Sul parcheggio in cortile interessi da bilanciare

Cesarina Vittoria Vegni

21 Settembre 2017

La domanda

La corte condominiale di uno stabile residenziale è usata da tempo come parcheggio (accesso con sbarra elettrica), senza una specifica destinazione e con un numero di stalli insufficiente per tutti i condòmini. Il piano terra del palazzo è destinato da sempre a ristorante-pensione e si affaccia sulla corte con proprie insegne e accessi (con 276 millesimi di proprietà). La corte, poco usata come parcheggio in origine (anni 60), ora è oggetto di discussioni. È possibile che il condominio scelga la destinazione a parcheggio ostruendo il passaggio alla clientela e rendendo meno visibile commercialmente l'entrata del ristorante? Si fa presente che l'attività in oggetto risulta già, come posizione, poco visibile dalla pubblica via, e sarebbe ulteriormente penalizzata. Quali argomenti o normative possono essere fatti valere a difesa degli interessi dell' attività ricettiva? Si specifica che in assenza di regolamento (generale) si vuole approvarne uno con particolare riferimento alla corte in contesto.

La giurisprudenza, in particolare quella della Corte di cassazione, ha definito il cortile comune, ex articolo 1117 del Codice civile, come lo spazio esterno che ha la funzione non soltanto di dare aria e luce al fabbricato adiacente, ma anche di consentirvi l'accesso (Cassazione civile, sezione II, 29 ottobre 2003, n. 16241). In merito alla trasformazione del cortile condominiale in parcheggio di autovetture, essa non viene considerata innovazione vietata allorché l'intervento riguardi una parte dell'area comune, tale da non mutarne completamente la destinazione originaria (Cassazione civile, sezione VI, 4 luglio 2012, n. 11177). Per converso la giurisprudenza ha escluso l'attitudine del cortile all'uso di parcheggio per autovetture nel caso in cui, per la sua conformazione, fosse idoneo soltanto al passaggio delle persone e al transito dei veicoli diretti nelle rimesse aventi accesso dal medesimo: ciò in ragione della regola ex articolo 1102, comma 1, del Codice civile, secondo la quale l'uso della cosa comune da parte di ciascun partecipante non può alterarne la destinazione, da intendere in concreto, in considerazione delle caratteristiche obiettive e funzionali, e impedirne il concorrente uso degli altri condòmini, secondo il loro diritto (Cassazione civile, sezione II, 13 dicembre 2013, n. 27940).Posto ciò, nel caso di specie vi è da rilevare, da un lato, che il cortile condominiale era già da tempo utilizzato a parcheggio, seppure in maniera meno intensa, e, dall’altro, che l’intensificazione dell’uso comporterebbe danno al condomino dell’esercizio di ristorazione, in particolare per l’accesso ai locali, oltre che per la mancata visibilità dell’insegna. Si ritiene che la questione debba essere regolamentata sulla base dell’articolo 1102 del Codice civile (contemperando i diversi interessi) e che l'assemblea di condominio non possa approvare una delibera di destinazione, sostanzialmente esclusiva, a parcheggio del cortile, che si risolverebbe in un danno per l'impedimento all’accesso alla proprietà esclusiva del ristorante.

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