Condominio

Lastrico solare: difficile la ripartizione delle spese

di Donato Palombella


Uno dei problemi più sentiti in materia di condominio riguarda la ripartizione delle spese relative alla manutenzione del lastrico solare. Il problema di fondo non è dato dalla cattiva volontà e dalla difficoltà di metter mano al portafoglio quanto dalla oggettiva difficoltà di procedere ad una equa ripartizione dei costi tra tutti i condomini. In seguito cercheremo, per quanto possibile, di fare un po' di chiarezza.

Partiamo con le definizioni
Le "definizioni standardizzate" introdotte dalla Riforma Madia, non contengono una definizione precisa del lastrico solare limitandosi a definire il terrazzo (punto 40) come "l'elemento edilizio scoperto e praticabile, realizzato a copertura di parti dell'edificio, munito di ringhiera o parapetto, direttamente accessibile da uno o più locali interni." Tradizionalmente il lastrico solare viene definito come il manufatto di copertura dell'edificio, impermeabilizzato e normalmente con pavimento in piano. Volendo tracciare una linea di demarcazione, potremmo affermare che il terrazzo, normalmente, è una superficie scoperta di proprietà esclusiva e praticabile, direttamente accessibile da una unità immobiliare di cui costituisce una naturale prosecuzione che esplica anche funzioni di copertura dei piani sottostanti, siano essi di proprietà esclusiva o di uso comune. Il lastrico solare (accessibile o inaccessibile che sia) costituisce semplicemente un elemento di copertura che può essere usato da tutti o da soltanto da uno dei condòmini, può essere di proprietà esclusiva e può appartenere anche a chi non abbia altra proprietà nel condomìnio.
Non è assolutamente facile procedere alla ripartizione delle spese relative al lastrico solare/terrazzo in quanto, in pratica, entrano in gioco una serie di variabili che influiscono sui possibili criteri di divisione delle spese rendendo discutibile ogni soluzione che voglia risolvere il problema in modo standardizzato. Per trovare una soluzione accettabile e condivisa sarà necessario effettuare un attento esame del caso concreto. In seguito cercheremo di fornire, per quanto possibile, uno schema da utilizzare come guida di riferimento.

Lastrico solare inaccessibile
Qualora il lastrico solare sia inaccessibile (e, in genere, sfornito di parapetti e quindi inutilizzabile come terrazza), abbiamo tre possibilità:
(A) il lastrico serve da copertura a tutte le proprietà che compongono il condominio. In questo caso le spese vanno ripartite fra tutti i condomini, secondo la quota millesimale di comproprietà di ciascuno;
(B) il lastrico copre solo una parte dell'edificio. In tale ipotesi la spesa sarà ripartita solo fra i condomini le cui proprietà sono coperte dal lastrico in argomento (articolo 1123, ultimo comma, codice civile). La situazione si complica, e non di poco, quando, per esempio, il lastrico copre un corpo di fabbrica separato, senza salti rientranti o sporgenti. In questo caso la ripartizione avverrà col solito metodo di dividere la spesa per il totale dei millesimi di comproprietà le cui unità esclusive sono coperte dal lastrico, moltiplicando il quoziente per millesimi di ciascun condomino. Da tener presente che il calcolo può diventare particolarmente complesso quando, per esempio, il lastrico copre solo in parte alcune proprietà esclusive; i conteggi diventano infernali nell'ipotesi in cui il lastrico copre appartamenti la scala comune di accesso ad appartamenti coperti da altro lastrico;
(C) il lastrico solare, anche se inaccessibile, è di proprietà esclusiva di un condomino o del costruttore-venditore. In questo caso, per la ripartizione delle spese, si applica l'articolo 1126 codice civile (per cui un terzo della spesa di riparazione è a carico del proprietario esclusivo).

Lastrici e terrazze accessibili
Nel caso in cui il lastrico solare sia accessibile, e quindi, utilizzabile (come stenditoio, terrazzo, giardino pensile e simili) potremmo avere due ipotesi-tipo a secondo che esso sia utilizzato da tutti i condomini o solo da alcuni di essi. In tal caso potrebbero verificarsi una serie di ipotesi-tipo.

