Tetti, regole diverse solo per proprietà esclusive

Il tetto (che rientra tra le parti comuni elencate nell’articolo 1117 del Codice civile) ha la funzione di copertura di tutti gli immobili sottostanti.Fatta questa premessa, si evidenzia che, con la sentenza 17 aprile 2008, il Tribunale di Salerno, seguendo un orientamento di legittimità ormai consolidato, ha precisato che «solo allorquando il tetto di un edificio in condominio è di proprietà esclusiva di uno dei partecipanti alla comunione, le spese di manutenzione del tetto stesso possono ripartirsi tra tutti i condòmini con i criteri di cui all'articolo 1126 del Codice civile, come stabilito per i lastrici solari di uso esclusivo, salvo il caso in cui le dette spese siano poste a carico del proprietario esclusivo del tetto in base a una specifica ed espressa pattuizione, non potendosi altrimenti presumere che quest'ultimo, per il solo fatto di essersi riservata la proprietà esclusiva, abbia inteso assicurare la copertura ai proprietari delle unità immobiliari sottostanti, con esonero dei medesimi da ogni concorso nelle spese di manutenzione del tetto (Cassazione civile, sezione II, 30 gennaio 1985, n. 532; Cassazione civile, sezione II, 9 giugno 1961, n. 1338). Altrimenti “le spese di rifacimento del tetto di un edificio diviso in più piani devono essere sostenute dai condòmini, ai sensi degli articoli 1117 e 1123 del Codice civile, in proporzione al valore del piano o della porzione di piano appartenente a ciascuno in via esclusiva, salvo diversa convenzione, senza che sia applicabile il principio dell'articolo 1101 del Codice civile in materia di comunione (in base al quale le spese debbono gravare su tutti i partecipanti in eguale misura, ove non risulti una diversa entità delle quote), trovando spiegazione la detta deroga nella funzione strumentale delle parti comuni dell'edificio in condominio rispetto alle parti in proprietà esclusiva dei singoli condòmini, delle quali esse sono a servizio, consentendone l’esistenza e l'uso (Cassazione civile, sezione II, 29 aprile 1993, n. 5064)».Pertanto, salva diversa convenzione (ossia un titolo, quale il regolamento condominiale o atti di compravendita, dal quale emerga che il tetto risulta essere di proprietà esclusiva del proprietario dell’ex locale dei cassoni dell’acqua, ed ex soffitta), le spese ordinarie e straordinarie del tetto andranno ripartite tra tutti i condòmini, secondo l'articolo 1123 del Codice civile.