Il Condominio

Immissioni, se vietate dal regolamento condominiale la lite va in Tribunale.

di Paolo Accoti

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In materia di immissioni, la normativa generale di riferimento è quello disposta dall'art. 844 Cc, a mente del quale, «il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi».
Ne deriva che, qualora le anzidette immissioni superino i livelli di comune accettabilità, risultano vietate e, in quanto tali, possono essere impedite ricorrendo all'autorità giudiziaria.
Ai fini della determinazione del giudice competente in simili fattispecie, bisogna aver riguardo all'art. 7 Cpc, il quale stabilisce che la competenza per materia – pertanto a prescindere dal valore della causa – è del Giudice di pace, il quale è chiamato a decidere «per le cause relative a rapporti tra proprietari o detentori di immobili adibiti a civile abitazione in materia di immissioni di fumo o di calore, esalazioni, rumori, scuotimenti e simili propagazioni che superino la normale tollerabilità» (comma 3°, n. 3).
Tuttavia, quando la domanda giudiziale è fondata sulla scorta del divieto di immissioni contenuto nel regolamento contrattuale condominiale che, peraltro, può essere anche più restrittivo rispetto alla norma generale sopra vista, la competenza per materia è devoluta al Tribunale.
Questo il principio di diritto ribadito dalla Corte di Cassazione nell'ordinanza n. 22730, pubblicata in data 28 settembre 2017.
Alcuni condòmini evocavano in giudizio, dinnanzi al Tribunale di Rieti, un altro condomino, “colpevole” di aver realizzato un condotto di scarico della stufa a pellets all'interno della canna fumaria condominiale, destinata invece allo scarico dei fumi del gas.
Così facendo, avrebbe fatto confluire fumi altamente nocivi all'interno delle abitazioni, nonché provocato rumori intollerabili in conseguenza dell'ulteriore installazione di un sistema di ventilazione, e ciò nonostante il preciso divieto imposto dal regolamento contrattuale condominiale.
Chiedevano, pertanto, la declaratoria di illegittimità delle suddette installazioni, con la conseguente loro rimozione, nonché il risarcimento dei danni agli stessi cagionati.
Instauratosi regolarmente il contraddittorio, il Tribunale di Rieti, con ordinanza, declinava la propria competenza in favore del Giudice di pace.
Con regolamento di competenza gli attori impugnano l'ordinanza dinnanzi alla Corte di Cassazione, la quale premette come <<in considerazione del contenuto della domanda, la stessa sembrerebbe riconducibile alla dimensione applicativa dell'art. 844 c.c. e, quindi, alla previsione dell'art. 7, terzo comma, n. 3 c.p.c., come ritenuto dal Tribunale nell'impugnata ordinanza. La Corte, con l'ordinanza n. 7330 del 2015 (richiamata dall'ordinanza) ha, infatti, affermato che l'art. 7 c.p.c.. comma I n. 3) «deve intendersi comprensivo di tutte le controversie che attengono a rapporti tra proprietari o detentori di immobili adibiti a civile abitazione nelle quali si lamentino immissioni che oltrepassino la soglia della normale tollerabilità, sia quando la domanda è diretta ad ottenere l'inibitoria di cui all'art. 844 c.c., sia quando l'azione è proposta per conseguire il risarcimento del danno sofferto a causa delle immissioni» e che «la competenza per materia del giudice di pace (...) sussiste non solo in caso di azione diretta a far cessare le immissioni ritenute eccedenti la normale tollerabilità, ma anche quando l'attore domandi, in via accessoria o esclusiva, la condanna del convenuto al risarcimento dei danni patiti a causa delle immissioni stesse>>.
Tuttavia, quando, come nel caso di specie, <<la domanda giudiziale è invece fondata «sulla opponibilità di uno specifico divieto contenuto nel regolamento contrattuale condominiale», essa è estranea alla competenza stabilita dall'art. 7, terzo comma, n. 3. c.p.c. Ne consegue, ha precisato detta pronuncia. «che quando si invoca, a sostegno dell'obbligazione di non fare, il rispetto di una clausola del regolamento contrattuale che restringa poteri e facoltà dei singoli condomini sui piani o sulle porzioni di piano in proprietà esclusiva, il giudice è chiamato a valutare la legittimità o meno dell'immissione, non sotto la lente dell'art. 844 cod. civ., ma esclusivamente in base al tenore delle previsioni negoziali di quel regolamento, costitutive di un vincolo di natura reale assimilabile ad una servitù reciproca»>>.
In conclusione, qualora la domanda miri ad ottenere la valutazione, ex art. 844 Cc, del superamento della normale tollerabilità dell'immissione, in virtù del contemperamento delle contrapposte esigenze e della antecedenza di un determinato uso, la competenza è del Giudice di pace, viceversa, se la domanda tende anche a far valere uno specifico divieto imposto dalla clausola regolamentare, si è al di fuori dell'ambito applicativo dell'art. 844 Cc, con la conseguenza che la competenza a decidere è del Tribunale.


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