L’assemblea non può incidere sui diritti di proprietà e sul loro godimento

La problematica quotidiana dei parcheggi congestionati non rappresenta una esclusività delle vie cittadine, ma trova uguale valenza nell'universo condominiale, nel quale la questione può estendersi fino a casi in cui è necessario verificare a chi spetta la responsabilità di dimostrare il titolo di proprietà esclusiva delle rampe di accesso ai box all'interno di un cortile. La sentenza della Cassazione 20612 del 2017 (relatore Antonio Scarpa) risponde a questa problema, affrontando un caso in cui tre condòmini avevano proposto ricorso contro il giudizio di secondo grado che aveva respinto l'appello, da loro formulato, contro la sentenza del Tribunale che aveva rigettato l'impugnazione per nullità o annullabilità, dovuta ad eccesso di potere, della deliberazione assembleare del condominio. Quest'ultimo aveva deciso di assegnare nei cortili un posto auto per condòmino, senza assegnazione specifica in modo precario, ponendo tutti i condòmini in condizione di esercitare la facoltà concessa dandone esecuzione. Per i ricorrenti, tale delibera ledeva il loro diritto di proprietà e di uso esclusivo delle rampe carrabili che conducevano ai box, diritto riconosciuto da un'anteriore deliberazione dell'assemblea condominiale approvata da otto condòmini, e, nonostante l'assenza dei soli due proprietari dei box, da qualificare come negozio di accertamento.
Per la Corte, l'assenza dei due titolari dei garage non era da ritenersi irrilevante, in quanto la pretesa del riconoscimento di un diritto e di un negozio di accertamento implica la partecipazione di tutti i titolari delle posizioni soggettive da determinare. Inoltre, il regolamento condominiale comprendeva, tra i beni comuni, l'area compresa tra il fronte est del caseggiato, quello dei garages e la via destinata a passaggio comune a favore di tutti gli appartamenti. Il tutto, senza frazionare il “fronte est” tra rampa carrabile e rampa pedonale, indicando quello dei garage come limite dell'area di uso comune. Per la Corte, l'onere di gestione regolamentare rimesso ai soli titolari dei box doveva riferirsi non alle intere rampe di transito verso la via destinata a passaggio comune, ma alle sole aperture sulla strada pubblica. Mancando, perciò, ogni pregiudizio ai diritti reali dei proprietari dei box, la Corte d'Appello negava anche il vizio di eccesso di potere.
Nelle ragioni del ricorso, gli attori ribadivano che, nell'assemblea condominiale, i condòmini presenti e votanti erano otto, e non sette e che il contenuto della delibera era di riconoscimento dell'esclusivo diritto di proprietà e di uso delle rampe di accesso ai garage in capo ai proprietari dei box stessi. La Cassazione ha ribadito che l'assemblea condominiale non può adottare delibere che incidano sui diritti individuali di proprietà esclusiva di ognuno dei condòmini, qualificandole, perciò, nulle. Inoltre, l'area esterna di un edificio condominiale, della quale manchi un'espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio e sia stato omesso qualsiasi riferimento nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, va ritenuta di presunta natura condominiale. Inoltre, per gli ermellini, non rientra nei poteri dell'assemblea condominiale la deliberazione che determini a maggioranza l'ambito dei beni comuni e delle proprietà esclusive, potendo ciascun condomino interessato far valere la conseguente nullità senza essere tenuto all'osservanza del termine di decadenza.
La Cassazione ha, perciò, rigettato il ricorso, dichiarando la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell'importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per i ricorsi.