Condominio

Appartamenti in comunione, decide il «rappresentante»

di Luigi Salciarini

La Cassazione non finisce di stupire: per la Corte (sentenza 14584/2017) il rappresentante dei comunisti di un’unità immobiliare può votare le delibere che ripartiscono le spese diversamente rispetto ai criteri di legge .

Va ricordato che l’articolo 67 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile impone ai comproprietari, di nominare un unico “rappresentante” in assemblea. Nel caso di specie, i comproprietari si riuniscono e nominano “a maggioranza” il loro rappresentante che prende poi parte all’assemblea, decidendo (insieme all’altro) di adottare un criterio di ripartizione di spese in deroga al Codice civile

Il comproprietario che non aveva votato la nomina del rappresentante impugna però la delibera sostenendo che per l’approvazione della nuova ripartizione sarebbe stato necessario anche il suo consenso (in quanto avente natura “convenzionale”, cioè contrattuale);

La Suprema corte rigetta però le contestazioni (come, del resto, in precedenza anche il Tribunale e la Corte d’ Appello) precisando che l’articolo 67 prevede l’unico rappresentante (dei comproprietari) «per evidenti finalità semplificatorie» e che tale soggetto rappresenta tutta la comunione e, quindi, anche i comunisti in minoranza che non lo hanno votato.

Tuttavia appare abbastanza evidente il fraintendimento: infatti, tutto il sistema previsto dal Codice affinché si formi la volontà del condominio (vale a dire il procedimento assembleare, dalla convocazione iniziale alla verbalizzazione finale) è basato sul principio maggioritario e con questo si deve relazionare in ogni momento. E tutte le regole previste per le riunioni dei condòmini sono strutturate tenendo presente il risultato a cui devono giungere (vale a dire, una decisione “a maggioranza”).

Nel diverso caso, invece, dell’adozione di un atto contrattuale (come la “diversa convenzione” di cui all’articolo 1123 del Codice), che necessita del consenso unanime, queste regole non si applicano, essendo solo necessario raccogliere l’approvazione di ciascun partecipante. Pertanto, nel caso dell’approvazione di una ripartizione di spesa “in deroga”, il consenso del singolo comproprietario (anch’esso pienamente condòmino) non può essere bypassato solo perché si è proceduto alla nomina del rappresentante della comunione, che può rappresentare gli altri in tutto meno che negli atti contrattuali.

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