Il terrazzo è in «custodia» di chi ne ha l’uso esclusivo

I diriti si pagano: chi vanta la titolarità esclusiva del lastrico solare dell’edificio deve rassegnarsi a pagare i danni. Un principio confermato dalla recente della Cassazione( 10 maggio 2016, n. 9449), riguardante fattispecie della responsabilità per danni derivanti dal lastrico solare esclusivo (esistente in un edificio in condominio).

La Suprema Corte, infatti, con la pronuncia n. 3239 dello scorso 7 febbraio 2017 ha affrontato, ancora una volta (si pensi alla numerosissima giurisprudenza in argomento) tale ipotesi dannosa, collocandosi certamente nel solco del precedente intervento ma senza dimenticare di fare anche un passo in avanti nell’ulteriore specificazione interpretativa dell’articolo 1126 del Codice civile

Per cercare di avere un quadro il più sistematico possibile dei complessi principi affermati è opportuno ripercorrere in prima battuta quanto affermato dalle citate Sezioni Unite.

Vediamo in ordine i princìpi da seguire:

a) la responsabilità per l’eventuale danno causato dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare esclusivo (o dalla terrazza a livello, sempre esclusiva) va ricondotta nell’ambito dell’illecito extracontrattuale;

b) in ogni caso, non si può ignorare la specificità di tale tipologia di copertura, in quanto, da un lato, la sua superficie, costituisce oggetto dell’uso esclusivo di chi abbia il relativo diritto; e, dall’altro, la sua parte strutturale sottostante costituisce “cosa comune”, perché contribuisce ad assicurare la copertura dell’edificio;

c) diverse sono le posizioni del titolare dell’uso esclusivo sul lastrico solare e del condominio;

d) da una parte, il titolare di tale diritto è tenuto agli obblighi di custodia, ex articolo 2051 del Codice civile, in quanto si trova in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso;

e) dall’altra parte, il condominio è tenuto (ai sensi degli articoli 1130, comma 1, n. 4 e 1135, comma 1, n. 4, del Codice civile), a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell’edificio e della relativa omissione risponde in base all’ articolo 2043 del Codice civile;

f) queste due distinte responsabilità ai unti d) ed e) possono concorrere tra loro;

g) in tal caso, il criterio di riparto previsto per le spese di riparazione o di ricostruzione dall’articolo 1126 del Codice civile (un terzo/due terzi) costituisce un parametro legale rappresentativo di una situazione di fatto, correlata all’uso e alla custodia della cosa, valevole anche ai fini della ripartizione del danno eventualmente cagionato;

h) diversamente, nel caso in cui risulti che il titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello sia responsabile dei danni provocati ad altre unità immobiliari presenti nell’edificio per effetto di una condotta che abbia essa stessa provocato il danno; ipotesi in cui il titolare del diritto va conseguentemente ritenuto l’unico responsabile.

Da tale impostazione, che ormai può dirsi definitiva, deriva che orma non puossono più essere prese in considerazione le precedenti sentenze della Cassazione che attribuivano la custodia del lastrico solare al condominio (25288/2015), ai condòmini ( 1674/2015), o addirittura all’amministratore (17983/2014) anche se tale area fosse esclusiva. In sostanza, per le Sezioni Unite del 2016 il “custode” è solo il titolare esclusivo, e non il condominio, il quale risponde, al massimo, per una sua condotta illecita (articolo 2043 del Codice civile), qual è certamente l’omissione di manutenzione.

Per quanto riguarda la più recente pronuncia (Cassazione, sentenza 3239/2017), oltre a confermare detta impostazione, aggiunge un tassello importante per la valutazione del caso concreto: per poter attribuire la responsabilità per danni derivanti dal lastrico solare, occorre effettuare un’indagine – evidentemente a mezzo di perizia tecnica (e anche in base alle altre risultanze processuali) – sulle specifiche cause dell’evento e se tali cause, in particolare, sono ascrivibili ad un concorso di responsabilità oppure a un fatto esclusivo del titolare del diritto di uso (come nell’ipotesi dei danni provocati dall’ostruzione alla griglia di scarico delle acque piovane su un lastrico solare di proprietà esclusiva, chiarita dalla Cassazione con la sentenza 26086/2005 ).