Il Condominio

Rigenerazione urbana, condomìni poco reattivi

di Achille Colombo Clerici

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Nella nostra storia contemporanea i terremoti più devastanti per numero di vittime e distruzioni (Belice, Irpinia, L'Aquila, Centro Italia-Amatrice per citare) hanno riproposto il problema della fragilità edilizia di borghi e città. Situazione frutto di una cultura urbanistica più romantica ed estetica che non razionale; basata sulla esigenza filologica di una aprioristica conservazione del manufatto edilizio come testimonianza della cultura del Paese anche a scapito, oltre che della sicurezza, di ogni logica di convenienza economica.

Questa visione non ha permesso quel graduale rinnovamento e adeguamento degli immobili (riuso e sostituzione) alle nuove esigenze di vita; rinnovamento che avrebbe comportato anche il conseguimento di standard qualitativi maggiormente idonei a garantire condizioni adeguate di sicurezza.

Ben poche sostituzioni edilizie (demolizione e ricostruzione ) sono state realizzate in città e borghi nell'arco di mezzo secolo; molte se ne sarebbero potute realizzare. Le conclusioni sono facili da trarre. Siamo andati avanti per decenni con interventi edilizi tampone, causa anche di parte dell'abusivismo.

Nelle polemiche si dice: mancano un'analisi, una mappature ed un monitoraggio dei rischi naturali, idrologici e geologici; manca una definizione di piani sistematici di gestione delle emergenze. Ma, considerando lo stato della legislazione nazionale in materia, manca ben altro. Manca una normativa unitaria addirittura in tema di principi fondamentali: conseguenza dell’incapacità della politica di conciliare la cultura con l'economia.

Solo da pochi mesi abbiamo un regolamento edilizio tipo per tutto il territorio nazionale, e i Comuni stanno adeguandovisi gradualmente. Oggi la situazione italiana è a macchia di leopardo. In assenza di leggi nazionali ogni regione legifera a modo suo.

Servono una legge nazionale sul regime dei suoli, che disciplini il diritto di costruire codificandone i principi, ed una legge sul consumo del suolo, che tenga conto della peculiarità della situazione italiana.

Leggi che siano ispirate ai principi di razionalitaà economicità, libertà individuale, prestazionalita e funzionalità delle strutture edilizie; che favoriscano i processi di rigenerazione urbana. Che fissino le norme per disciplinare gli interessi legittimi ed i diritti soggettivi in relazione alla pianificazione territoriale (Jus aedificandi ) e istituiscano il principio di perequazione obbligatoria nelle aree di espansione; con la facoltà di traslazione dei diritti edificatori o volumetrici all'intermo di ambiti territoriali omogenei. Che risolvano la dicotomia tra piani non conformativi e piani conformativi, ad esempio in relazione alla zonizzazione funzionale o alla attribuzione degli indici edificatori o volumetrici.

Bisogna cominciare a pensare di superare il livello comunale come parametro-scala per la pianificazione urbanistica. E infine bisogna riflettere seriamente sulla massiccia presenza, nelle nostre realtà urbane, del “condominio”, un soggetto che si sta dimostrando tra i meno reattivi di fronte alle esigenze di rinnovamento di paesi e città.


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