposte ad eseguire i lavori di cui al capitolato.
L'amministratore convoca quindi l'assemblea successiva dove vengono presentati e discussi i diversi preventivi predisposti dalle aziende. L'assemblea quindi delibera e sceglie uno dei preventivi presentati, stabilendo i tempi e le modalità di pagamento della spesa indicata nel preventivo prescelto.
Nel momento in cui l'assemblea delibera l'inizio di lavori che hanno ad oggetto opere di manutenzione straordinaria o innovazioni, la medesima assemblea deve altresì costituire un fondo speciale in cui vengono raccolte le somme dedicate al pagamento delle ditte incaricate di svolgere gli interventi programmati. Il fondo viene realizzato con i versamenti in anticipo – secondo il piano SAL – degli stessi condomini o può anche capitare che i versamenti siano in unica soluzione
In conseguenza di quanto detto, viene conferito l'incarico all'amministratore di sottoscrivere un contratto di appalto con la impresa vincitrice in cui andranno specificati, sulla base di quanto deciso dall'assemblea, i lavori che l'impresa dovrà eseguire, verranno fissati i tempi e i modi di realizzazione dei lavori, le responsabilità per i casi di ritardo o di errori o di vizi nella esecuzione dei lavori e così via
All'amministratore viene anche dato incarico dall'assemblea di predisporre tutto il necessario per fruire di eventuali detrazioni fiscali.
Se l'amministratore viene chiamato a verificare l'esecuzione dei lavori o a eseguire certe attività, questi può chiedere un compenso relativo all'attività che andrà a espletare. Solo se l'assemblea lo approva e accetta, sorge il diritto allo specifico compenso altrimenti no.
Il Supremo Collegio, con la sentenza del 28 aprile 2010, n. 10204, precisa che l'attività indispensabile e connessa allo svolgimento dei compiti istituzionali dell'amministratore di condominio, non esorbitante dal mandato con rappresentanza, deve ritenersi compresa nel corrispettivo pattuito al momento dello stesso conferimento dell'incarico per tutta l'attività amministrativa con durata annuale, e non deve, quindi, essere retribuita a parte (sul punto conf. alla sentenza in oggetto cfr. Cass. 12.03.2003, n. 3596).
L'art. 1129 c.c. è chiaro nel qualificare sia il preventivo sia il compenso e le sue relative voci. Può darsi che l'accorto amministratore indichi come voce eventuale gli interventi in sede di manutenzione straordinaria. In questo caso, se la voce corrisponde ai lavori da eseguire, l'amministratore ha già l'approvazione ex ante, data dall'approvazione del preventivo del suo incarico e relativo compenso
Non può inserire, nel bilancio condominiale, una voce quale spesa non prevista, a titolo di compenso per se stesso, per via del fatto che ha svolto delle asserite “attività straordinarie” La retribuzione dell'attività dell'amministratore è compresa nel corrispettivo forfettario annuale e non deve essere retribuita a parte, salvo apposita delibera. Inoltre, in generale ogni eventuale costo supplementare deve comunque essere approvato dall'assemblea (Cass. sent. n. 22313 del 30.09.2013.)
Si consideri che se l'amministratore che ha ottenuto il riconoscimento di questo compenso venisse revocato prima della fine dei lavori, egli avrebbe diritto al compenso per l'attività svolta in misura percentuale ai lavori fino ad allora eseguiti e pagati. Il nuovo amministratore avrebbe diritto al compenso per la parte finale se richiesto e specificato al momento della nomina ed accordatogli dall'assemblea.
La giurisprudenza costante afferma che l'amministratore del condominio configura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, che per l'amministratore del condominio comporta l'obbligo di compiere, oltre le attività espressamente elencate dal codice, anche gli atti preparatori e strumentali, nonché quelli ulteriori, che dei primi costituiscono il necessario completamento; quindi, gli atti che si riconnettono all'attività prevista dalla legge e ne raffigurano lo svolgimento naturale (sul punto cfr. Cass. civ. SU n. 9148/2008; Cass., sez. I, 25 febbraio 2000, n. 2149; Cass., sez. I, 5 giugno 1999, n. 5932). Restano escluse invece l'attività di “straordinarietà qualificata”, che merita un compenso extra, naturalmente se vi è il placet assembleare