Il Condominio

Per il condominio un patrimonio di mera gestione

di Francesco Schena (presidente Arco)

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Il tema della personalità giuridica da riconoscersi o meno al condominio, dibattuto da decenni, è stato, da sempre, posto in diretto collegamento con il tema dell'autonomia patrimoniale.
In realtà, l'argomento, spinoso, in occasione di vari dibattiti e ipotesi di riforma è stato sostanzialmente abbandonato più che sviscerato e sviluppato adeguatamente e questo, forse, a causa di quella “atipica tipicità” dell'istituto del condominio che si fa molta fatica a modificare.
La questione si sviluppa su quattro argomenti offerti dal nostro ordinamento: personalità giuridica, soggettività giuridica, autonomia patrimoniale perfetta e autonomia patrimoniale imperfetta. E la domanda che ci si pone è come classificare il condominio se guardato sotto queste particolari lenti di riflessione e, quindi, la natura del suo patrimonio.
Partendo dalla personalità giuridica non possiamo non osservare come si ritengano tali quegli enti capaci di rispondere direttamente e in proprio delle rispettive obbligazioni attraverso un patrimonio nettamente distinto da quello dei soggetti consociati o di coloro che hanno agito per conto dell'ente: è il caso, questo, dell'autonomia patrimoniale perfetta. Inoltre, è' pacifico, sia in giurisprudenza che in dottrina, come il condominio non sia da annoverarsi tra quegli enti muniti di personalità giuridica considerando, altresì, l'obbligo a rispondere da parte dei singoli partecipanti per le obbligazioni contratte (Cassazione, Sezioni Unite, sentenza. n. 9148/2008) e la costituzione di un fondo comune per il solo e mero mezzo del finanziamento mutualistico ad opera degli stessi condòmini.
E' altrettanto pacifico, ormai, ritenere il condominio come centro di imputazione di interessi, diritti e doveri, tanto da consegnarli una piena capacità processuale e, dunque, una ben definita soggettività giuridica proprio grazie all'autonomia degli interessi condominiali, (ovvero della collettività condominiale), distinti da quelli del singolo condòmino. Ma si tratta, ancora, di una soggettività giuridica “ibrida” che nulla continua ad avere in comune con la soggettività degli enti provvisti di una autonomia patrimoniale sebbene imperfetta e dove gli stessi associati continuano sì a rispondere con il capitale proprio ma in via sussidiaria, con la conseguenza che il condominio resta una figura distante anche dalle società di persone e forse più vicino alla categoria delle associazioni non riconosciute.
Infatti, le società di persone, oltre a costituire un fondo patrimoniale societario, possono conseguire arricchimenti da una parte e depauperamenti dall'altra mentre il condominio non può farlo dovendolo confinare ad una mera idea di organizzazione deputata alla gestione dei servizi e beni comuni, delle relative spese e degli interessi ad essi inerenti.
Ma ciò nonostante, la legge di riforma n. 220 del 2012, nel novellare il precedente codice introduce il termine “patrimonio” più volte o ad esso fa indirettamente riferimento. E' il caso della censurata confusione tra il patrimonio del condominio e quello dell'amministratore o di altri condomìni (art. 1129 c.c., c. 11°, n. 4)), così come quello del conto corrente intestato al condominio (comma 7°), per arrivare alla richiamata destinazione dei beni all'uso comune nel nuovo art. 1117 c.c., passando per il fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori straordinari (art. 1135, c. 1°, n. 4)) e finire con la situazione patrimoniale nel rendiconto (art. 1130-bis c.c.). Ma non solo, proprio il pignoramento del conto corrente del condominio da parte dei creditori, ritenuto legittimo da diversi Tribunali, ha sollecitato una ulteriore riflessione in ordine alla possibile natura del patrimonio condominiale.
Tuttavia, credo che ciò non possa bastare a discordare dall'idea di patrimonio di mera gestione e questo non solo per l'assenza di personalità giuridica e la mancanza di una autonomia patrimoniale ma anche per la natura di comunione speciale e forzosa del condominio. La legittimità della pignorabilità del conto corrente condominiale, poi, appare esclusivamente riconducibile alla natura del contratto di conto corrente tra banca e condominio e all'impossibilità, da parte della prima, di parcellizzare il saldo giacente rispetto ai partecipanti al condominio.
Ma è proprio la giurisprudenza a confermare la natura gestoria del patrimonio condominiale quando da una parte conferma sì una soggettività giuridica (Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 19663/2014) ma, dall'altra, desume una personalità giuridica così attenuata da non risultare idonea, secondo la stessa Corte, a contrastare la definizione di ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli partecipanti e privo di autonomia patrimoniale (Cassazione, sentenza n. 2363/2012).


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