Condominio

Androne e scala, pagano le spese anche i negozi

di Paola Pontanari

La giurisprudenza si è occupata in diverse occasioni delle scale e dell’androne dell’edificio condominiale. Se non c’è dubbio che questi beni del condominio siano da considerarsi parti comuni ai sensi dell’articolo1117 del Codice civile, alcune perplessità sono sorte su chi debba sostenere le spese di manutenzione di queste parti comuni.

E proprio con la sentenza della Corte di cassazione n. 9986/2017 i giudici sono tornati su questo argomento, ribadendo l’indirizzo più recente che determina la destinazione di un bene e, da questo assunto, individua chi sono i condomini che devono sostenerne le spese di conservazione.

Nel caso affrontato dalla Cassazione una condòmina impugnava una delibera in relazione ai lavori di sistemazione dell’androne e delle scale per violazione delle maggioranze prescritte dall’articolo 1136 del Codice civile: in particolare, del quorum per la ripartizione delle spese dei lavori, che la condòmina riteneva di doversi calcolare in relazione a tutti i partecipanti e al valore dell’intero edificio.

Il Tribunale di Salerno annullava la delibera su questo punto. Il condominio proponeva appello ma la Corte d’Appello lo bocciava. In particolare, la Corte, oltre ad accertare che il Tribunale aveva correttamente deciso nel merito, esplicitava che l’androne e le scale sono di proprietà comune anche dei proprietari dei locali al piano terra con accesso direttamente dalla strada, non potendosi applicare la disciplina dell’articolo 1123 sul “condominio parziale” (partecipano alle spese solo i condomini che traggono utilità dal bene comune).

Il condominio proponeva ricorso in Cassazione, insistendo sull’applicazione del criterio dettato dall’articolo 1123, terzo comma, del Codice civile.

I giudici, quindi, si trovano nuovamente a decidere su questa questione. E nel loro ragionamento sia l’androne che le scale sono oggetto di proprietà comune ai sensi dell’articolo 1117 del Codice civile, salvo che vi sia un titolo scritto che stabilisca diversamente (atto di acquisto o regolamento contrattuale). Ma non solo. Sono beni che costituiscono elementi portanti dell’edificio nonché tramite indispensabile per il godimento e la conservazione delle strutture di copertura. In particolare, l’androne è un bene indivisibile nella struttura e nell’uso, anche in relazione al servizio di utilità prestato e, quindi, la presunzione legale di comunione si estende anche ai proprietari dei locali al piano terreno che hanno accesso dalla strada (vedi anche le sentenze della Cassazione 3771/71, 761/79 e 15444/2007).

Anche le scale sono un mezzo indispensabile per accedere al tetto e al terrazzo di copertura, anche per di provvedere alla loro conservazione, e mantengono la qualità di parti comuni anche per quei condòmini del piano terreno con accesso diretto dalla strada (si vedano anche, della Cassazione, la sentenza 4419/2013 e l’ordinanza 21886/2012).

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