Condominio

Il venditore che tace sui lavori imminenti paga i danni

di Paolo Accoti

Il condòmino, mentre vende il suo apprtamento, anche nella fase delle trattative, deve comportarsi secondo “buona fede” (art. 1137 Cc) e, pertanto, rendere note tutte le condizioni, i pesi e i vincoli che gravano sull’immobile in vendita, ivi comprese le spese condominiali per le opere straordinarie di prossima deliberazione, qualora ne sia a conoscenza. In caso contrario, può essere ritenuto responsabile - a titolo di responsabilità precontrattuale - dei danni cagionati all’acquirente. Così ha stabilito la Corte di Cassazione nella sentenza n. 16640, pubblicata il 5 luglio 2017, relatore Marco Rossetti.

L’acquirente aveva fatto causa al venditore, al Tribunale di L’Aquila, perché aveva acquistato un immobile in condominio e, nell’imminenza della compravendita era stata convocata un’assemblea condominiale per deliberare su alcuni lavori straordinari di ingente importo. Tuttavia tale circostanza gli era stata volontariamente taciuta dal venditore in fase di trattative, così trovandosi, una volta perfezionato l’acquisto, a dover sostenere spese condominiali straordinarie di rilevante importo.

Le corti di merito avevano dato ragione al l’acquirente ma la sentenza veniva impugnata alla Suprema Corte dal venditore, per violazione e falsa applicazione dell’articolo 1123 del Codice civile.

L’articolo 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile prevede che nell’ipotesi di lavori straordinari, per determinare la data di insorgenza dell’obbligazione contributiva, tuttavia, occorre prendere a riferimento la deliberazione di approvazione di tali lavori.

È vero che il Codice civile prevede la solidarietà solo per lavori approvati prima della vendita: «chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Dovendosi individuare, ai fini dell’applicazione dell’art. 63, comma 2, disp. att. c.c., quando sia insorto l’obbligo di partecipazione a spese condominiali per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni (ristrutturazione della facciata dell’edificio condominiale), deve farsi riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione di tale intervento, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione» (Cassazione, sentenza 15547/2017).

Nel caso concreto, tuttavia, la Cassazione ritiene che la violazione dell’articolo 1123 sia «inammissibile per estraneità alla ratio decidendi: la Corte d’appello, infatti, ha affermato la responsabilità dell’odierno ricorrente non perché titolare di una obbligazione propter rem, ma a titolo di responsabilità precontrattuale, ovvero per avere volontariamente sottaciuto all’acquirente l’esistenza di un ingente onere condominiale di prossima deliberazione; nessuna violazione dell’articolo 1123 c.c., dunque, è stata commessa dalla corte d’appello, per la semplice ragione che tale norma non doveva essere (e non è stata) applicata al caso di specie».

Il ricorso è stato quindi rigettato e il venditore condannato al pagamento delle spese del giudizio, oltre al contributo unificato.

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