Sopraelevazione, non c'è distinzione tra facciata e gli altri lati dell'edificio

L'articolo 1127 del codice civile sottopone il diritto di sopraelevazione del proprietario dell'ultimo piano dell'edificio condominiale ai limiti dettati dalle condizioni statiche dell'edificio che non la consentono, ovvero dall'aspetto architettonico dell'edificio stesso, oppure dalla conseguente notevole diminuzione di aria e luce per i piani sottostanti. L'aspetto architettonico cui si riferisce l'articolo 1127 Cc, comma 3, quale limite alle sopraelevazioni sottende una nozione diversa da quella di decoro architettonico, contemplata dall'articolo 1120 Cc, comma 4, articolo 1122, comma1 e articolo 1122-bis Cc, dovendo l'intervento edificatorio in sopraelevazione comunque rispettare lo stile del fabbricato e non rappresentare una rilevante disarmonia in rapporto al preesistente complesso, tale da pregiudicare la originaria fisionomia e alterare le linee impresse dal progettista, in modo percepibile da qualunque osservatore.
Il giudizio relativo all'impatto della sopraelevazione sull'aspetto architettonico dell'edificio va condotto, in ogni modo esclusivamente in base alle caratteristiche stilistiche visivamente percepibili dell'immobile condominiale, e verificando la esistenza di un danno economico valutabile, mediante indagine di fatto demandata al giudice di merito. Al riguardo, inoltre, è irrilevante la distinzione tra facciata principale e le altre dell'edificio in quanto nell'ambito del condominio le facciate stanno a indicare l'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che connotano il fabbricato, imprimendogli una fisionomia autonoma e un particolare pregio estetico. La facciata rappresenta, quindi, la immagine stessa dell'edificio, la sua sagoma esterna e visibile, nella quale rientrano, senza differenze, sia la parte anteriore frontale e principale, che gli altri lati dello stabile. Lo ha precisato al sezione Sezione VI-2 della Cassazione con l' ordinanza 28 giugno 2017 n. 16258, già illustrata su Sole 24 Ore e sul Quotidiano Condominio del 25 luglio scorso.
I precedenti
Sulla prima parte della massima, pressoché in termini, Cassazione, sentenza 15 novembre 2016, n. 23256, in Riv. giur. edilizia, 2016, I, p. 1058.
Nel senso che in materia di condominio negli edifici, le nozioni di aspetto architettonico ex articolo 1127 Cc — quale limite alla facoltà di sopraelevare — e di decoro architettonico ex articolo 1120 Cc — operante come limite alle innovazioni e più restrittiva della prima, anche per eventuale previsione regolamentare di natura contrattuale — pur non coincidendo tra loro, non possono prescindere l'una dall'altra, sicché l'intervento edificatorio in sopraelevazione deve comunque rispettare lo stile del fabbricato e non rappresentare una rilevante disarmonia in rapporto al preesistente complesso, tale da pregiudicarne l'originaria fisionomia ed alterare le linee impresse dal progettista, Cassazione, ordinanza 25 agosto 2016, . 17350, in Riv. giur. edilizia, 2016, I, p. 726.
Per altri riferimenti, cfr., altresì:
- per la precisazione che mentre la nozione dell'aspetto, contenuta nell'articolo 1127 Cc, relativo alla facoltà dei condomini di costruire in sopraelevazione, coinvolge una serie di valutazioni connesse alla compatibilità con lo stile architettonico dell'edificio, diversamente il decoro dell'immobile, come richiamato dall'articolo 1120 Cc, si esprime nell'omogeneità delle linee e delle strutture architettoniche, ossia nell'armonia estetica dell'edificio, Cassazione, ordinanza 25 agosto 2016, n. 17350, in Diritto & Giustizia, 2016, 26 agosto, resa [come nella fattispecie ora all'attenzione del S.C.] con riguardo all'azione intrapresa da alcuni condomini per far rimuovere una tettoia di copertura;
- per l'affermazione che la nozione di aspetto architettonico, di cui all'articolo 1127, Cc, che opera come limite alla facoltà di sopraelevare, non coincide con quella, più restrittiva, di decoro architettonico, di cui all'articolo 1120 Cc, che opera come limite alle innovazioni, sebbene l'una nozione non possa prescindere dall'altra, dovendo l'intervento edificatorio in sopraelevazione comunque rispettare lo stile del fabbricato e non rappresentare una rilevante disarmonia in rapporto al preesistente complesso, tale da pregiudicarne l'originaria fisionomia ed alterare le linee impresse dal progettista, Cassazione, sentenza 24 aprile 2013, n. 10048, che ha cassato la sentenza di merito che aveva ritenuto lesivo del decoro architettonico dell'edificio, ma compatibile con l'aspetto architettonico dello stesso, un manufatto sopraelevato, occupante gran parte del terrazzo dell'ultimo piano e ben visibile dall'esterno. (Nello stesso senso, per una fattispecie analoga, per i giudici di merito, Appello di Trieste, sentenza 23 ottobre 2015, n. 650, in Archivio locazioni, 2016, p. 193).
In termini generali, per i giudici amministrativi:
- nel senso che le disposizioni dell'articolo 1127 Ccprevedono che il diritto di sopraelevazione del proprietario dell'ultimo piano dell'edificio sia sottoposto a tre limiti. Il primo è dato dalle condizioni statiche dell'edificio e costituisce un divieto assoluto, ovviabile esclusivamente qualora gli altri condomini prestino un consenso unanime all'esecuzione delle opere di rafforzamento e consolidamento atte a garantire l'idoneità del fabbricato a sostenere il peso della nuova costruzione; il secondo e il terzo limite (rispettivamente dati dal pregiudizio all'aspetto architettonico dell'edificio e dalla notevole diminuzione di aria e luce) presuppongono invece per gli altri condomini interessati la sola opposizione facoltativa, TAR Catanzaro, sez. I, sentenza 19 novembre 2015, n. 1749, in Redazione Giuffré, 2016;
- per il rilievo che ai sensi dell'articolo 1127 Cc, la facoltà di sopraelevare spetta ex lege al proprietario dell'ultimo piano dell'edificio e il suo esercizio, che non necessita di alcun riconoscimento da parte degli altri condomini, può essere precluso soltanto in forza di un'espressa pattuizione che costituisca una servitus altius non tollendi a favore degli stessi, TAR Genova, sez. I, 9 luglio 2015, n. 651, in Riv. giur. edilizia, 2015, I, p. 1196.
Sull'ultima parte della massima, quanto alla impossibilità di distinguere - ai fini dell' aspetto architettonico dell'edificio in condominio - tra una facciata principale del condominio stesso e le altre, non risultano precedenti in termini.