Revisione tabelle, serve «l’obiettiva divergenza»

Per la revisione delle tabelle millesimali è necessaria l'obiettiva divergenza tra il valore effettivo e quello proporzionale dell'immobile.
L'art. 69 disp. att. Cc, anche nella nuova formulazione, consente la revisione delle tabelle millesimali allorquando risulta che sono conseguenza di errore.
In tali casi l'assemblea provvede alla revisione, anche nell'interesse di un solo condomino, con le maggioranze previste dal secondo comma dell'art. 1136 Cc, vale a dire con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
In caso di inerzia dell'assemblea la revisione delle tabelle millesimali può essere operata dal Tribunale su domanda (atto di citazione) del condomino interessato, il quale ha l'onere di convenire in giudizio unicamente il condominio, nella persona del suo amministratore pro tempore.
La giurisprudenza si è interrogata sul concetto di errore, giungendo alla conclusione che l'errore determinante la revisione delle tabelle millesimali, per come esposto dall'art. 69 disp. att. Cc, è quello rappresentato dalla obiettiva divergenza fra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello tabellarmente previsto.
Tanto è stato confermato di recente dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 11575, pubblicata in data 11 maggio 2017.
Con la predetta sentenza, peraltro, la Corte ha avuto modo di chiarire i contorni dell'onere della prova che grava sul condomino richiedente, onere per così dire “attenuato”, in considerazione del fatto che la parte non ha necessità di provare l'effettiva divergenza tra i valori reali e quelli indicati in tabella, dovendosi piuttosto limitare ad indicare - quand'anche implicitamente - l'anzidetta divergenza, documentando l'esistenza degli errori effettivamente verificabili che impongono una diversa valutazione dell'immobile.
Infatti accadeva che, a seguito di giudizio per la revisione delle tabelle millesimali, il Tribunale di Catania - Sezione Distaccata di Mascalucia, rigettava la domanda per difetto di prova dei presupposti di cui all'art. 69 disp. att. Cc, tuttavia, a seguito di gravame, la Corte d'Appello, in riforma della sentenza di primo grado, dichiarava l'erroneità delle tabelle millesimali, sulla scorta della disposta consulenza tecnica d'ufficio che aveva in effetti mostrato una oggettiva divergenza tra il valore effettivo e il valore proporzionale attribuito a ciascuna unità immobiliare.
Quest'ultima sentenza veniva impugnata dinanzi alla Suprema Corte, per violazione e falsa applicazione, tra l'altro, dell'art. 69 disp. att. Cc.
La stessa premette come «in aderenza a un solido indirizzo giurisprudenziale secondo cui comportano la revisione delle tabelle gli errori nella determinazione del valore che siano indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo (cfr. ad es. Cass. n. 3001 del 10/02/2010) e non i mutamenti successivi dei criteri di stima della proprietà immobiliare».
Ciò posto, in relazione al concetto di errore e sulla prova dello stesso afferma «come (v. Cass. n.21950 del 25/09/2013) che l'errore determinante la revisione delle tabelle millesimali, a norma dell'art. 69 disp. att. cod. civ., è costituito dalla obiettiva divergenza fra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello tabellarmente previsto. La parte che chiede la revisione delle tabelle millesimali non ha, al riguardo, l'onere di provare la reale divergenza tra i valori effettivi e quelli accertati in tabella, potendo limitarsi a fornire la prova anche implicita di siffatta divergenza, dimostrando in giudizio l'esistenza di errori, obiettivamente verificabili, che comportano necessariamente una diversa valutazione dei propri immobili rispetto al resto del condominio; mentre il giudice, sia per revisionare o modificare le tabelle millesimali di alcune unità immobiliari, sia per la prima caratura delle stesse, deve verificare - di norma a mezzo di c.t.u. - i valori di tutte le porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi - quali la superficie, l'altezza di piano, la luminosità, l'esposizione - incidenti sul valore effettivo di esse e, quindi, adeguarvi le tabelle, eliminando gli errori riscontrati».
Nel caso di specie, nelle tabelle millesimali in vigore, per come accertato dal CTU, non si è tenuto conto del coefficiente di valutazione relativo all'altezza di alcuni piani, conseguentemente, le stesse andavano revisionate in relazione all'errore riscontrato.
Ed invero, conclude la Corte, tra gli elementi necessari per il calcolo del valore delle singole unità immobiliari, occorre considerare, tra gli altri, l'estensione, l'altezza, l'ubicazione e l'esposizione, cosi che la pretermissione anche di uno solo di questi elementi comporta la revisione delle tabelle millessimali.
Il ricorso in definitiva viene rigettato con condanna della ricorrente alla rifusione delle spese del giudizio di legittimità.