Condominio

Posto auto, la «riserva di proprietà» del costruttore va sempre verificata

di Valeria Sibilio

Se si acquistano aree di parcheggio in uno spazio condominiale, è assai opportuno verificare a priori se queste siano di pertinenza del condominio stesso o se siano stati riservati in proprietà dalla costruttrice all'atto della formazione del condominio. La negligenza potrebbe comportare problematiche giudiziarie con coinvolgimento di numerosi attori.
È accaduto con la sentenza 19649 del 2017 della Cassazione (relatore Antonio Scarpa) che ha esaminato un caso in cui la costruttrice del fabbricato aveva venduto immobili condominiali, riservandosi la proprietà delle aree di parcheggio del piano interrato e delle aree pertinenziali circostanti il fabbricato. La stessa costruttrice, aveva poi venduto tali aree ad altre persone anche estranee al condominio. Gli acquirenti degli immobili convenivano la venditrice davanti al Tribunale per ottenere la nullità delle clausole dei rispettivi atti di acquisto nella parte in cui ella si riservava la proprietà delle aree di parcheggio e delle aree pertinenziali, con conseguente dichiarazione di nullità degli stessi. Gli acquirenti chiedevano, inoltre, che venisse dichiarato il trasferimento di tali aree in loro favore in proporzione dei millesimi.
La sentenza di primo grado accoglieva la loro domanda, stabilendo il parziale annullamento degli atti e condannando la venditrice al pagamento in loro favore della somma di 39.600,00, quali danni da mancato godimento dell'area di parcheggio esterno.
Ricorrendo in secondo grado, la Corte d'Appello, accoglieva in parte l'appello della costruttrice, rigettando la domanda di risarcimento proposta nei confronti della stessa per mancato utilizzo del posto auto, per eventuale pagamento del condono edilizio e per eventuali sanzioni ed affermava l'imprescrittibilità dell'azione volta a far valere il diritto di uso sulle aree di parcheggio, ribadendo la nullità degli atti lesivi del vincolo di destinazione a parcheggio e ritenendo eccessiva la liquidazione operata.
Contro tale sentenza si costituivano due condòmini, titolari di tre unità immobiliari nel fabbricato e, presumibilmente, con diritto all'acquisto in proprietà anche dell'area adiacente allo stesso. I ricorrenti ribadivano che non si trattava di un'area destinata al transito di vetture ma di uno spazio scoperto costituente il terrazzo a livello del pianoterra a confine con un torrente, e che era parte del locale piano terra di loro proprietà.
La Cassazione accoglieva le istanze dei due condòmini, i quali avevano stipulato, con la costruttrice due distinti atti di compravendita, uno col quale era stato acquistato un appartamento sito nell'edificio condominiale, previa riserva di proprietà del piano interrato e delle aree scoperte in favore della costruttrice, l'altro col quale quest'ultima, proprio in virtù della precedente riserva di proprietà, aveva venduto allo stesso un locale del piano sottostrada, adibito a garage, riservandosi ancora la proprietà delle aree scoperte.
Per la Cassazione, la Corte di Appello avrebbe dovuto accertare se la costruttrice avesse titolo per trasmettere in proprietà singola ed esclusiva ai ricorrenti incidentali gli spazi in questione e se tale alienazione avesse concretamente pregiudicata il diritto d'uso a parcheggio presidiato dal vincolo di destinazione pubblicistica. A tal fine, la corretta applicazione delle norme indicate e la coerente esplicazione motivazionale imponeva di accertare se nell'edificio condominiale e nelle sue pertinenze, esistevano, ed in quale entità, gli spazi di parcheggio, secondo il rapporto non numerico ma di volume-superficie; se gli spazi venduti rientravano nella superficie di questi; se gli spazi vincolati erano stati riservati in proprietà dalla costruttrice all'atto della formazione del condominio; se gli spazi venduti ai condomini eccedessero la misura stabilita, in proporzione alle rispettive singole unità immobiliari di loro proprietà, pregiudicandone il diritto d'uso spettante agli altri titolari di unità immobiliari comprese nell'edificio.
La sentenza è stata perciò cassata e la causa rinviata ad altra sezione della Corte d'Appello, la quale dovrà riesaminerà i punti e le questioni relativi alle censure accolte, attenendosi ai principi ed ai rilievi sopra enunciati, Il giudice di rinvio dovrà provvederà anche in ordine al regolamento delle spese di questo giudizio di legittimità.

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