Tettoia sul balcone, non serve il sì dell’assemblea se non lede il decoro dell’edificio

Il regolamento di condominio, sia esso contrattuale (quando è predisposto dall'originario unico proprietario o dal costruttore) ovvero convenzionale (in quanto adottato in assemblea con il consenso unanime di tutti i condòmini), può imporre limitazioni ai diritti degli stessi in ordine alla proprietà comune ed a quella privata.
Sulla scorta di ciò il regolamento di condominio può anche fornire una definizione più rigorosa del concetto di decoro architettonico, contenuto nell'art. 1120 Cc, imponendo ad esempio il rispetto di particolari simmetrie, estetica e aspetto generale del fabbricato per come originariamente edificato.
Conseguentemente, qualora il regolamento condominiale non preveda esplicitamente l'ipotesi della immodificabilità del fabbricato senza il consenso dell'assemblea condominiale, le opere eventualmente realizzate devono ritenersi legittime, ferma restando l'assenza di pregiudizio alla solidità e sicurezza all'edificio.
Tanto ribadisce la Corte di Cassazione nella sentenza n. 12190, pubblicata in data 16 maggio 2017.
La stessa è stata chiamata a risolvere la questione giudiziaria insorta tra un condomino, proprietario dell'appartamento sottostante, e i proprietari del piano superiore, convenuti in giudizio per aver installato una tettoia sul balcone, peraltro, senza alcuna autorizzazione assembleare.
In primo grado la domanda veniva respinta ma a seguito di gravame la Corte di Appello di Torino, in riforma della sentenza primo grado, condannava i convenuti alla rimozione della tettoia e al ripristino della facciata condominiale.
Propongono ricorso per cassazione i condòmini soccombenti che denunciano la violazione del regolamento condominiale, nella parte in cui stabilisce «il Condomino che desidera compiere nei locali di sua proprietà opere tali da interessare la stabilità e l'estetica dell'edificio o di parte di esso (...) deve chiedere l'autorizzazione all'Assemblea, la quale la potrà dare sentito il parere di tecnico da essa scelto».
La Corte richiama il proprio principio per cui «le norme di un regolamento di condominio - aventi natura contrattuale, in quanto predisposte dall'unico originario proprietario dell'edificio ed accettate con i singoli atti di acquisto dai condomini, ovvero adottate in sede assembleare con il consenso unanime di tutti i condomini - possono derogare od integrare la disciplina legale, essendo consentito all'autonomia privata di stipulare convenzioni che pongano nell'interesse comune limitazioni ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti condominiali, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle porzioni di loro esclusiva proprietà. Ne consegue che il regolamento di condominio può legittimamente dare del limite del decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella accolta dall'art. 1120 cod. civ., estendendo il divieto di innovazioni sino ad imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all'estetica, all'aspetto generale dell'edificio, quali esistenti nel momento della sua costruzione od in quello della manifestazione negoziale successiva (Cass., Sez. 2, n. 1748 del 24/01/2013)».
Orbene, riferisce il giudice di legittimità per rigettare il ricorso, in concreto la Corte d'Appello ha tenuto conto dell'anzidetta disposizione regolamentare, ma ha ritenuto che questa non limitasse le facoltà riconosciute al singolo condomino dalle norme del codice civile, pertanto, il giudice di merito, con un apprezzamento non sindacabile nel giudizio di cassazione, «esattamente ha ritenuto superflua la verifica circa l'applicabilità della disposizione del regolamento condominiale che stabiliva la necessità della previa autorizzazione dell'assemblea condominiale, trattandosi di autorizzazione che - stante l'accertata assenza di pregiudizio alla stabilità e all'estetica dell'edificio - non avrebbe potuto comunque essere negata».
Pertanto via libera alla opere edili, anche senza il consenso dell'assemblea, qualora queste non vadano ad incedere sul decoro e sulla struttura dell'edificio o, comunque, non rechino pregiudizio alla sicurezza dello stabile, in caso contrario, quand'anche autorizzate, risulterebbero comunque illegittime.
Fatte salvi eventuali specifiche norme regolamentari più stringenti, da valutare caso per caso, come ad esempio le norme del regolamento di condominio che sanciscono il divieto di realizzazione di qualsivoglia opera edile siccome lesiva del decoro e dell'aspetto architettonico dell'edificio.