Condominio

Revoca dell’amministratore che gioca con i conti correnti

di Raffaele Cusmai


Fermo il suo libero diritto di presentare un esposto in procura, ferma restando la sussistenza nella sua disponibilità di elementi fondanti l'oggetto della denuncia, si suggerisce di procedere per gradi tenendo conto quanto segue.
Il nuovo art. 1129 c.c., al comma 7, prevede che l'obbligo dell'amministratore di far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio. La ratio della norma mira a perseguire “esigenze di trasparenza che, essendo informata alla tutela del diritto di ciascun condomino a verificare la destinazione dei propri esborsi, prescinde dall'effettiva e concreta destinazione delle somme medesime, dalla mancanza di irregolarità di gestione dei fondi, dall'approvazione dei rendiconti da parte dell'assemblea” (Trib. Salerno 3.5.2011).
Si tratta di una norma imperativa, inderogabile anche da parte di un eventuale regolamento (combinato disposto 1129/1138 c.c.)
L'art. 1130, comma 1, n. 7, quella di “curare la tenuta del […] registro di contabilità ove sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate”; il n. 8, inoltre, impone all'amministratore di conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio. Ancor più specificamente i nn. 9) e 10) prevedono rispettivamente di “fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso” e “redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.”.
L'art. 1129, comma 11 stabilisce che la revoca dell'amministratore può essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Il comma 12 dell'art. 1129 considera, peraltro, quale grave irregolarità la mancata apertura ed utilizzazione del conto previsto dal citato art. 1129 comma 7. Prevede inoltre che la gestione deve essere svolta secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini e l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9).
Nei confronti dell'amministratore che non adempie l'obbligo di aprire e/o utilizzare il conto corrente condominiale, inoltre, ogni condomino interessato potrà agire in giudizio per ottenere la condanna dell'amministratore ad adempiere all'obbligo di aprire il conto corrente, oltre all'eventuale risarcimento dei danni, se ne sussistono i presupposti. Si rammenta, altresì, che la revoca può comunque essere sempre deliberata dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore.
Si ritiene che sia preferibile dapprima valutare di adire – e ciò è consentito con ricorso ad ogni singolo condomino – l'autorità giudiziaria anche per chiedere la revoca dell'amministratore. E, solo successivamente, all'esito degli accertamenti in detta sede intervenuti, valutare la denuncia per appropriazione indebita.

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