Precetto semplificato per i creditori del condominio

La Corte di Cassazione, con una interessante quanto articolata sentenza, si occupa diffusamente del credito del terzo nei confronti del condominio e della possibilità, per lo stesso, di intimare atto di precetto per l'intero importo, o pro quota, nonché dell'eventuale opposizione da parte del condomino intimato del pagamento.
La vicenda giudiziaria trae origine dall'opposizione all'esecuzione, ex art. 615 Cpc, intentata da alcuni condòmini, avverso l'atto di precetto intimato dalla società creditrice del condominio, sulla scorta del decreto ingiuntivo formatosi nei confronti dello stesso.
L'opposizione è stata accolta dal Tribunale di Napoli, e la sentenza confermata dalla Corte d'Appello partenopea, con la declaratoria di totale inefficacia del precetto opposto.
Ricorre in cassazione la società creditrice, eccependo, tra l'altro, il vizio di extra e/o ultrapetizione, nonché la violazione degli artt. 115 e 615 Cpc e art. 2697 Cc.
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 22856, pubblicata in data 29 settembre 2017, accoglie il ricorso e cassa la sentenza impugnata , con rinvio alla Corte di Appello di Napoli, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.
La stessa, prima di entrare nel merito della vicenda, in relazione ai motivi accolti, fa un breve excursus in merito al concetto di parziarietà dell'obbligazione in condominio, evidenziando come gli spunti offerti dalla sentenza, benché resa nella vigenza della precedente normativa, nondimeno risultano applicabili anche a seguito della riformulazione dell'art. 63 disp. att. Cc, fermo restando beneficium excussionis, ora introdotto dal secondo comma del predetto articolo.
La Suprema Corte, rileva come sia pacificamente ammesso agire con ingiunzione di pagamento e, conseguentemente, con atto di precetto, nei confronti del condominio per l'intero credito, atteso che la questione della natura <<non solidale>> dell'obbligazione, per come sollevata dalla Cassazione nella nota sentenza n. 9148/2008, <<è infatti riferibile alla responsabilità dei singoli condomini e non alla sussistenza della legittimazione passiva - tanto sul piano della cognizione quanto sul piano esecutivo - del condominio, quale ente di gestione rappresentato dall'amministratore>>.
Fermo restando ciò, al creditore rimane la facoltà di agire singolarmente, nei confronti dei condòmini morosi, nei limiti delle rispettive quote e, qualora lo stesso non riesca a soddisfare il suo credito, ai sensi del novellato art. 63 disp. att. Cc, lo stesso ha la possibilità di agire nei confronti dei condòmini in regola con i pagamenti ma, come detto, solo dopo l'escussione infruttuosa dei morosi (cd. beneficium excussionis).
Tornando al caso concreto, dove risulta che l'atto di precetto sia stato intimato per l'intero credito nei confronti dei condòmini opponenti, risultati vittoriosi nei conseguenti giudizi di merito, la Corte di Cassazione ritiene fondata la censura rivolta alla decisione impugnata <<nella parte in cui, una volta escluso che la responsabilità dei singoli condomini potesse estendersi all'intera obbligazione del condominio, e una volta stabilito che essa era invece limitata alla quota di partecipazione al condominio di ciascuno di essi, ha ritenuto onere del creditore intimante provare l'esatta misura di tale partecipazione e, in mancanza di tale prova, ha dichiarato totalmente inefficace il precetto opposto>>.
Ed invero, secondo la giurisprudenza della Suprema Corte: <<1) l'obbligazione (contrattuale) del condominio grava pro parte sui singoli condomini, e non in solido per l'intero sugli stessi; 2) il titolo formatosi contro il condominio è valido, ai fini dell'azione esecutiva, contro i singoli condomini (si ritiene in tale ottica inammissibile l'azione di condanna contro il singolo condomino, laddove il creditore già disponga di un titolo esecutivo nei confronti del condominio; 3) per procedere ad esecuzione forzata nei confronti del singolo condomino in base al titolo esecutivo formatosi contro il condominio occorre preventivamente notificare personalmente detto titolo (anche in caso di decreto ingiuntivo, non essendo applicabile in tale ipotesi l'art. 654 c.p.c.) ed il precetto al singolo condomino>>.