Lastrico accessibile comune a tutti i condomini
(A) Il lastrico è usato da tutti i condomini e copre l'intero edificio. In tale ipotesi la ripartizione delle spese avverrà in base alla quota millesimale di tutti i condomini (articolo 1123, comma 1, codice civile - Cassazione, sentenza n. 1861 del 9 febbraio 2001 );
(B) il lastrico è usato da tutti i condomini ma copre solo una parte dell'edificio. In questo caso la spesa sarà divisa per il totale dei millesimi dei condomini dei piani sottostanti e il quoziente così ottenuto sarà moltiplicato per i millesimi di ciascun condomino;
(C) il lastrico è usato da condomini le cui proprietà sono coperte dal un altro lastrico. Ricorrendo questa ipotesi, 1/3 della spesa sarà ripartita tra tutti i condomini che usano il lastrico secondo la loro quota millesimale, mentre i rimanenti 2/3 saranno posti a carico dei condòmini le cui proprietà sono coperte dal lastrico.

Lastrico esclusivo accessibile utilizzato solo da alcuni condomini
Quando il lastrico solare sia di uso esclusivo di un condomino per cui la spesa sarà ripartita in tre parti uguali, di cui 1/3 andrà a carico di chi ha l'uso esclusivo del terrazzo e i rimanenti 2/3 saranno posti a carico dei condòmini le cui proprietà sono coperte dal lastrico. Ci troveremo, in questo caso, di fronte all'ipotesi-tipo disciplinata espressamente dall'articolo 1126 codice civile per cui, alla resa dei conti, avremo una norma ben precisa a cui fare riferimento. Occorre sottolineare che il proprietario esclusivo è soggetto a una doppia contribuzione nel caso in cui, oltre ad avere l'uso esclusivo (e, quindi essendo obbligato al pagamento di 1/3 della spesa) sia proprietario anche di unità immobiliari sottoposte al lastrico (nel qual caso dovrà concorrere, in proporzione alla quota millesimale, anche al pagamento dei rimanenti 2/3).

Il criterio generale della "verticale"
Secondo la Cassazione (sentenza n. 1451 del 23 gennaio 2014) la ripartizione delle spese relative ai lastrici solari condominiali (articoli 1117 e 1126 codice civile) è sempre effettuata in base al principio della verticale effettiva, cioè si paga solo per la parte di unità immobiliare effettivamente coperta e non si paga per la parte del medesimo appartamento non coperta.

Ipotesi particolari
Raccolta delle acque
- Potremmo avere, però, casi del tutto particolari come quello in cui il lastrico di copertura di una parte del condominio assolva anche alla funzione di raccolta delle acque di scolo di altre parti dell'edificio. In tale ipotesi il lastrico deve ritenersi destinato a servire non solo le parti che si trovano nella sua proiezione verso il bassa ma anche le parti dell'edificio che raccolgono le acque di scolo. Di conseguenza le spese di manutenzione devono essere ripartite tra tutti i condòmini che ne traggono utilità, tenendo (ovviamene) conto della diversa utilità che ciascuna parte può trarre (Cassazione, sentenza n. 3803 del 16 aprile 1999).
L'immobile è coperto da due lastrici - Spesso accade che un immobile venga coperto, simultaneamente, da due lastrici solari diversi. Cosa accade se, per esempio, solo uno dei due lastrici richiede opere di manutenzione? In questo caso le spese relative alla manutenzione si ripartiscono unicamente tra i proprietari che si trovano nella verticale del lastrico oggetto di manutenzione; conseguentemente il proprietario dell'immobile sottoposto a due lastrici solari concorrerà alle spese limitatamente alla porzione dell'immobile che si trova nella proiezione del lastrico solare oggetto di riparazione.
Appartamento su più livelli - Possiamo ipotizzare che un appartamento sia costruito su più livelli e che sia dotato di un terrazzo che, allo stesso tempo, costituisce copertura di una parte della stessa unità immobiliare.
In questa situazione, il proprietario pagherà interamente 1/3 delle spese relative al terrazzo esclusivo (ex articolo 1126), e parteciperà, in proporzione ai millesimi, e limitatamente alla porzione coperta dal terrazzo, al pagamento dei rimanenti 2/3.

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