Il Condominio

Portineria «ufficio» dell’amministratore

di Giuseppe Marando

La notifica di un atto giudiziale all’amministratore chiamato in causa quale rappresentante dei condòmini può aver luogo nello stabile condominiale purché vi siano locali destinati all’organizzazione e allo svolgimento della gestione delle cose e dei servizi comuni idonei a configurare un “ufficio dell’amministratore”, come per esempio la portineria (Cassazione, ordinanza 27352/2016). Sempre per la Cassazione (sentenza 14933/2016) è valida la notifica al portiere qualificatosi come “addetto al ritiro”.

La portineria assume, pertanto, una doppia funzione con la natura anche di “prolungamento” dell’ufficio dell’amministratore e il portiere diventa “persona addetta all’ufficio” che può, secondo l’ articolo 139 del Codice di procedura civile, ricevere gli atti notificati. In effetti, il rapporto di dipendenza del portiere e tutti i suoi vari compiti verso l’amministratore ne fanno un collaboratore, al quale può essere demandato (si vedano gli articoli 17 del Ccnl Confedilizia e 21 del Ccnl Federproprietà 2012) anche il servizio di esazione dei canoni di locazione e delle quote condominiali.

Al pari degli altri impiegati il portiere può compiere alcuni di quegli atti definiti “preparatori, strumentali ed ulteriori”, che restano pur sempre a carico dell’amministratore-mandatario perché si riconnettono all’attività prevista dalla legge. Come la “consegna a mani” dell’avviso di convocazione o del verbale d’assemblea (viene firmata per ricevuta una distinta), una formalità largamente diffusa e ora ammessa dal nuovo articolo 66 delle Disposizionidi attuazione del Codice civile;.

Problemi possono sorgere per l’assenza del condòmino che non ha avuto la diligenza di lasciare al portiere i dati della sua reperibilità, con le comprensibili implicazioni riguardo ai termini (5 giorni per la riunione assembleare e 30 per l’impugnazione delle delibere) collegati alla conoscenza da parte sua degli atti pervenuti.

In questo caso la strada più sicura è quella di rinnovare l’avviso a mezzo posta raccomandata, fax o Pec. Altrimenti ci si basa sull’articolo 1335 del Codice civile, per il quale l’atto si reputa conosciuto quando giunge all’indirizzo del destinatario, salva la prova contraria dell’impossibilità di aver avuto notizia senza propria colpa. L’amministratore è quindi legittimato a servirsi della consegna “a mani” che, in quanto “atto strumentale e preparatorio” può essere compiuto da un collaboratore del suo ufficio, come appunto il portiere; l’arrivo in portineria dei plichi (avvisi, verbali, delibere), con la messa a disposizione dei condòmini per il ritiro, fa scattare la presunzione di conoscenza dell’art. 1135 anche se il condòmino è assente o irreperibile.


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