Ciò posto, continua il Giudice di legittimità, <<va certamente escluso che il creditore del condominio, che abbia ottenuto un titolo esecutivo nei confronti di quest'ultimo, e che intenda agire nei confronti dei singoli condomini per recuperare il proprio credito, non solo debba instaurare e coltivare una serie di distinte procedure esecutive contro ciascun singolo condomino per la rispettiva quota di debito (quindi, in talune ipotesi, per importi irrisori), ma sia anche onerato della prova della misura della quota millesimale spettante a ciascuno di tali singoli condomini (onere peraltro di difficile attuazione, specie prima dell'entrata in vigore del nuovo testo della disposizione di cui all'art. 63 disp. att. c.c., successiva ai fatti di causa, che impone all'amministratore di fornire ai creditori “i dati dei condomini morosi”)>>.
In buona sostanza, ferma restando l'utilizzabilità del titolo ottenuto nei confronti del condominio nel suo complesso, il creditore, nell'intimare l'atto di precetto ai singoli condòmini, deve dimostrare la qualità di condòmini degli stessi e, pertanto, la loro legittimazione passiva, viceversa, <<per quanto attiene alla misura della rispettiva quota millesimale, deve invece ritenersi sufficiente una mera allegazione da parte dell'intimante: il condomino cui sia eventualmente richiesto il pagamento di un importo eccedente quello della sua quota potrà proporre opposizione all'esecuzione, ma in tale sede sarà suo onere dimostrare l'esatta misura di detta quota>>.
In altri termini, sarà onere del condomino opponente, provare la debenza di una minore somma in relazione alla quota millesimale detenuta e, in tale ipotesi, contrariamente a quanto statuito dalla Corte d'Appello, <<il precetto sarà inefficace per la richiesta dell'importo eccedente la quota millesimale dell'intimato, laddove questi dimostri in concreto la misura di detta quota, ma conserverà la sua efficacia nei limiti di essa>>, fermo restando che, in mancanza, di opposizione o prova da parte del condomino intimato, il precetto s'intenderà valido ed efficace per l'intera cifra richiesta.
La Corte di Cassazione conclude, quindi, prima di accogliere il ricorso e cassare la sentenza impugnata, fornendo una casistica dei possibili scenari che possono aprirsi in simili casi, <<Il singolo condomino cui sia intimato il pagamento del debito condominiale, per intero, o comunque senza specificazione della sua quota di responsabilità, potrà in altri termini proporre l'opposizione all'esecuzione, ai sensi dell'art. 615 c.p.c., in base alle seguenti alternative: a) allegando di non essere condomino; in tal caso l'onere della prova della sua qualità di condomino spetterà al creditore opposto, trattandosi di un fatto costitutivo della legittimazione passiva all'azione esecutiva del singolo condomino ovvero dell'efficacia del titolo contro l'intimato, e potendo del resto tale prova essere facilmente ottenuta dal creditore (anche con una semplice visura presso i registri immobiliari); b) eccependo di essere condomino per una quota millesimale inferiore a quella “allegata” (esplicitamente o implicitamente) dal creditore; in tal caso l'onere della prova della misura di detta quota spetterà all'opponente, trattandosi di allegazione di un fatto (quanto meno assimilabile a quello) “modificativo” e/o “parzialmente impeditivo” della legittimazione passiva all'azione esecutiva del singolo condomino, ovvero dell'efficacia del titolo esecutivo per il suo intero importo. In definitiva, laddove il singolo condomino intimato del pagamento del debito del condominio (per intero, o comunque senza specificazione della minor quota su di lui gravante) proponga opposizione all'esecuzione, dovrà dimostrare, a sostegno dell'opposizione proposta, la misura della sua partecipazione condominiale. In caso contrario subirà l'esecuzione per la quota allegata dal creditore e, laddove detta quota non sia stata specificata, per l'intero debito di cui risulti intimato il pagamento (ferme restando, nel vigore della nuova normativa, le limitazioni di cui al secondo comma dell'art. 63 disp. att. c.p.c. in tema di beneficium excussionis)>>.