Tavoli del ristorante sul marciapiede comune: non è innovazione ma abuso

La costruzione di un manufatto da parte di un privato su un bene comune, come il marciapiedi di fronte ai locali del piano terra, non rappresenta un'innovazione ai sensi dell'articolo 1120 del Codice Civile, ma un uso esclusivo del bene comune vietato ex articolo 1102 del Codice.
Questo principio rappresenta il punto decisivo della sentenza della Seconda Sezione della Cassazione numero 20712 del 4 settembre 2017 (relatore Antonio Scarpa).
La controversia decisa con la predetta sentenza principia quando un condominio agisce in giudizio avverso un ristorante posto al primo piano dello stesso stabile, lamentando come questi si sia appropriato inopinatamente di una parte condominiale mediante la costruzione di un passaggio per i propri clienti sul marciapiedi comune antistante l'edificio.
La linea difensiva del convenuto era stata quella del riconoscimento del proprio diritto nel regolamento condominiale contrattuale e dell'avvenuta usucapione del manufatto.
Il Tribunale di primo grado righettava tale interpretazione dichiarando come nessuna autorizzazione a costruire manufatti sulle parti comuni fosse rinvenibile nel regolamento contrattuale e come non fosse ancora trascorso il tempo necessario per prospettare una usucapione.
Il ristorante decideva, quindi, di promuovere ricorso in appello, ma questo veniva dichiarato inammissibile e quindi rigettato.
Vista la doppia soccombenza, al ristorante non restava che agire in sede di giudizio di legittimità e a tal fine depositava ricorso in Cassazione sulla base di un unico motivo.
In particolare, secondo il ricorrente, il giudice di merito avrebbe errato nel non valutare il regolamento di condominio contrattuale nel senso in cui questo avrebbe consentito l'uso esclusivo del marciapiedi da parte del ristorante, prospettando altresì la violazione dell'articolo 1120 del codice Civile.
Inoltre il ricorrente prospettava la violazione dell'articolo 1362 del Codice Civile da parte del giudice di primo grado in quanto detta norma, che affermava che “Nell'interpretare il contratto si deve indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti e non limitarsi al senso letterale delle parole.
Per determinare la comune intenzione delle parti, si deve valutare il loro comportamento complessivo anche posteriore alla conclusione del contratto”, qualora fosse stata correttamente applicata avrebbe asseritamente portato ad una interpretazione del regolamento condominiale conforme alla tesi difensiva del ristorante.
La Corte di Cassazione rigettava integralmente il ricorso.
Per quanto concerne l'interpretazione del regolamento contrattuale, la Suprema Corte affermava che la questione fosse esclusivamente di merito e quindi non potesse che essere demandata alla decisione dei primi due giudici.
Tale riproposizione in grado di legittimità, sia pur mascherata sotto l'ambito della contestazione rispetto all'articolo 1362 del Codice Civile, era inammissibile e quindi andava rigettata.
Secondo la Corte, infatti, “l'interpretazione di un regolamento contrattuale di condominio da parte del giudice di merito è, come in genere l'intera materia della interpretazione negoziale, insindacabile in sede di legittimità”.
Dal punto di vista dell'occupazione del marciapiedi antistante il condominio, invece, la Corte specificava l'inapplicabilità dell'articolo 1120 del Codice Civile.
Secondo la Corte, infatti, la sottrazione da parte del ristorante della parte comune non rappresentava una innovazione, bensì un uso esclusivo e idiosincratico della cosa comune in danno agli altri condomini.
La differenza tra le due disposizioni risiede nel fatto che l'innovazione ex articolo 1120 è costituita dalla modificazione della parte comune attuata dal condominio su indicazione dell'assemblea, mentre l'articolo 1102 presuppone una costruzione da parte del privato che comporta un uso più intenso della cosa comune.
Dal punto di vista soggettivo, inoltre, l'innovazione rappresenta il conseguimento di un obiettivo comune, mentre l'uso esclusivo del bene comune persegue l'interesse di un solo proprietario.
Avendo qualificato l'appropriazione del marciapiedi esterno (o parte di esso) da parte del ristorante come una occupazione di una parte comune, quindi, la Corte stabiliva che tale comportamento costituisse, ai sensi dell'articolo 1102 del Codice Civile, un abuso dato che questa impediva “agli altri condomini di partecipare all'utilizzo dello stesso marciapiede, ostacolandone il libero e pacifico godimento ed alterando l'equilibrio tra le concorrenti ed analoghe facoltà”.
Alla luce di quanto sopra affermato la Cassazione rigettava il ricorso proposto, condannando il ricorrente al rimborso delle spese legali della controparte e – in ragione della infondatezza e del rigetto integrale dei motivi – disponendo anche la maggiorazione del contributo unificato versato.