Impianti sportivi, vale il regolamento

In alcuni edifici condominiali più moderni, soprattutto nelle località di villeggiatura, si trovano talvolta impianti comuni sportivi (piscine, campi da tennis, da calcetto), Da un lato contribuiscono ad elevare il prestigio del caseggiato e il benessere dei condòmini, dall’altro invece sono fonte di non pochi problemi.

La ripartizione delle spese

Le spese per la conservazione e l’uso delle strutture sportive, comprese quelle per ampliamenti o modifiche, vanno di regola ripartite tra i condomini in ragione dei rispettivi millesimi di proprietà. Non è raro, però, che il regolamento di condominio contenga una norma di natura contrattuale che prevede una suddivisione delle spese basata sul numero degli effettivi utilizzatori per ogni appartamento.

Per quanto riguarda poi le strutture utilizzabili ad ore (campi da tennis, da bocce) è possibile anche inserire nel regolamento una norma che preveda una tariffa oraria per l’uso degli impianti, il cui ricavato venga portato a detrazione delle spese di manutenzione.

Modalità di utilizzo

Tutti gli utilizzatori delle strutture in questione devono attenersi alle particolari modalità di utilizzo eventualmente contenute nel regolamento che spesso prevede il periodo dell’anno d’uso, gli orari giornalieri, i criteri di prenotazione, l’obbligo di indossare un particolare tipo di abbigliamento.

Tali disposizioni di natura regolamentare (e quindi modificabili a maggioranza) non vanno sottovalutate perché spesso la loro violazione determina anche un danneggiamento delle parti comuni (per esempio se un condòmino o un inquilino utilizzano calzature con suole non compatibili con il manto del campo da tennis).

Le norme di utilizzo dell’impianto inoltre possono prevedere ed introdurre anche limitazioni (numeriche) all’accesso, avuto riguardo alle specifiche dimensioni della struttura.

Per la violazione delle prescrizioni del regolamento, può essere anche prevista una sanzione pecuniaria, mentre non è possibile sanzionare il comportamento illegittimo del condòmino proibendogli l’utilizzo degli impianti per un certo periodo.

Le responsabilità per danni

Accanto al regolamento è certamente fondamentale il rispetto delle previsioni di carattere amministrativo (in particolare, le norme regionali) e la cura delle condizioni oggettive dell’impianto, mediante l’eliminazione di ogni fattore di rischio (per esempio, mediante rimozione del trampolino se il regolamento preveda il divieto di eseguire tuffi e la rigorosa indicazione dei livelli di profondità dell’acqua; si veda anche il Sole 24 del 13 giugno scorso).

In caso contrario il condominio, in quanto custode del bene ai sensi dell’articolo 2051 del Codice civile, risponde nei confronti dei singoli condòmini o terzi solo che sia provato il nesso causale tra l’impianto e l’evento dannoso, salvo che la condotta del danneggiato sia stata causa esclusiva del pregiudizio lamentato.

Così, non è responsabile la collettività condominiale per i danni subiti da un condomino o terzo che si introduca abusivamente nella piscina comune in un periodo di tempo in cui è inagibile e l’accesso è vietato da apposite transenne.

In ogni caso non si può escludere la responsabilità penale dell’amministratore per omessa rimozione del pericolo cui si espone l’incolumità di pubblica di chiunque acceda in quei luoghi e per l’eventuale evento dannoso che sia derivato dalla situazione di pericolo proveniente dalla scarsa manutenzione degli impianti.

La soluzione migliore è quella di affidare la gestione degli impianti a terzi.

In tal caso, in linea di principio, ogni responsabilità per i danni conseguenti all’uso delle strutture si trasferirebbero in capo al gestor e che risponderebbe, sia nei confronti del danneggiato a titolo di responsabilità extracontrattuale, sia del condominio a titolo di responsabilità contrattuale.